長(zhǎng)沙：滯銷的公寓 “降溫”的二手房

8月11日晚9點(diǎn)多，長(zhǎng)沙地鐵1號(hào)線湖南省政府站4號(hào)出口，仍有兩個(gè)身影在兜售著手中的傳單：“地鐵口旁邊的公寓了解下？清盤階段有特價(jià)處理?！彼粏〉纳らT引來出口處幾個(gè)摩的司機(jī)的一陣哄笑。

　　對(duì)于長(zhǎng)沙樓市而言，今年公寓銷售吃緊已是不爭(zhēng)事實(shí)，降價(jià)成為換量的手段之一。8月上旬，記者走訪了長(zhǎng)沙市幾個(gè)樓盤，發(fā)現(xiàn)昔日的“投資熱點(diǎn)”已經(jīng)“風(fēng)光不再”。在長(zhǎng)沙市雨花區(qū)木蓮路口的一處樓盤，置業(yè)顧問于先生介紹，公寓帶附近小學(xué)的學(xué)位，均價(jià)9000元/平方米，而該樓盤帶精裝修的住宅售價(jià)在14000元/平方米。

　　開福區(qū)某樓盤置業(yè)顧問李先生則表示，在售的公寓已經(jīng)進(jìn)入清盤階段，部分49平方米戶型將進(jìn)行特價(jià)處理，折后單價(jià)僅為12222元/平方米，比原價(jià)降低了近10%。在長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)薔薇國際，40～60平方米的公寓售價(jià)已經(jīng)在8000元以下。

　　2017年3月，長(zhǎng)沙市政府下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對(duì)于全市城區(qū)及長(zhǎng)沙縣(限長(zhǎng)沙經(jīng)開區(qū)、星沙區(qū)域)進(jìn)行限購。6個(gè)月后，長(zhǎng)沙市再度政策加碼，在長(zhǎng)沙本市購買的商品住房（含二手住房）上市交易時(shí)間由原來取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿2年后調(diào)整為3年后，將非本市戶籍家庭限購所需12個(gè)月以上個(gè)稅或社保證明時(shí)間提高至24個(gè)月，限購區(qū)域擴(kuò)大到長(zhǎng)沙全市行政區(qū)域（暫不含瀏陽市、寧鄉(xiāng)市）范圍內(nèi)。由此，一度上漲的房?jī)r(jià)得到抑制。

　　由于住宅限購，從2017年開始，憑借“不限購”的優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)迎來一波銷售熱潮。數(shù)據(jù)顯示，2017年公寓年成交量達(dá)97萬平方米，供銷比達(dá)到0.88的最好記錄，首次出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，價(jià)格每平方米破萬元。受到市場(chǎng)量?jī)r(jià)均好的刺激，2018年公寓供應(yīng)量暴漲至160萬平方米，公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)井噴式供應(yīng)，成交量也達(dá)到近年之最，為120多萬平方米。

　　隨著市場(chǎng)飽和、投資客逐漸理性。湖南中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)供應(yīng)量為88萬平方米，同比上漲76%，成交面積49萬m2，同步下跌11%，供銷比達(dá)到1.81。

　　7月8日，中原（湖南）房地產(chǎn)代理有限公司董事、總經(jīng)理胡治鋼在做客長(zhǎng)沙樂居《地產(chǎn)會(huì)客廳》時(shí)證實(shí)，今年上半年長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商務(wù)公寓供應(yīng)88.3萬平方米，同比增加76%，成交48.8萬平方米，同比卻減少了11%。長(zhǎng)沙市的公寓市場(chǎng)供過于求加劇，存量增加至163萬平方米，去化周期增至20個(gè)月。

　　一位業(yè)內(nèi)人士指出，去年，商務(wù)公寓成交量達(dá)到近年最大值，客戶大量消耗。隨著市場(chǎng)上大量公寓項(xiàng)目上市，只有創(chuàng)新產(chǎn)品才有出路。

　　各個(gè)樓盤的“破冰戰(zhàn)”中，運(yùn)達(dá)集團(tuán)在長(zhǎng)沙首推均價(jià)高達(dá)40000/平方米的大平層公寓，成為熱銷品。而龍湖新壹城通過將39平方米的公寓打造成為2套完全可獨(dú)立使用的套房式空間，從而實(shí)現(xiàn)購買一套住兩戶的模式，擠入2019年上半年長(zhǎng)沙公寓銷售第三。此外，LOFT公寓、寫字樓改公寓、 類住宅等都是同質(zhì)化下“突圍”的產(chǎn)品，受到了購房者的青睞。

　　在嚴(yán)格限購政策下，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)也進(jìn)入“冷淡期”。長(zhǎng)沙市不動(dòng)產(chǎn)登記中心的數(shù)據(jù)顯示，去年6月以來的一年內(nèi)，長(zhǎng)沙二手房成交量為25047套，而在去年同期長(zhǎng)沙二手房成交量為37890套，同比下降3成。與去年門庭若市不同，盛夏的長(zhǎng)沙，一些中介開始感到“寒意”。新環(huán)境一位工作人員稱，前兩年他每月可以賣10套左右房子，而現(xiàn)在主要精力在做租賃。前述業(yè)內(nèi)人士指出，受到政府限購令影響，改善型需求釋放難度大，加上新房開盤價(jià)格明顯低于同區(qū)域二手房掛牌價(jià)格，更多購房者轉(zhuǎn)向了新房市場(chǎng)，因此成交量明顯下落，但上半年來新增客源及帶看量并未急劇減少，這意味著下半年購房需求仍在，市場(chǎng)趨穩(wěn)仍舊是大趨勢(shì)。

　　日前，在“壯麗70年·奮斗新時(shí)代——推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展調(diào)研行”主體采訪活動(dòng)中，湖南省委常委、長(zhǎng)沙市委書記胡衡華介紹說，最近3年，長(zhǎng)沙人口凈流入年均超過20萬，人口年均凈增長(zhǎng)超過3%。他認(rèn)為，這與近年來，長(zhǎng)沙在以智能制造引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的過程中，通過體制機(jī)制改革，吸引了許多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目落地，吸引了不少年輕人才回流。另一方面，近幾年長(zhǎng)沙的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人才匯聚中，居住成本較低也是一個(gè)因素。

　　胡衡華指出，創(chuàng)新人才的匯聚是產(chǎn)業(yè)和城市高質(zhì)量發(fā)展的標(biāo)志之一。他表示，“長(zhǎng)沙控房?jī)r(jià)的力度比較強(qiáng)，而且不會(huì)動(dòng)搖?！贝送?，下一步，長(zhǎng)沙還將進(jìn)一步加強(qiáng)在教育、醫(yī)療、公共服務(wù)等方面的投入。