個(gè)人房貸利率定價(jià)有變，業(yè)內(nèi)稱(chēng)首套上?；蛏?，北京或降

繼8月17日決定改革完善LPR（Loan Prime Rate即貸款基礎(chǔ)利率）形成機(jī)制后，8月25日，央行確定住房貸款利率將對(duì)標(biāo)LPR，商業(yè)房貸款利率由之前依據(jù)“央行基準(zhǔn)利率+基點(diǎn)”轉(zhuǎn)向“LPR+基點(diǎn)”來(lái)計(jì)算。

個(gè)人房貸利率“定價(jià)”標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整之后，對(duì)購(gòu)房者的貸款利率影響因城市、個(gè)人、套數(shù)而異。雖然多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是中性政策，但仍將影響“金九”的成色。

不是單純調(diào)高或調(diào)低商業(yè)房貸利率

8月25日，央行發(fā)布公告明確住房按揭貸款政策的最新原則，并于10月8日起執(zhí)行。重點(diǎn)內(nèi)容是，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率與LPR掛鉤，LPR是商業(yè)銀行對(duì)其最優(yōu)質(zhì)客戶(hù)執(zhí)行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎(chǔ)上加減點(diǎn)生成。

公告內(nèi)容顯示，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，加點(diǎn)數(shù)值要求符合全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求。

此外，央行明確住房貸款利率底線，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。

央行稱(chēng)此舉的目的在于在改革完善LPR形成機(jī)制過(guò)程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定。

眾所周知，8月17日，為了提高利率傳導(dǎo)效率，推動(dòng)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，央行決定改革完善LPR形成機(jī)制，以解決原來(lái)多參考貸款基準(zhǔn)利率進(jìn)行報(bào)價(jià)，市場(chǎng)化程度不高，不能及時(shí)反映市場(chǎng)利率變動(dòng)的問(wèn)題。

在這樣的大背景下，房貸利率也早已產(chǎn)生隨之調(diào)整的預(yù)期。

8月20日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)在召開(kāi)的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上透露，近期人民銀行將在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上發(fā)布關(guān)于個(gè)人住房貸款利率政策的公告。新的LPR形成機(jī)制并不會(huì)使房貸利率下降。金融行業(yè)應(yīng)當(dāng)注意，“房住不炒”的定位不能偏離，同時(shí)，避免把房地產(chǎn)工具化。

對(duì)此，諸葛找房市場(chǎng)研究員姜國(guó)君認(rèn)為，上述舉動(dòng)體現(xiàn)“房住不炒”的定位和實(shí)行差別化信貸政策的原則的同時(shí)，發(fā)出了進(jìn)一步穩(wěn)利率、穩(wěn)金融、防風(fēng)險(xiǎn)的政策導(dǎo)向和市場(chǎng)信號(hào)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則進(jìn)一步解釋稱(chēng)，過(guò)去商業(yè)房貸款利率是根據(jù)“央行基準(zhǔn)利率+基點(diǎn)”來(lái)計(jì)算，而現(xiàn)在是“LPR基礎(chǔ)利率+基點(diǎn)”。

他認(rèn)為，此次央行政策本質(zhì)上不是調(diào)高或調(diào)低商業(yè)房貸利率，原先是按照央行發(fā)布的基準(zhǔn)利率來(lái)決定按揭貸款的利率，但現(xiàn)在瞄準(zhǔn)的是5年期LPR這個(gè)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。LPR是包括中農(nóng)工建等銀行以及其他銀行在內(nèi)部形成的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，隨時(shí)調(diào)整并且?guī)в猩虡I(yè)屬性。而央行的基準(zhǔn)利率是不會(huì)輕易調(diào)整的，一旦調(diào)整容易引起加息或降息的嫌疑。

個(gè)別城市首套房貸款利率有下調(diào)可能

個(gè)人房貸利率標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整之后，對(duì)于購(gòu)房者的貸款利率影響，成為最受關(guān)注的話(huà)題。

按新政規(guī)定，如果房貸定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%）。

相比之下，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱(chēng)，按照目前的房貸數(shù)據(jù)，大部分銀行執(zhí)行的是首套房貸基準(zhǔn)上浮10%-20%，二套房貸上浮20%-30%。這符合新政策要求，因此對(duì)目前市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，政策不會(huì)導(dǎo)致利率上行。

中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問(wèn)時(shí)也強(qiáng)調(diào)，與改革前相比，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。

在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房貸利率與LPR利率掛鉤在預(yù)料之中，這是一個(gè)中性政策。

不過(guò)，對(duì)不同城市的影響也不盡相同。在統(tǒng)一的底線之下，央行要求省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)指導(dǎo)下，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

從上述表述來(lái)看，“因城施策”的意圖明顯?！斑m度地放寬了各地確定房貸利率加點(diǎn)下限的政策空間，能更好地根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際進(jìn)行調(diào)控，避免一刀切?！苯獓?guó)君如是說(shuō)。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，考慮到近期房地產(chǎn)貸款以收緊為導(dǎo)向，那么“LPR基礎(chǔ)利率+基點(diǎn)”后的利率會(huì)有所上調(diào)。但受因城施策的影響，也不排除個(gè)別城市利率有下調(diào)的可能。

據(jù)張大偉介紹，國(guó)內(nèi)不同城市的首套房利率差距較大，其中最低的上海只有95折，而很多城市的利率是5.4-6.0。從當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)看，首套房貸利率過(guò)高，從政策預(yù)期看，后續(xù)有降低的可能性。

以上海為例，此前對(duì)于最優(yōu)質(zhì)的客戶(hù)，首套房按揭貸款利率可以給到9折（4.41%），優(yōu)質(zhì)客戶(hù)則普遍可以給到9.5折（4.655%），按新政策的提法，上海首套房貸款利率預(yù)期將提高到4.85%。而北京首套房貸款利率為普遍是基準(zhǔn)利率上浮10%，達(dá)到5.39%，從鼓勵(lì)剛需購(gòu)買(mǎi)首套房的預(yù)期來(lái)看，這意味著，新政之后，或有下調(diào)的可能。

二套房貸利率預(yù)期上漲，“金九”不再？

從上述新調(diào)整的內(nèi)容來(lái)看，延續(xù)了舊政策二套房貸上浮比例大于一套房貸的邏輯，對(duì)滿(mǎn)足基本自住需求的首次購(gòu)房行為不施加貸款利率壓力，而對(duì)購(gòu)買(mǎi)二套房的行為進(jìn)行一定的信貸制約。對(duì)此姜國(guó)君認(rèn)為，這將有助于預(yù)防樓市過(guò)熱。

此外，政策規(guī)定商業(yè)用房購(gòu)房貸款利率加點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)與二套房貸相同，即為加60個(gè)基點(diǎn)。體現(xiàn)了房貸利率政策以首套房?jī)?yōu)先、二套房和商業(yè)用房趨嚴(yán)的導(dǎo)向。

同策咨詢(xún)研究總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，房貸利率直接調(diào)控作用更加明顯，可能剛需購(gòu)房者和多套房購(gòu)房者的房貸利率會(huì)出現(xiàn)分化，對(duì)于首套房剛需購(gòu)房者可能會(huì)是利好。

值得關(guān)注的是，除了五年期的LPR利率變化影響房貸利率外，姜國(guó)君表示，央行房貸利率定價(jià)規(guī)則中還提到了“客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)狀況、信貸條件、合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值”等表述，這預(yù)示著差別化的房貸利率政策不僅因地區(qū)、因套數(shù)而異，或許后續(xù)還將有因人而異的可能性，比如個(gè)人征信記錄的優(yōu)劣也將對(duì)其房貸利率的高低產(chǎn)生一定的影響。

在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，利率調(diào)整的變化或?qū)κ袌?chǎng)銷(xiāo)售也將產(chǎn)生一定抑制作用。

諸葛找房副總裁苑承建預(yù)計(jì)，未來(lái)一段時(shí)間，全國(guó)房貸利率不光不會(huì)下降，反而整體會(huì)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，特別是二套房利率，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售將會(huì)產(chǎn)生一定的抑制作用。

與此同時(shí)，姜國(guó)君也認(rèn)為，受?chē)?yán)格的二套房貸政策影響，各地商業(yè)銀行所加點(diǎn)數(shù)也將高于60個(gè)基點(diǎn)。因此，不會(huì)引發(fā)“放水”的現(xiàn)象。

而從時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看，9月份處于新房貸利率政策執(zhí)行前的市場(chǎng)醞釀期，各商業(yè)銀行尚未公布具體加點(diǎn)數(shù)值，購(gòu)房者對(duì)利率變動(dòng)的預(yù)期分歧將加劇，觀望情緒也會(huì)加重。為此，姜國(guó)君認(rèn)為，今年樓市“金九”行情將不復(fù)存在。