“雙十一”深圳樓市“搶頭條”：144㎡以下住宅取消“豪宅稅”

今年的“雙十一”，當(dāng)人們還沉浸在購(gòu)物下單的喜悅時(shí)，深圳樓市迎來(lái)一份“大紅包”。

??針對(duì)此前網(wǎng)傳的深圳“豪宅稅”調(diào)整消息，11月11日，深圳市住建局確認(rèn)，即日起將深圳市轄區(qū)內(nèi)（含深汕特別合作區(qū)）容積率在1.0以上、單套建筑面積144平方米以下的房子調(diào)整為普通住宅，滿(mǎn)兩年可免征增值稅。這意味著深圳執(zhí)行4年多的“豪宅稅”征收標(biāo)準(zhǔn)迎來(lái)重大改變，而對(duì)廣大購(gòu)房者而言，也算是個(gè)實(shí)實(shí)在在的利好消息。

??深圳“豪宅稅”現(xiàn)新標(biāo)準(zhǔn)

??在深圳，普通住宅豪宅化一直是一個(gè)普遍存在的現(xiàn)象：明明買(mǎi)的是幾十平方米的普通二手房，但因?yàn)榭們r(jià)過(guò)了“豪宅”標(biāo)準(zhǔn)而需要繳納較高比例的稅。

??如今，深圳“豪宅稅”終于有了新標(biāo)準(zhǔn)。11月11日上午有消息稱(chēng)，深圳出臺(tái)新規(guī)修改豪宅線標(biāo)準(zhǔn)，不再按照以前各區(qū)的單套豪宅線標(biāo)準(zhǔn)征收增值稅。按照新規(guī)，從2019年11月11日起，容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下的房子均為普通住宅，滿(mǎn)兩年可免征增值稅。

??據(jù)媒體報(bào)道，向深圳稅務(wù)局求證，相關(guān)工作人員表示消息屬實(shí)，但此前相關(guān)部門(mén)已公布并征求意見(jiàn)，不涉及稅收政策變化。在深圳購(gòu)買(mǎi)普通住宅享受優(yōu)惠稅收政策，具體的標(biāo)準(zhǔn)由住建部門(mén)進(jìn)一步制定。

??隨后，深圳住建局進(jìn)行回應(yīng)稱(chēng)，深圳市將普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為宗地容積率1.0以上且房屋建筑面積144平方米以下，這是在堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位下，落實(shí)國(guó)家減稅降賦精神，充分考慮普通居民家庭合理住房消費(fèi)而采取的一項(xiàng)舉措。“需要特別強(qiáng)調(diào)說(shuō)明的是，此次調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，并不影響深圳房地產(chǎn)調(diào)控政策。此外，房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制工作也在加快推進(jìn)，未來(lái)深圳將通過(guò)住房制度深化改革，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，綜合運(yùn)用土地、金融、稅收、立法等手段，持續(xù)完善房地產(chǎn)調(diào)控措施，繼續(xù)遏制投機(jī)炒作行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

??50平方米可省19萬(wàn)“豪宅稅”

??那么，過(guò)去的深圳“豪宅”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是什么？實(shí)際上，在官方的說(shuō)法中，并沒(méi)有“豪宅”這兩個(gè)字，只有普通住宅和非普通住宅。從2015年至今，深圳的普通住宅認(rèn)定包括以下幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在144平方米（含）以下或單套套內(nèi)面積在120平方米（含）以下；深圳各區(qū)域過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)普通住宅的限定標(biāo)準(zhǔn)。

??隨著近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的變化，上述普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)顯然與居民合理住房需求已無(wú)法匹配。

??對(duì)于剛工作幾年的純剛需而言，最大利好除少交一大筆稅費(fèi)外，就是不用為避稅籌錢(qián)提高首付了。房屋正在交易中的陳陽(yáng)（化名）表示，新政公布后，現(xiàn)在最擔(dān)心的就是業(yè)主毀約。

??據(jù)陳陽(yáng)稱(chēng)，他在深圳寶安區(qū)購(gòu)置了一套約50平方米的房子，成交價(jià)430萬(wàn)元。按照2015年公布的深圳普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，寶安區(qū)超過(guò)360萬(wàn)元屬于“豪宅”。陳陽(yáng)介紹，除掉首付部分，所有稅費(fèi)約33萬(wàn)元，由于深圳為賣(mài)方市場(chǎng)，賣(mài)家按照掛牌價(jià)實(shí)收，稅費(fèi)、中介費(fèi)等均由買(mǎi)家支付。

??想不交豪宅稅也不是沒(méi)有辦法，陳陽(yáng)稱(chēng)，為其服務(wù)的中介公司給出的解決方案是：將房屋交易價(jià)格備案為359萬(wàn)元，低于原豪宅線，超出成交價(jià)的71萬(wàn)元作為首付，以現(xiàn)金方式支付給業(yè)主，這樣他需要支付的首付及稅費(fèi)款等總費(fèi)用近200萬(wàn)元。

??但按照最新的稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，陳陽(yáng)粗略計(jì)算，交易可省下“被豪宅”的增值稅和個(gè)稅共計(jì)約19萬(wàn)元?！白畲罄檬强梢哉＝灰祝挥脼楸芎勒惔蠓岣呤赘犊?，降低交易成本利好剛需購(gòu)房者?！?/p>

??事實(shí)上，深圳豪宅線重新厘定并非突然，近年來(lái)購(gòu)房者對(duì)于此前豪宅線頗有意見(jiàn)。今年年初有市民在領(lǐng)導(dǎo)留言板提問(wèn)稱(chēng)，近年來(lái)，深圳市商品房?jī)r(jià)格大幅上漲。而原本用來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)交易的普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)三年多來(lái)未修訂過(guò)，已完全不符合深圳房地產(chǎn)交易市場(chǎng)實(shí)際情況，失去了調(diào)整房地產(chǎn)交易的作用，反而起了副作用，建議修改。深圳市規(guī)劃國(guó)土委在1月31日回復(fù)稱(chēng)，已在開(kāi)展普通住房標(biāo)準(zhǔn)修改研究工作。

據(jù)深圳市規(guī)土委《關(guān)于深圳市2015年享受優(yōu)惠政策普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通告》，深圳現(xiàn)行享受優(yōu)惠政策的普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為：羅湖區(qū)每套總價(jià)390萬(wàn)元及以下，福田區(qū)每套總價(jià)470萬(wàn)元及以下，南山區(qū)每套總價(jià)490萬(wàn)元及以下，鹽田區(qū)每套總價(jià)330萬(wàn)元及以下，寶安區(qū)每套總價(jià)360萬(wàn)元及以下，龍華新區(qū)每套總價(jià)320萬(wàn)元及以下，龍崗區(qū)每套總價(jià)280萬(wàn)元及以下，光明新區(qū)每套總價(jià)250萬(wàn)元及以下，坪山新區(qū)每套總價(jià)200萬(wàn)元及以下，大鵬新區(qū)每套總價(jià)230萬(wàn)元及以下。

??部分業(yè)主調(diào)高房源掛牌價(jià)

??“此次豪宅線提高對(duì)新房交易影響不大，對(duì)深圳二手房成交影響非常大?！鄙钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心研究員李宇嘉表示，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，深圳2015年以來(lái)新房?jī)r(jià)格漲幅約50%，此前豪宅線標(biāo)準(zhǔn)自2015年調(diào)整至今，很多剛需房“被豪宅”，大大增加了交易成本，抑制了深圳房屋交易量。

??實(shí)際上，自8月“先行示范區(qū)”政策頒布以來(lái)，深圳樓市已快速回暖，二手房交易量?jī)r(jià)齊升。

??據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，深圳新房住宅成交連續(xù)3個(gè)月下滑。10月深圳新房住宅成交2656套，環(huán)比下滑5.92%；10月成交面積為26.70萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑3.34%。

??10月深圳二手住宅成交7165套，環(huán)比上月上升0.6%，同比上升89.2%，成交量連續(xù)兩月回升。二手房均價(jià)小幅上升，為54551元/平方米。10月全市二手住宅均價(jià)為54551元/平方主，環(huán)比上升1.4%；各區(qū)來(lái)看，7個(gè)區(qū)均價(jià)均有上升。其中，南山、寶安、龍華三區(qū)均價(jià)皆上升2.0%，漲幅最大；羅湖均價(jià)60207元/平方米，環(huán)比上升0.9%，升幅最小。

??新政實(shí)施后正在交易中的房屋如何處理？對(duì)此，深圳稅務(wù)局稱(chēng)，自11月11日起，容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下的房子均享有優(yōu)惠政策，在二手房交易過(guò)程中不需要再繳納以往的“豪宅稅”。已經(jīng)繳納過(guò)稅費(fèi)的置業(yè)者，不能申請(qǐng)稅費(fèi)退免，也退免不了。

??消息公布后，市場(chǎng)對(duì)豪宅線新政的反應(yīng)也十分迅速。據(jù)陳陽(yáng)稱(chēng)，他之前關(guān)注的小區(qū)房源里，已有業(yè)主迅速將原本超過(guò)豪宅線房源掛牌價(jià)提高了15萬(wàn)元。

??其他城市會(huì)否跟進(jìn)？

??受房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、人口、貨幣政策、土建成本變化等影響，不少城市的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)近十年間發(fā)生過(guò)變動(dòng)。

??據(jù)了解，目前在北京、上海、廣州等地，個(gè)人出售超過(guò)2年的普通住宅和非普通住宅，執(zhí)行不一樣的稅收政策，出售持有兩年以上的普通住宅均免征增值稅，但出售持有兩年以上的非普通住宅均需繳納增值稅。

??上述城市的普通住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中，都包含了“價(jià)格紅線”。

??上海的普通住房要求同時(shí)在房屋類(lèi)型、成交價(jià)格、建筑面積三個(gè)方面滿(mǎn)足如下標(biāo)準(zhǔn)，不能同時(shí)滿(mǎn)足條件的為非普通住房：

??（1）房屋類(lèi)型：五層以上（含五層）的多高層住房；不足五層的老式、新式里弄、舊式里弄等；

??（2）成交價(jià)格：內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)：≤450萬(wàn)元/套；內(nèi)外環(huán)之間：≤310萬(wàn)元/套；外環(huán)以外：≤230萬(wàn)元/套；

??（3）建筑面積：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e≤140平方米。

??廣州享受優(yōu)惠的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅也要求同時(shí)滿(mǎn)足以下條件，反之為非普通住宅：

??（1）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

??（2）單套建筑面積在120平米以下；

??（3）實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

??北京也要求以下三條全部滿(mǎn)足才能被認(rèn)定為普通住宅，反之為非普通住宅：

??（1）容積率在1.0（含）以上；

??（2）建筑面積在140平米（含）以下；

??（3）單價(jià)或者總價(jià)不超過(guò)最高限。實(shí)際成交價(jià)格原則上應(yīng)當(dāng)?shù)陀诎赐ㄖ_定的所在區(qū)域住房平均交易單價(jià)或套總價(jià)的1.2倍。

??北京普通住宅認(rèn)定除了上述條件外，價(jià)格還需要滿(mǎn)足：五環(huán)內(nèi)，單價(jià)在39600元以下或總價(jià)在468萬(wàn)元以下；五環(huán)至六環(huán)，單價(jià)在31680元以下或總價(jià)在374.4萬(wàn)元以下；六環(huán)外，單價(jià)在23760元以下或總價(jià)在280.8萬(wàn)元以下。該標(biāo)準(zhǔn)自2014年以來(lái)從未修訂過(guò)。

??對(duì)于其他城市會(huì)否跟進(jìn)調(diào)整普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，將會(huì)成為未來(lái)市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。而在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整降低了剛需置業(yè)者的購(gòu)房成本，但也難免給樓市帶來(lái)一定的刺激作用，而最近深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)消息頻出，豪宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)點(diǎn)也有些耐人尋味。

??深圳市住建局在本次調(diào)整普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)特別強(qiáng)調(diào)，深圳市仍然嚴(yán)格執(zhí)行2016年以來(lái)的限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等政策，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”工作仍在有條不紊地推進(jìn)中。

??實(shí)際上，深圳一直都是改革的“試驗(yàn)田”與開(kāi)放的“窗口”，承擔(dān)著為改革開(kāi)放先行探索的使命。7月24日召開(kāi)的中央全面深化改革委員會(huì)第九次會(huì)議強(qiáng)調(diào)，支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)。

??專(zhuān)家表示，“中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)”意味著對(duì)深圳提出了更高要求。在新的時(shí)代背景下，深圳的重要任務(wù)就是“先行”和“示范”。