百強房企新增貨值達7.2萬億元 二線城市拿地步伐放緩

從“全員銷售月”到十一黃金周“折上折”賣房，短短半個月，部分龍頭房企可攬入數(shù)百億元銷售額。10月初，各大龍頭房企都針對黃金周進行了額外優(yōu)惠促銷。得到的結(jié)果是，盡管樓市整體平淡，但是只要價格足夠吸引，依然能夠快速“出貨”。

　　值得關(guān)注的是，龍頭房企忙于打折賣房的背后，是快速回籠資金的目的，要么還債，要么買地，尤其要有足夠的新增投資，土地儲備充足，才能維持“明天”銷售額排行榜上的席位不掉隊。

　　克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2019年9月末，銷售百強房企的新增貨值達7.2萬億元，已有24家房企年內(nèi)新增貨值突破1000億元，中駿、奧園9月份也邁入新增貨值千億元陣營。

　　克而瑞研究中心表示，三季度土地市場形勢較二季度更加嚴峻，成交量同比和環(huán)比均下跌，溢價率持續(xù)回落。整體來看，百強房企拿地同樣保持謹慎，四成企業(yè)拿地銷售比低于行業(yè)平均水平。此外，三季度以來，房企在二線城市拿地步伐有所放緩。

　　房企拿地貨值集中度上升

　　從開年至今來看，300城土地市場延續(xù)低位運行狀態(tài)，溢價率已經(jīng)連續(xù)5個月下調(diào)，9月份300城土地出讓平均溢價率下滑至7.7%，接近去年市場最冷期間水平。

　　土地市場冷清的背后，是房企拿地投資趨于謹慎和理性。

　　克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在百強房企9個月完成的7.2萬億元新增土地貨值中，龍頭房企的獲取貨值能力優(yōu)勢仍然顯著。銷售TOP10房企新增貨值占45%，較上月上漲3個百分點；20強房企的新增貨值占比則達到63%；對比銷售集中度來看，前30強房企的新增貨值集中度均高于銷售集中度，意味著未來TOP30房企市場份額仍有增大的空間。

　　從拿地布局來看，在百強房企新增土地儲備中，一、二線城市和三、四線城市的占比幾乎旗鼓相當(dāng)，較去年全年而言，二線城市占比提升近6個百分點，可以看出，在行業(yè)調(diào)整過程中企業(yè)投資更聚焦于高能級城市。

　　但從各季度的走勢來看，回歸二線雖然帶動上半年部分二線城市土地市場快速升溫，二季度百強房企二線投資占比一度高達48%，較三、四線城市高出2個百分點。但三季度以來，在二線城市地價短暫攀升后之后，企業(yè)投資也趨于理性，二線城市拿地步伐也有所放緩。

　　總體來看，百強房企拿地態(tài)度保持理性，拿地銷售比下降至0.38。分梯隊來看，最為理性的是10強房企和31名-50名的房企，雖然均較一季度有所提升，但兩個梯隊前9個月拿地銷售比分別為0.36和0.33，低于行業(yè)平均線。

　　而銷售額排行在11名-20名與50名-100名這兩個梯隊的拿地銷售比為各梯隊中最高，且一直都保持高位穩(wěn)定。對此，克而瑞研究中心表示，一方面是房企擴大規(guī)模、提升行業(yè)地位的需要；另一方面體現(xiàn)出中小房企發(fā)展壓力比較大。

　　值得警惕的是，前三個季度中仍有少部分土儲較少的房企拿地力度與去年大幅下滑，未來或?qū)⒚媾R銷售業(yè)績增長后勁不足、拿地策略被迫調(diào)整的問題。總體來看，大部分規(guī)模房企的土儲去化保持在行業(yè)平均水平，因此行業(yè)周期下行之際謹慎投資并不會對未來業(yè)績造成影響?！　?/p>

　　龍頭房企拿地更為謹慎

　　“從企業(yè)本身來講，其實是非常愿意拿地的，但一般企業(yè)拿地投資要根據(jù)回籠的現(xiàn)金流定，因此資金鏈狀況決定了房企的補倉力度，尤其對中型房企來說，主觀上拿地意愿很強烈，擴大規(guī)模和提升業(yè)績的目標(biāo)明確，哪怕錢貴一點，如果融資到位就會去土地市場找機會?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，目前來看，全國土地市場底價成交地塊增加，可謂拿地的窗口期，但房企仍要根據(jù)自身戰(zhàn)略和資金鏈狀況布局。

　　事實上，龍頭房企投資更為謹慎。從拿地單價上就可見一斑。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，TOP10房企前9個月新增土儲平均成本為4646元/平方米，低于百強平均值近300元/平方米；相比之下11名-20名的房企新增土儲平均成本為5838元/平方米，對于這部分企業(yè)來說，拿地同時還應(yīng)該注意控制成本，保證盈利空間。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士稱，拿地投資力度多取決于銷售情況和融資情況，即是企業(yè)現(xiàn)金流水平。保持好的投資節(jié)奏的企業(yè)，都是根據(jù)現(xiàn)金流“量入為出”式拿地，才能保證企業(yè)安全。

　　“現(xiàn)金流是房企發(fā)展至關(guān)重要的一部分，可以視作房企的‘血液’，現(xiàn)金流管理的好壞，直接關(guān)系到房企的生死存亡?！钡谝惶酱骶S斯估價及顧問服務(wù)部華北區(qū)高級董事胡建明向記者表示。

　　不過，仍有一部分房企拿地相對積極，既有華潤、龍湖、招商蛇口等老牌企業(yè)，拿地銷售比在0.6左右，顯著高于行業(yè)平均水平，也有一些千億元房企如中梁、融信等，拿地相對積極主動。土地儲備底氣稍有不足，是這些房企在尋求規(guī)模進階和擴張拿地積極的因素之一。

　　接下來，克而瑞研究中心認為，結(jié)合房企自身銷售和市場環(huán)境兩方面因素來看，四季度大多房企任務(wù)重心會在銷售上，投資力度還會進一步下滑；對于確實有較大納儲需求的房企而言，建議通過多元化的拿地方式增加土地儲備，降低拿地成本及風(fēng)險。