萬科：住宅是基本面的基本面 6000億目標完成或無懸念

在銷售增速放緩的大環(huán)境下，2018年未完成6300億元既定目標的萬科，2019年將業(yè)績目標下調至6000億元。2019年半年報披露時間已到，萬科的既定目標完成狀況如何？8月20日，萬科2019年半年報給出了答案。

在房住不炒的大環(huán)境下，不斷調整自身發(fā)展策略，用較高的試錯成本來驗證，哪條道路屬于自己的萬科，在上半年政策有所放松，房企融資情況好轉的情況下，交出了一份與“活下去”相反的答卷。

增速放緩下 6000億目標完成無懸念 

盡管萬科上半年銷售業(yè)績增速還可以，但與恒大、碧桂園一樣，萬科仍然是處于增速放緩的階段。根據(jù)2019年半年報顯示，萬科集團2019年營業(yè)收入與去年同期相比，增加31.47個百分點；而2018年萬科集團營業(yè)收入與去年同期相比，增加了51.80個百分點。

萬科2019年上半年報

不過，透過萬科2019年半年報來看，下調業(yè)績目標的萬科，完成全年6000億元的業(yè)績目標，或毫無懸念。對于這個結果，無論是萬科自己，還是業(yè)內看客，都毫不意外。

在此之前，有業(yè)內人士戲稱萬科業(yè)績穩(wěn)如老鴿。而早在6月末的萬科股東會上，萬科方面就自信說，房地產的黃金時代已經過去了，現(xiàn)在的競爭愈加激烈，現(xiàn)在屬于一個強者恒強的時代了，碧萬恒穩(wěn)居前三，幾乎沒有對手。

果不其然，在房住不炒的大環(huán)境下，萬科上半年勢頭依然強勁。半年報顯示，上半年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1393.2億元，同比增長31.5%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤118.4億元，同比增長29.8%。

今年上半年萬科合同銷售額同比上升。萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積2150.1萬平方米，合同銷售金額3340.0億元，同比分別上升5.6%和9.6%。

與此同時，半年報還顯示，萬科已售未結資源持續(xù)增加，合并報表范圍內有4403.7萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約6215.5億元，較上年末分別增長18.7%和17.1%。

這也就意味著，如果不出意外，萬科2019年完成6000億元的既定業(yè)績目標，將毫無懸念。

現(xiàn)金流為王 萬科三費費用有所上升

在融資渠道沒有往年寬松，房企講求現(xiàn)金流為王的當口，萬科手握大把現(xiàn)金。半年報顯示，截至6月底，萬科持有貨幣資金1438.7億元，高于短期借款和一年內到期長期負債的總和666.5億元；凈負債率35.04%，持續(xù)保持行業(yè)低位。

萬科2019年上半年報

萬科通過持續(xù)優(yōu)化債務結構、降低融資成本，提升對財務風險的防范能力。上半年，萬科總體融資成本繼續(xù)處于較低水平。其中，萬科于今年2月完成2019年面向合格投資者公開發(fā)行住房租賃專項公司債券（第一期），最終發(fā)行規(guī)模為20億元，票面利率為3.65%。

不過，萬科資產負債率小幅上升。半年報顯示，萬科資產負債率為85.26%，比年初84.59%增加0.67個百分點。并且，銷售費用、管理費用、財務費用與去年同期相比，分別有所上升。

地產仍是主業(yè)  房地產收入比例達95.5%

2019年上半年，不斷調整自身發(fā)展策略，用較高的試錯成本來驗證，哪條道路屬于自己的萬科，房地產仍是整個戰(zhàn)略布局之中的基本面，而住宅產品更是成為其房地產這個基本面中的“基本面”。

萬科2019年上半年報

分業(yè)務看，上半年集團全部營業(yè)收入中，來自房地產業(yè)務的結算收入比例為95.5%。上半年所銷售的產品中，住宅占比87.8%，商辦占比9.0%，其它配套占比3.2%。住宅產品中144平方米以下的中小戶型占比90.6%。

在萬科內部換防的人事變動之下，各大區(qū)域業(yè)績有所變動。分區(qū)域來看，2019年上半年集團房地產業(yè)務收入中，南方區(qū)域、上海區(qū)域、北方區(qū)域、中西部區(qū)域的占比分別為35.4%、32.9%、13.7%、18.0%。

萬科2019年上半年報

根據(jù)萬科2018年上半年報顯示，萬科集團房地產業(yè)務收入中，南方區(qū)域、上海區(qū)域、北方區(qū)域、中西部區(qū)域占比分別為28.85%、35.83%、15.75%和19.57%。

根據(jù)兩年同期數(shù)據(jù)對比之下，2019年南方區(qū)域收入實現(xiàn)了逆轉，與去年同期相比，增加了6.55個百分點，收入排名重新躍居四大區(qū)域之首。

積極拿地擴張  多個業(yè)務繼續(xù)全面開花  

2019年上半年，萬科在多個城市積極拿地。半年報顯示，萬科上半年共獲取新項目54個，總規(guī)劃建筑面積1372.8萬平方米，權益規(guī)劃建筑面積941.8萬平方米，權益地價總額約649.8億元。

按權益投資金額計算，88.4%的新增項目位于一二線城市。公司在建項目總建筑面積約9867.6萬平方米，規(guī)劃中項目總建筑面積約5472.6萬平方米。

除此之外，萬科物業(yè)繼續(xù)堅持以有品質、有溫度的服務積累客戶口碑；堅持住宅商企兩翼齊飛的戰(zhàn)略，聚焦核心城市、核心客戶，市場份額持續(xù)擴大。

萬科2019年上半年報

截止6月底，萬科物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入52.8億元，同比增長27.1%。報告期內，萬科物業(yè)積極拓展項目資源，新增項目的飽和收入（指根據(jù)項目合同約定在一個完整年度的物業(yè)服務費收入）21.64億元，同比增長113.8%。

點評：2019年上半年報的出爐，標志著付出試錯成本的萬科，最終找到自己的主航道：房地產仍是收入主要來源，住宅是房地產業(yè)務的基本面。而其它業(yè)務的不盡如人意也同樣論證了郁亮的那句話：別指望新業(yè)務賺錢。

即便如此，物業(yè)領域、商業(yè)地產、養(yǎng)老地產、旅游地產等方面的探索，終究也是萬科給予自己“活下去、活得好、活得久、活得幸福”的機會，也是“房住不炒”這個大環(huán)境給予的機遇和挑戰(zhàn)。不過，老生常談的是，萬科這一波質量問題，究竟何時休矣？別緩緩待之。