承和·書(shū)香庭
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3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
8月13日午間,旭輝控股集團(tuán)發(fā)布2019年中期業(yè)績(jī)公告。公告顯示,期內(nèi)旭輝實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額884.4億元,同比增長(zhǎng)33.9%,在完成1900億元年度目標(biāo)46%的同時(shí),實(shí)現(xiàn)了95%的回款率。
新獲項(xiàng)目權(quán)益比與并表比均提升
在同日下午舉行的業(yè)績(jī)會(huì)上,旭輝執(zhí)行董事兼政總裁林峰表示,企業(yè)自身造血能力的核心是銷(xiāo)售現(xiàn)金回款,“我們一直堅(jiān)持有質(zhì)量的銷(xiāo)售,即是有現(xiàn)金的銷(xiāo)售和有利潤(rùn)的銷(xiāo)售”。
旭輝期內(nèi)銷(xiāo)售額增速較去年同期的40.0%有所下滑,但銷(xiāo)售現(xiàn)金回款率創(chuàng)下新高,按此口徑可得旭輝上半年回籠資金約840.2億元。不過(guò),旭輝存在較多低權(quán)益項(xiàng)目無(wú)法并表,若按權(quán)益銷(xiāo)售口徑,旭輝回籠資金將有所減少。同時(shí),旭輝預(yù)收房款增速表現(xiàn)卻并不如去年同期,較期初僅增長(zhǎng)20.8%,而去年則為58.6%。
2019年前7月,旭輝拿地的權(quán)益金額為324億元,新獲取項(xiàng)目的拿地權(quán)益比提升至74%,新獲項(xiàng)目并表比由2018年的54%提升至92%,有益于未來(lái)表內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)收入與歸母凈利潤(rùn)的提升。林峰表示,將維持新獲項(xiàng)目的拿地權(quán)益比,并希望通過(guò)一、兩年時(shí)間將整體土儲(chǔ)的權(quán)益比例提升至65%-70%,“對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表來(lái)說(shuō),新增項(xiàng)目權(quán)益在正常銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)周期下,估計(jì)有兩年的傳導(dǎo)周期”。
上半年,旭輝于19城59個(gè)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入達(dá)201億元,較去年同期的184億元略增9.2%。
對(duì)于全年1900億元的銷(xiāo)售目標(biāo),林峰表示,旭輝已于前7月完成54%的進(jìn)度,對(duì)下半年有信心,同時(shí)旭輝全年的去化率目標(biāo)將達(dá)到65%以上。
新增舊改布局大灣區(qū) 下半年放緩拿地節(jié)奏
期內(nèi),旭輝新獲878萬(wàn)平方米土儲(chǔ)面積,新增舊改、商業(yè)勾地兩種拿地方式,占拿地面積的17%和2%;公開(kāi)市場(chǎng)與收并購(gòu)的比例為61%、20%。
公開(kāi)市場(chǎng)方面,旭輝的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)始結(jié)果,分別于武漢、太原和石家莊拿下52萬(wàn)平方米、252萬(wàn)平方米、45萬(wàn)平方米的儲(chǔ)備。
同時(shí),旭輝開(kāi)始布局舊改項(xiàng)目,以“合作開(kāi)發(fā)+舊城改造”的模式進(jìn)入粵港澳大灣區(qū)8個(gè)城市,獲取超30個(gè)項(xiàng)目,總建面約600萬(wàn)平方米。同時(shí),旭輝在廣州成立舊改公司,完成6個(gè)舊村改造協(xié)議,雖然舊村改造周期較長(zhǎng),但旭輝方面表示長(zhǎng)期舊改能夠?yàn)楣炬i定較多土地儲(chǔ)備,同時(shí)也是通過(guò)中長(zhǎng)線布局進(jìn)入華南區(qū)域的一種方式,讓銷(xiāo)售多元化。
在房地產(chǎn)新的穩(wěn)定長(zhǎng)周期下,林峰認(rèn)為合適的土儲(chǔ)比例才是真正有益、有效的土儲(chǔ),“土儲(chǔ)太少,短期會(huì)有很大的不確定性和土儲(chǔ)的壓力。但是土地太多又會(huì)形成比較重的成本的壓力”。
截至7月底,旭輝總土儲(chǔ)約為6300萬(wàn)平方米,總貨值9800億元,一、二線城市與準(zhǔn)二線城市占比超過(guò)89%。其中,下半年可售貨值達(dá)到2300億元,分布在60余個(gè)城市。
林峰表示,旭輝下半年會(huì)放緩拿地節(jié)奏,把城市的原有規(guī)模做大;未來(lái)會(huì)重點(diǎn)提升二線城市土儲(chǔ)的原有規(guī)模,重倉(cāng)長(zhǎng)三角,并重點(diǎn)布局華南區(qū)域。
壓縮境外債比例 維持自身造血能力
“我們沒(méi)有追求過(guò)于極致的增長(zhǎng),所以也不想用極致的杠桿?!绷址逭f(shuō)道。期內(nèi),旭輝財(cái)務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健,在手現(xiàn)金較期初增長(zhǎng)21.7%至543億元,3.3倍于一年內(nèi)到期負(fù)債,同時(shí),一年內(nèi)到期債務(wù)占總債務(wù)的18%。林峰表示,旭輝一直努力將一年內(nèi)債務(wù)的占比控制到15%以下。
期內(nèi),旭輝實(shí)現(xiàn)5.9%的加權(quán)平均融資成本,境內(nèi)銀行及其他借款、境內(nèi)公司債、境外銀行借款、境外優(yōu)先票據(jù)分別占總債務(wù)的47%、13%、18%及22%。
同時(shí),旭輝提前贖回了4億美元美元債,與期初相比,公司期末外幣負(fù)債占比由42%降至39%。未來(lái),旭輝將進(jìn)一步壓縮境外的美元債,林峰表示:“因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在對(duì)匯率的浮動(dòng)會(huì)主動(dòng)管理?!?/p>
此外,旭輝還將堅(jiān)持融資多元化,以及維持自身的造血能力和原有的財(cái)務(wù)紀(jì)律。林峰認(rèn)為,企業(yè)資金要看造血能力——不僅要看賬面資金,還要看流動(dòng)資金,不僅要看債務(wù),還要看回款?!拔覀円荒赇N(xiāo)售回款會(huì)超過(guò)所有的總債率,我們賬目上所有的現(xiàn)金可以滿足三個(gè)月以上的開(kāi)銷(xiāo),這些都是我們內(nèi)在的,這是旭輝財(cái)務(wù)紀(jì)律的增長(zhǎng)?!绷址逭f(shuō)道。
6500元/m2
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九江市八里湖新區(qū),東至園藝路,南至十里河北路,北至文博大道