上海單價最貴地塊項目將入市 萬科融信“賠本賺吆喝”？

在近日召開的上海萬科媒體交流會上，萬科高級副總裁兼上海區(qū)域首席執(zhí)行官張海公開透露，中興路項目已經(jīng)被命名為“中興路壹號”，預計單價為13萬元，由于現(xiàn)在該項目并未正式取得預售證，所以張海也表示，最終售價還是以預售證為準。

此前，該項目曾經(jīng)傳出要賣到單價18萬元，如今在上海的嚴格“限價”下退守到單價13萬元，這個售價能否實現(xiàn)盈利呢？這個曾經(jīng)轟動一時的項目又能否順利去化呢？

樓面單價約10萬，預計入市單價13萬

中興路壹號項目所在地位于上海靜安區(qū)中興路，是“近十年來上海出讓最核心的地段”，也是上海市中心出讓的為數(shù)不多的凈地。2016年8月，剛剛將總部遷入上海灘不久的閩系房企融信以110.1億元一舉拿下上海靜安區(qū)中興社區(qū)N070202單元332-01-A、333-01-A地塊，10.03萬元/平方米的樓面價刷新了當時全國的單價紀錄。這也使融信在上海一夜成名，進入高光時刻。

然而，鑒于高昂的地價和投資成本，融信很難自己吃掉這塊寶地，很快，融信選擇引入萬科，共同開發(fā)，萬科也正式宣布以53.95億元入股這個項目，持有其49%的權(quán)益。此后，融信甘愿退居幕后，而萬科走到臺前，成為真正的操盤方。

萬科操盤后，這塊備受矚目的高價地一度傳出要賣到單價18萬元，但是，很快又悄無聲息了。一方面，該地塊在拿地后遲遲沒有動工的跡象，另一方面2016年下半年起，上海房地產(chǎn)市場執(zhí)行了限購、限價等多重嚴厲的調(diào)控。

高價地遭遇市場“寒冬”， 中興路壹號項目成為典型的案例。3年后，該地塊終于迎來即將入市的消息。如果以13萬元的單價入市，該項目能否盈利？

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦對記者表示：“10.03萬元/平方米的樓面價加上建安成本、三年的財務(wù)和人員成本，這個入市價幾乎不賺錢。”

業(yè)內(nèi)人士分析稱：“如果13萬元單價獲批的話，對開發(fā)商來說，基本達到了盈虧平衡的一個點，但是也很難說有較大的盈利空間。”

此外，環(huán)顧靜安區(qū)中興路地塊附近的二手房價格，萬科翡翠雅賓利二手房價格在每平方米9萬元以上，以200平方米和300平方米的大戶型為主。就板塊來講，根據(jù)上海鏈家的數(shù)據(jù)，上周靜安區(qū)板塊的新房成交均價約為12.86萬元/平方米。那么，中興路壹號項目13萬元的單價高于附近二手房，略高于新房均價。

上海樓市趨穩(wěn)，高價地項目去化待觀察

從戶型來看，目前萬科尚未公布中興路壹號的具體戶型圖，但是，該地塊的出讓條件中有一條限制是：“該地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的 80%”。那么，對于這種“中小戶型，高單價”的產(chǎn)品，是否能獲得市場認可，還需看后期的市場去化情況。

有業(yè)內(nèi)人士表示，之前上海核心區(qū)的中小戶型一手房，比如上海金茂府賣得比較好。“預計八九十平方米的兩居、三居，會比較受買家青睞。”但是，由于中興路壹號尚未入市，具體戶型設(shè)計還未對市場公布。

而對于高價地的入市邏輯，在業(yè)內(nèi)來講有一個心照不宣的“拖延術(shù)”，在市場下行時，通常是以“小批量、低單價”入市，然后在市場上行時，通過多次推盤加價來實現(xiàn)整體的盈利。

對于這種入市邏輯，同樣是高價地的上海金茂府是一個典型的案例，2015年，在上海市場下行時，上海金茂府的樓面價是4.7萬元/平方米，最后以單價約7萬元入市，也被業(yè)內(nèi)稱之為“虧本入市”，但是從2016年-2018年，上海房價快速上漲，上海金茂府收官時單價已經(jīng)攀升至12.7萬元。

時過境遷，上海金茂府的做法如今或許就“行不通”了。在限購、限價等政策下，上海樓市已經(jīng)趨于平穩(wěn)，房價很難再出現(xiàn)“大起大落”。

根據(jù)上海鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)表明，今年上半年，上海新建商品房共成交3.1萬套，同比增長28%；二手房共成交12.2萬套，同比增長51%。由于回歸居住需求，上海新房成交50%集中在外郊環(huán)間；二手房成交37%在外郊環(huán)間、20%在中外環(huán)間；剛需和改善的客戶成為成交主力。

與此同時，今年上半年上海新房銷量增速呈現(xiàn)出滯漲的狀態(tài)，累計同比增速逐步放緩，成交向上動力不足，二手房成交量月度漲幅不斷收窄。今年上半年上海新房價格累計同比增速下行，二手房價格繼續(xù)呈現(xiàn)負增長。