上半年土地市場(chǎng)高溢價(jià)率地塊絕跡

上半年，土地市場(chǎng)延續(xù)結(jié)構(gòu)性分化，一二線加大供地力度，地價(jià)相應(yīng)走高；三四線城市土地成交相對(duì)低迷。整體而言，由于調(diào)控力度持續(xù)，以及地方政府針對(duì)土地出讓政策的細(xì)化調(diào)整，整體土地市場(chǎng)溢價(jià)率維持合理區(qū)間。

近日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2019年6月40城土地市場(chǎng)報(bào)告》。該報(bào)告顯示：6月份40城整體土地成交量大致與5月份持平，后續(xù)增長(zhǎng)乏力，而地價(jià)仍有較明顯的上漲，對(duì)應(yīng)土地溢價(jià)率持續(xù)上升。當(dāng)月，部分城市地市仍然火熱，出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的分化。一二線城市量?jī)r(jià)齊升，其中一線城市土拍比較火熱；二線城市熱度依然不減。

值得一提的是，6月份深圳一次性推出了5宗住宅用地，這也是深圳今年以來(lái)的首次供地；此外，廣州和北京的地市成交也較火熱。6月27日，北京土地市場(chǎng)出讓3宗住宅用地，收金120.33億元。至此，北京上半年合計(jì)獲得土地出讓金額超過(guò)900億元。

易居研究院研究員王若辰表示，觀察深圳、北京等土地市場(chǎng)近期的市場(chǎng)行情，一方面體現(xiàn)了一線城市良好的城市基本面及較充分的市場(chǎng)調(diào)整時(shí)間，另一方面體現(xiàn)了由于供地少導(dǎo)致房企在一線城市的庫(kù)存量小，需要積極補(bǔ)庫(kù)存。

中國(guó)指數(shù)研究院針對(duì)2019年上半年全國(guó)300城市土地市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上半年住宅用地供求小幅增長(zhǎng)，其中二季度供地力度明顯加大，帶動(dòng)成交規(guī)模增長(zhǎng)接近兩成。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年，全國(guó)300個(gè)城市各類用地共推出10.4億平方米，同比增長(zhǎng)0.7%；其中住宅用地推出5.1億平方米，同比增長(zhǎng)6.8%。

從土地溢價(jià)率來(lái)看，今年4月以來(lái)，各地政府加大土地供應(yīng)力度、部分城市同時(shí)調(diào)整熱點(diǎn)地塊出讓規(guī)則，同時(shí)在中央加強(qiáng)金融監(jiān)管等因素作用下，5月土地市場(chǎng)熱度略有緩和，住宅用地成交溢價(jià)率小幅回落，6月溢價(jià)率保持平穩(wěn)，整體土地競(jìng)拍熱度仍較高。

價(jià)格方面，今年3月以來(lái)，受核心城市優(yōu)質(zhì)地塊集中放量以及企業(yè)融資環(huán)境改善等因素影響，企業(yè)拿地積極性較高，熱點(diǎn)城市土地競(jìng)拍熱度提升，帶動(dòng)全國(guó)住宅用地成交樓面價(jià)明顯上漲，二季度全國(guó)300城住宅用地成交樓面價(jià)同比漲幅超20%，溢價(jià)率超20%。

中指院方面分析認(rèn)為，一二線城市住宅用地成交量明顯增加，也一定程度上帶動(dòng)了整體樓面價(jià)的結(jié)構(gòu)性提升。針對(duì)下半年市場(chǎng)，該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)受熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)量的進(jìn)一步放量、房地產(chǎn)融資環(huán)境趨緊以及銷售端壓力顯現(xiàn)等因素的影響，土地市場(chǎng)表現(xiàn)將更趨理性。

“一二線城市土地市場(chǎng)已經(jīng)與三線城市出現(xiàn)了明顯的分化。”王若辰分析認(rèn)為，6月份二線城市土地市場(chǎng)仍然火熱，但隨著各城市相關(guān)調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)，下半年或有所降溫。