房企融資凜冬漸近 調控政策仍將從緊

“LPR新機制落地了，我們也在等總行的指示。我收到的消息是，接下來房地產貸款無論是房企開發(fā)貸還是個人按揭貸款，（貸款）價格肯定要提高?！币患覈写笮袑幉ǚ中邢嚓P負責人李陽（化名）對中國證券報記者說。

中國證券報記者獨家獲悉，銀保監(jiān)會此前決定在32個城市開展銀行房地產業(yè)務專項檢查工作，目前已進入各銀行風險自查階段。

實際上，進入下半年，相關監(jiān)管高層多次“敲打”房地產貸款風險、房地產業(yè)過度融資等問題。專家和分析人士預計，接下來房企融資的銀行和非銀渠道難言放松，尤其是針對部分城市房地產市場的局部過熱，調控政策仍將從緊。預計房企融資成本提升將很快顯現(xiàn)，房企信用風險分化也將進一步加劇。

監(jiān)管狠“敲打” 銀行嚴自查

銀行房地產貸款業(yè)務一直都是監(jiān)管部門緊盯的重點。日前，銀保監(jiān)會辦公廳通報了《關于對部分地方中小銀行機構現(xiàn)場檢查情況的通報》，再次“點名”銀行為“四證”不齊房地產項目提供融資、向資本金不足的房地產項目發(fā)放貸款等違規(guī)現(xiàn)象。

接近監(jiān)管人士對記者透露，針對現(xiàn)場檢查出的違規(guī)現(xiàn)象，監(jiān)管部門很快將披露處罰結果，處罰料從嚴、從重。實際上，今年7月，銀保監(jiān)會阿拉善監(jiān)管分局就公布了兩張罰單：因向“四證”不全企業(yè)發(fā)放房地產開發(fā)貸款，　　中國銀行兩員工被禁止終身從事銀行業(yè)工作。

不少銀行業(yè)內人士對記者表示，“禁止終身從事銀行業(yè)工作”屬于比較罕見的頂格處罰，在很大程度上說明了監(jiān)管部門整治房地產貸款領域亂象，防止房地產泡沫化、金融化的決心。

準備接待總行檢查組的李陽向記者透露：“除了房地產信貸業(yè)務情況、風險情況等，總行這次要求自查的重點是理財資金、同業(yè)資金投向房地產領域情況，另外是否存在變相為房企土地購置費提供融資的情況等。一旦被查出問題，不僅是罰錢的問題，對于分行的一些新業(yè)務準入都可能帶來影響?！?/p>

縮名單 提利率

房地產貸款一直是銀行信貸的大頭，但新的經濟形勢下調控政策從嚴，商業(yè)銀行也不得不調整信貸結構、優(yōu)中選優(yōu)。這從前不久披露的2019年銀行中報就可見一斑：部分國有大行房地產行業(yè)貸款增速出現(xiàn)回落。工行和農行上半年房地產行業(yè)貸款增速較2018年同期下滑了兩個百分點。

對于接下來的房地產貸款，尤其是房企開發(fā)貸款，“大戶”建行的態(tài)度也很明確。建行副行長紀志宏表示，建行一直嚴格落實“房住不炒”的調控政策導向，審慎推進房地產開發(fā)貸業(yè)務。上半年建行房地產開發(fā)貸增速同比下降，下一步，建行會繼續(xù)按照調控政策導向，推動貸款結構調整，秉持差別化、審慎、擇優(yōu)原則，進一步嚴控房地產開發(fā)貸準入標準，確保房地產開發(fā)貸合規(guī)發(fā)展，同時加強資金用途方面的監(jiān)管。

而記者采訪長三角、珠三角等地區(qū)銀行負責人時也得到類似回應，稱房企開發(fā)貸長期受名單制管控，預計接下來名單范圍可能進一步縮小，或者上收地方分行開發(fā)貸業(yè)務的部分權限。

除了縮小名單外，不少銀行業(yè)內人士預計，在調控從嚴、LPR新機制落地等因素作用下，房企開發(fā)貸的定價也將快速提升。李陽稱，此前該行對于地方房企或者擴張勢頭較猛的房企，貸款利率在基準利率上浮50%以上，后續(xù)仍有上調可能。

房企信用風險料再分化

除了銀行渠道外，多位銀行人士坦言，目前通過表外、委貸等為房企融資要求，一是底層資產必須穿透，二是信托公司必須主動管理。

在監(jiān)管高壓之下，房企融資下半年的銀行渠道、非銀渠道、債券融資等可謂全面收緊，未來也難言樂觀。

穆迪在其最新發(fā)表的報告中表示，對境外發(fā)債和信托貸款融資的更嚴格監(jiān)管，將對中國房地產開發(fā)商的流動性造成壓力，并擴大開發(fā)商之間的信用狀況差異。穆迪助理副總裁楊昱穎預計：“流動性疲弱、信托貸款敞口大或經營規(guī)模小的開發(fā)商將承壓，而信用實力和流動性更強的開發(fā)商可能會從實力較弱的同業(yè)手中獲得更多市場份額。”

聯(lián)訊證券首席經濟學家李奇霖直言，房企融資的凜冬已至。如果后續(xù)非標融資進一步收緊，房地產行業(yè)可能會出現(xiàn)“二八”分化。大型房企的融資也會出現(xiàn)收緊的情況，要更多選擇其他高成本的融資渠道。

對房企而言，后續(xù)要規(guī)避兩類風險：一是貨幣資金與債務（尤其是短期債務）之比較低的風險，如果自有資金規(guī)模小，對外部融資過于依賴，信用風險相對來講會比較大。二是土地存量儲備不足，同時又積極拿地的風險，房地產銷售是下行的趨勢，后續(xù)回款能力可能沒有那么強，外部融資又偏緊，房企的經營可能會比較困難。

李奇霖表示，在應對策略上，房企首先應注意控制擴張速度，提前儲備現(xiàn)金流“過冬”。在監(jiān)管全方位封堵房地產債務融資渠道的情況下，行業(yè)分化加大在所難免，未來可尋找互有優(yōu)勢且能互相借力的同業(yè)與金融機構合作共同開發(fā)，從而在一定程度上緩解融資收緊帶來的負面影響。