旭輝“維穩(wěn)”平衡術(shù)

8月13日午間，旭輝控股集團(tuán)發(fā)布2019年中期業(yè)績(jī)公告。公告顯示，期內(nèi)旭輝實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額884.4億元，同比增長(zhǎng)33.9%，在完成1900億元年度目標(biāo)46%的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)了95%的回款率。

新獲項(xiàng)目權(quán)益比與并表比均提升

在同日下午舉行的業(yè)績(jī)會(huì)上，旭輝執(zhí)行董事兼政總裁林峰表示，企業(yè)自身造血能力的核心是銷(xiāo)售現(xiàn)金回款，“我們一直堅(jiān)持有質(zhì)量的銷(xiāo)售，即是有現(xiàn)金的銷(xiāo)售和有利潤(rùn)的銷(xiāo)售”。 

旭輝期內(nèi)銷(xiāo)售額增速較去年同期的40.0%有所下滑，但銷(xiāo)售現(xiàn)金回款率創(chuàng)下新高，按此口徑可得旭輝上半年回籠資金約840.2億元。不過(guò)，旭輝存在較多低權(quán)益項(xiàng)目無(wú)法并表，若按權(quán)益銷(xiāo)售口徑，旭輝回籠資金將有所減少。同時(shí)，旭輝預(yù)收房款增速表現(xiàn)卻并不如去年同期，較期初僅增長(zhǎng)20.8%，而去年則為58.6%。

2019年前7月，旭輝拿地的權(quán)益金額為324億元，新獲取項(xiàng)目的拿地權(quán)益比提升至74%，新獲項(xiàng)目并表比由2018年的54%提升至92%，有益于未來(lái)表內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)收入與歸母凈利潤(rùn)的提升。林峰表示，將維持新獲項(xiàng)目的拿地權(quán)益比，并希望通過(guò)一、兩年時(shí)間將整體土儲(chǔ)的權(quán)益比例提升至65%-70%，“對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表來(lái)說(shuō)，新增項(xiàng)目權(quán)益在正常銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)周期下，估計(jì)有兩年的傳導(dǎo)周期”。

上半年，旭輝于19城59個(gè)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入達(dá)201億元，較去年同期的184億元略增9.2%。

對(duì)于全年1900億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，林峰表示，旭輝已于前7月完成54%的進(jìn)度，對(duì)下半年有信心，同時(shí)旭輝全年的去化率目標(biāo)將達(dá)到65%以上。

新增舊改布局大灣區(qū) 下半年放緩拿地節(jié)奏

期內(nèi)，旭輝新獲878萬(wàn)平方米土儲(chǔ)面積，新增舊改、商業(yè)勾地兩種拿地方式，占拿地面積的17%和2%；公開(kāi)市場(chǎng)與收并購(gòu)的比例為61%、20%。

公開(kāi)市場(chǎng)方面，旭輝的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)始結(jié)果，分別于武漢、太原和石家莊拿下52萬(wàn)平方米、252萬(wàn)平方米、45萬(wàn)平方米的儲(chǔ)備。

同時(shí)，旭輝開(kāi)始布局舊改項(xiàng)目，以“合作開(kāi)發(fā)+舊城改造”的模式進(jìn)入粵港澳大灣區(qū)8個(gè)城市，獲取超30個(gè)項(xiàng)目，總建面約600萬(wàn)平方米。同時(shí)，旭輝在廣州成立舊改公司，完成6個(gè)舊村改造協(xié)議，雖然舊村改造周期較長(zhǎng)，但旭輝方面表示長(zhǎng)期舊改能夠?yàn)楣炬i定較多土地儲(chǔ)備，同時(shí)也是通過(guò)中長(zhǎng)線布局進(jìn)入華南區(qū)域的一種方式，讓銷(xiāo)售多元化。

在房地產(chǎn)新的穩(wěn)定長(zhǎng)周期下，林峰認(rèn)為合適的土儲(chǔ)比例才是真正有益、有效的土儲(chǔ)，“土儲(chǔ)太少，短期會(huì)有很大的不確定性和土儲(chǔ)的壓力。但是土地太多又會(huì)形成比較重的成本的壓力”。

截至7月底，旭輝總土儲(chǔ)約為6300萬(wàn)平方米，總貨值9800億元，一、二線城市與準(zhǔn)二線城市占比超過(guò)89%。其中，下半年可售貨值達(dá)到2300億元，分布在60余個(gè)城市。

林峰表示，旭輝下半年會(huì)放緩拿地節(jié)奏，把城市的原有規(guī)模做大；未來(lái)會(huì)重點(diǎn)提升二線城市土儲(chǔ)的原有規(guī)模，重倉(cāng)長(zhǎng)三角，并重點(diǎn)布局華南區(qū)域。 

壓縮境外債比例 維持自身造血能力

“我們沒(méi)有追求過(guò)于極致的增長(zhǎng)，所以也不想用極致的杠桿?！绷址逭f(shuō)道。期內(nèi)，旭輝財(cái)務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健，在手現(xiàn)金較期初增長(zhǎng)21.7%至543億元，3.3倍于一年內(nèi)到期負(fù)債，同時(shí)，一年內(nèi)到期債務(wù)占總債務(wù)的18%。林峰表示，旭輝一直努力將一年內(nèi)債務(wù)的占比控制到15%以下。

期內(nèi)，旭輝實(shí)現(xiàn)5.9%的加權(quán)平均融資成本，境內(nèi)銀行及其他借款、境內(nèi)公司債、境外銀行借款、境外優(yōu)先票據(jù)分別占總債務(wù)的47%、13%、18%及22%。

同時(shí)，旭輝提前贖回了4億美元美元債，與期初相比，公司期末外幣負(fù)債占比由42%降至39%。未來(lái)，旭輝將進(jìn)一步壓縮境外的美元債，林峰表示：“因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在對(duì)匯率的浮動(dòng)會(huì)主動(dòng)管理?！?/p>

此外，旭輝還將堅(jiān)持融資多元化，以及維持自身的造血能力和原有的財(cái)務(wù)紀(jì)律。林峰認(rèn)為，企業(yè)資金要看造血能力——不僅要看賬面資金，還要看流動(dòng)資金，不僅要看債務(wù)，還要看回款?！拔覀円荒赇N(xiāo)售回款會(huì)超過(guò)所有的總債率，我們賬目上所有的現(xiàn)金可以滿足三個(gè)月以上的開(kāi)銷(xiāo)，這些都是我們內(nèi)在的，這是旭輝財(cái)務(wù)紀(jì)律的增長(zhǎng)?！绷址逭f(shuō)道。