承和·書香庭
7100元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
在近日召開的上海萬科媒體交流會上,萬科高級副總裁兼上海區(qū)域首席執(zhí)行官張海公開透露,中興路項目已經(jīng)被命名為“中興路壹號”,預計單價為13萬元,由于現(xiàn)在該項目并未正式取得預售證,所以張海也表示,最終售價還是以預售證為準。
此前,該項目曾經(jīng)傳出要賣到單價18萬元,如今在上海的嚴格“限價”下退守到單價13萬元,這個售價能否實現(xiàn)盈利呢?這個曾經(jīng)轟動一時的項目又能否順利去化呢?
樓面單價約10萬,預計入市單價13萬
中興路壹號項目所在地位于上海靜安區(qū)中興路,是“近十年來上海出讓最核心的地段”,也是上海市中心出讓的為數(shù)不多的凈地。2016年8月,剛剛將總部遷入上海灘不久的閩系房企融信以110.1億元一舉拿下上海靜安區(qū)中興社區(qū)N070202單元332-01-A、333-01-A地塊,10.03萬元/平方米的樓面價刷新了當時全國的單價紀錄。這也使融信在上海一夜成名,進入高光時刻。
然而,鑒于高昂的地價和投資成本,融信很難自己吃掉這塊寶地,很快,融信選擇引入萬科,共同開發(fā),萬科也正式宣布以53.95億元入股這個項目,持有其49%的權(quán)益。此后,融信甘愿退居幕后,而萬科走到臺前,成為真正的操盤方。
萬科操盤后,這塊備受矚目的高價地一度傳出要賣到單價18萬元,但是,很快又悄無聲息了。一方面,該地塊在拿地后遲遲沒有動工的跡象,另一方面2016年下半年起,上海房地產(chǎn)市場執(zhí)行了限購、限價等多重嚴厲的調(diào)控。
高價地遭遇市場“寒冬”, 中興路壹號項目成為典型的案例。3年后,該地塊終于迎來即將入市的消息。如果以13萬元的單價入市,該項目能否盈利?
上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦對記者表示:“10.03萬元/平方米的樓面價加上建安成本、三年的財務(wù)和人員成本,這個入市價幾乎不賺錢。”
業(yè)內(nèi)人士分析稱:“如果13萬元單價獲批的話,對開發(fā)商來說,基本達到了盈虧平衡的一個點,但是也很難說有較大的盈利空間。”
此外,環(huán)顧靜安區(qū)中興路地塊附近的二手房價格,萬科翡翠雅賓利二手房價格在每平方米9萬元以上,以200平方米和300平方米的大戶型為主。就板塊來講,根據(jù)上海鏈家的數(shù)據(jù),上周靜安區(qū)板塊的新房成交均價約為12.86萬元/平方米。那么,中興路壹號項目13萬元的單價高于附近二手房,略高于新房均價。
上海樓市趨穩(wěn),高價地項目去化待觀察
從戶型來看,目前萬科尚未公布中興路壹號的具體戶型圖,但是,該地塊的出讓條件中有一條限制是:“該地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的 80%”。那么,對于這種“中小戶型,高單價”的產(chǎn)品,是否能獲得市場認可,還需看后期的市場去化情況。
有業(yè)內(nèi)人士表示,之前上海核心區(qū)的中小戶型一手房,比如上海金茂府賣得比較好。“預計八九十平方米的兩居、三居,會比較受買家青睞。”但是,由于中興路壹號尚未入市,具體戶型設(shè)計還未對市場公布。
而對于高價地的入市邏輯,在業(yè)內(nèi)來講有一個心照不宣的“拖延術(shù)”,在市場下行時,通常是以“小批量、低單價”入市,然后在市場上行時,通過多次推盤加價來實現(xiàn)整體的盈利。
對于這種入市邏輯,同樣是高價地的上海金茂府是一個典型的案例,2015年,在上海市場下行時,上海金茂府的樓面價是4.7萬元/平方米,最后以單價約7萬元入市,也被業(yè)內(nèi)稱之為“虧本入市”,但是從2016年-2018年,上海房價快速上漲,上海金茂府收官時單價已經(jīng)攀升至12.7萬元。
時過境遷,上海金茂府的做法如今或許就“行不通”了。在限購、限價等政策下,上海樓市已經(jīng)趨于平穩(wěn),房價很難再出現(xiàn)“大起大落”。
根據(jù)上海鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)表明,今年上半年,上海新建商品房共成交3.1萬套,同比增長28%;二手房共成交12.2萬套,同比增長51%。由于回歸居住需求,上海新房成交50%集中在外郊環(huán)間;二手房成交37%在外郊環(huán)間、20%在中外環(huán)間;剛需和改善的客戶成為成交主力。
與此同時,今年上半年上海新房銷量增速呈現(xiàn)出滯漲的狀態(tài),累計同比增速逐步放緩,成交向上動力不足,二手房成交量月度漲幅不斷收窄。今年上半年上海新房價格累計同比增速下行,二手房價格繼續(xù)呈現(xiàn)負增長。