深度觀察：多地房貸收緊為哪般？

近一兩個月，多地收緊了房貸政策，多家銀行在當(dāng)?shù)氐馁J款利率出現(xiàn)上浮。以杭州為例，多家銀行將房貸利率按二套上浮10%執(zhí)行，即便是首套房也要上浮8%。對此，業(yè)界有不同聲音，有人認(rèn)為房貸利率上浮可以遏制房地產(chǎn)金融化。也有人表示，首套房利率也要上浮，是不是會誤傷剛需？

如果梳理現(xiàn)階段房貸利率上浮明顯的城市，會發(fā)現(xiàn)其大多為二線城市，以省會城市居多。在房貸利率上漲的同時，這些城市的房價，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯上揚(yáng)。

根據(jù)中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究所7月29日發(fā)布的《中國住宅市場發(fā)展月度報告》，今年6月，一線城市新房價格平均環(huán)比下跌，而二線城市新房價格平均環(huán)比則出現(xiàn)上漲。房貸利率的上升，與之前房價上漲之間的關(guān)系不言而喻。 

有人會說，房貸利率上漲，是不是能有效遏制炒房客，促使這些城市的房價回歸？

事實上，二線城市不論是新房還是二手房，市場盤子還是很大的，且基礎(chǔ)房價不低，把房價上漲完全歸咎于炒房客，顯然高看了他們。中國社科院的報告也認(rèn)為，多數(shù)一二線城市都設(shè)立了對外限購政策，住房投機(jī)炒作較為困難。當(dāng)然，開發(fā)商對新售住房大幅度提價甚至不惜為此捂盤惜售，并因此帶動周邊二手房漲價，是當(dāng)?shù)胤績r上漲的表象原因。但不可否認(rèn)的是，流動資金壓力不小的開發(fā)商之所以敢漲價，是因為市場預(yù)期發(fā)生變化，需求端增加。

一個城市房價在短期上漲的根本原因，是人口大量流入導(dǎo)致居住需求增加。近一兩年，在一線城市不斷試圖瘦身的情況下，不少省會城市則對各類人才敞開懷抱，常住人口也由此增加，并因此產(chǎn)生不容小覷的居住需求。而且，隨著年輕人才成家立業(yè)、結(jié)婚生子，這樣的居住需求還會繼續(xù)增加。中山大學(xué)珠三角研究中心教授袁持平就表示，很多地方高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展快，對年輕人有吸引力，有利于人口增長。

盡管一些非省會地級市也放開落戶，但省會城市的吸引力仍大于它們。這樣的吸引力不僅有中高端工作崗位數(shù)量和平均薪資優(yōu)勢，還包括了教育、醫(yī)療、公共服務(wù)等方方面面。而且，如今有的省會城市的落戶門檻已經(jīng)降低到了大專甚至中專，對周邊城市產(chǎn)生了人口虹吸，也使得同一省份之內(nèi)房價分布宛若金字塔，省會和計劃單列市在頂端不斷上升，偏遠(yuǎn)市縣房地產(chǎn)市場卻不怎么紅火。貴州省社科院研究院胡曉登就表示，很多重大投資項目也會選擇在省會投資。

換言之，貸款收緊誠然對二線城市房價有短期影響，但如果使其回歸正常狀態(tài)，關(guān)鍵在于增加住房市場供給，滿足更多新市民的居住需求。供給增加不只是包括新房市場，也包括二手房，同時活躍包括公租房、市場租賃住房在內(nèi)的租房市場。畢竟，每一年有多少新增的戶籍人口和常住人口，會因此產(chǎn)生多少新增住房需求，相關(guān)部門還是能掌握數(shù)據(jù)的。