太原樓市貸款收緊 房貸審批條件從嚴

10月開始，山西省城的多數購房者和置業(yè)顧問明顯感覺商業(yè)銀行房貸政策收緊。有購房者反映，“貸款審核更嚴格，流水審核很難通過。”置業(yè)顧問則因為客戶不能貸款出現損失客戶的情況，壓力倍增。臨近年底，銀行放貸資金例行緊張。山西晚報記者也通過多個渠道證實，銀行全面收緊貸款的消息屬實。

??A 房貸政策全面收緊

??年末，省城樓市成交走淡的態(tài)勢已成定局，而銀行貸款收緊更是讓樓市成交行情雪上加霜。本周，山西晚報記者以普通購房者的身份咨詢了多家銀行的貸款政策。多家銀行個貸部門工作人員表示，目前針對首套房，房貸的首付成數都要求三成以上，雖然多數商業(yè)銀行的首套房房貸利率仍按基準利率上浮10%，但已有部分銀行將利率上浮到了基準利率的25%。針對二套房房貸，銀行的利率普遍上浮15%，部分銀行對不同資質的客戶實行了分級，有的客戶拿到的利率上浮幅度更高，首付達到總房款四成以上。而數月前，銀行的二套房貸首付還僅需三成，上浮利率的水平也僅在15%-20%。

??一位置業(yè)顧問表示，“從10月份開始，各銀行參照同行開始收緊房貸?；鶞世适?.85%，首套房上浮10%達到5.39%，二套房上浮12%達到5.45%。放款時間周期為一個月。政策收緊的表現不僅來自于首付和利率的變化，更多的是審批更為嚴格，比如民生銀行、建設銀行等銀行，要求客戶流水與收入相匹配，對貸款業(yè)主的單位性質、家庭征信記錄等信息審查嚴格?！?/p>

??山西晚報記者了解到，大型國企、正規(guī)企事業(yè)單位的職工，房貸業(yè)務相對好辦理；相反，民營企業(yè)、小微企業(yè)、普通單位的員工，甚至行業(yè)發(fā)展不穩(wěn)健的從業(yè)者、自由職業(yè)者，貸款相對不好辦理。置業(yè)顧問告訴山西晚報記者，比如購房客戶為運輸行業(yè)私企的職工，他需要提供的銀行流水更詳細，審批更嚴格。如果流水不能滿足償還貸款的要求，銀行審批的貸款額度就會縮水。

??某股份制銀行個貸部負責人表示，從去年年底到今年上半年，銀行房貸經歷了一段寬松的時期。不僅條件放寬、政策門檻降低，利率也有所降低。雖然從審核條件來看，門檻沒有變化。但從今年10月開始，銀行政策變了，各個月的放貸額度有明顯調整，感覺政策收緊了不少。"

??此外，公積金貸款的放貸審核也趨于嚴格。公積金繳存職工必須連續(xù)6個月且須在貸款當月繳存才視為規(guī)律繳存，否則會影響貸款。

??B 房貸荒仍將持續(xù)

??隨著年底臨近，各銀行放貸額度再度由年初的寬松轉為緊張，貸款發(fā)放周期有所波動。業(yè)內人士表示，股份制銀行放貸時間會快一些，國有銀行出現放款周期延長的情況。目前，房貸從提交申請到放款需要1個月時間，國有銀行的周期更長。與此同時，公積金貸款放款時間需要兩個月以上。

??近日，國內民間金融調研機構發(fā)布《中國房貸市場11月度分析報告》。報告顯示，對于首套房的房貸申請，16.75%的銀行表示已停貸，6.37%的銀行表示仍可執(zhí)行八五折優(yōu)惠，16.04%的銀行執(zhí)行九折利率優(yōu)惠，44.58%的銀行執(zhí)行基準利率，16.27%的銀行執(zhí)行基準以上利率；對于二套房的按揭貸款，有16.8%的銀行表示已經停止提供，執(zhí)行1.1倍利率的銀行占比70.91%，執(zhí)行1.2倍及以上利率的銀行占比12.26%。

??業(yè)內人士直言，對于銀行來說，發(fā)放貸款要考慮各類貸款的盈收利潤行情，房貸利率上浮額度小，而一般小企業(yè)貸款利率卻能達到基準利率上浮30%-40%。不論是時間還是資金的風險成本，房貸與其它貸款業(yè)務相比均不占優(yōu)勢。此外，今年房地產市場全國性走低，導致房貸風險與日俱增。與此同時，在各銀行全年放貸額度一定的情況下，上半年透支的信貸額度，在年尾時必須呈現緊縮狀態(tài)才能平衡。

??也有房地產業(yè)內人士表示，樓市調控預期強烈使銀行看空房地產后市，從政策角度分析，調控手段暫時不會放松，房貸收緊是淡市金融行業(yè)的必然選擇。

??C 房企損失兩成多客戶

??接受山西晚報記者采訪的一位置業(yè)顧問直言：“因銀行放貸收緊的緣故，我起碼損失了近三成客戶。按售樓處回款要求，置業(yè)需要對客戶的付款能力有把握，銀行保證快速放款，否則置業(yè)顧問業(yè)績會受到牽連，如因此產生退房、糾紛，置業(yè)顧問還得接受處罰?！彼裕懈犊铒L險的客戶，置業(yè)顧問寧可不接。銀行收緊房貸狀態(tài)會持續(xù)多久不得而知。在此情況下，購房者買房需要籌集更多的首付款，要尋找更多的融資來源，還需要承擔更高的融資成本。這對地產成交業(yè)績的影響顯而易見，同時對抑制房價起到一定的作用。

??緊隨利率市場化不可逆轉地推進和房地產市場波動加大，房貸在銀行個貸業(yè)務中的比重會不斷下降。房貸原來受銀行歡迎，最主要是因為安全性強、房價穩(wěn)漲不跌，作為抵押物的房產，價值和貸款回報一直在增長。但隨著樓市的波動性加大，尤其樓市炒作過度的城市，房價走跌將會帶來抵押物房產的貶值，貶值額度甚至超過了貸款額度，銀行面臨房貸賠本的風險。

??多家銀行的個貸部門負責人透露，過去幾年來，國內房地產業(yè)大發(fā)展，銀監(jiān)會將房貸的風險權重定為50%，這對資本金匱乏又處于大擴張階段的中國銀行業(yè)來說，是最大的放貸動力。但隨著房產泡沫加大，這項政策已經開始受到質疑，在去年的《商業(yè)銀行資本管理辦法（征求意見稿）》中，二套房貸的風險權重從原來的50%大幅提高到60%。雖然最后的定稿取消了這一條，明確將個人住房抵押貸款風險權重回歸到統一的50%，但可見無論是銀行業(yè)界還是管理層，都開始重視房貸的風險防范。銀行行為的變化，必然會影響到樓市的價格和產品結構，這個過程或將會長期持續(xù)。無論購房者、開發(fā)商還是政府，都需要考慮該如何適應眼前的樓市變化。