經(jīng)濟普查中的“房地產(chǎn)”：14年間營收漲8倍、負債漲16倍

11月20日，第四次全國經(jīng)濟普查成果公布。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，全國房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位全年實現(xiàn)營業(yè)收入143696.0億元，負債合計889489.2億元。

時代周報記者查閱資料并測算發(fā)現(xiàn)，自2004年末（第一次全國經(jīng)濟普查）以來，14年間，全國房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入上漲了8.75倍——根據(jù)第一次全國經(jīng)濟普查結(jié)果，2004年房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位主營業(yè)務收入為14740.6億元。同時，全國房地產(chǎn)業(yè)負債上漲了16.56倍——根據(jù)第一次全國經(jīng)濟普查結(jié)果，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位負債合計為50653.0億元。

從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營法人單位數(shù)據(jù)來看，比例相差無幾。

根據(jù)第四次全國經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)成果，截至2018年末，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營法人單位全年實現(xiàn)營業(yè)收入125718.4億元，2004年第一次全國經(jīng)濟普查時，這一數(shù)據(jù)為13315.0億元，14年間增長8.44倍；在負債方面，截至2018年末，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營法人單位負債為787264.7億元，2004年為45784.1億元，負債增長16.20倍。

流動性承壓， 中小房企相繼倒閉

“2008年金融危機后，為提振經(jīng)濟，當時整個市場上的資金比較寬松，企業(yè)紛紛加杠桿。另外在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，2016年下半年開始，一二三四線城市均進入板塊輪動，出現(xiàn)了一個市場快速上行的窗口，各房企為了獲得市場，紛紛踏著市場上行的浪而行，加杠桿以提升自己的業(yè)務規(guī)模?！蓖哐芯吭嚎偙O(jiān)張宏偉在接受時代周報記者采訪時解釋。

加杠桿的結(jié)果顯而易見，隨著資金環(huán)境收緊、市場下行，房企“如履薄冰”。

“目前我國提出‘三去一降一補’來降杠桿，但是總體而言，降杠桿是比較難的。當前國企的杠桿率已經(jīng)有所降低，但是民營企業(yè)的杠桿率仍舊較高。在房企方面，同樣是加杠桿容易降杠桿難，現(xiàn)在房企過去加的杠桿仍未完全去掉或降下來。隨著資金環(huán)境收緊、市場面臨下行，不斷有房企收縮拿地和自身規(guī)模，以保障企業(yè)運行。另外，也不乏有房企爆出債務違約等問題。比如今年寧波的房企銀億，以及上海的房企三盛宏業(yè)等?！睆埡陚ケ硎尽?/p>

今年10月21日，上海民營房企三盛宏業(yè)上海、舟山等區(qū)域部分員工因理財產(chǎn)品逾期兌付，前往上海三盛宏業(yè)總部“堵門”討要說法引發(fā)大眾關(guān)注，從而也讓三盛宏業(yè)資金鏈承壓、項目停工等問題暴露在陽光下。無獨有偶，曾以房地產(chǎn)發(fā)家并成為寧波首富的熊續(xù)強也受困于流動性危機，于6月14日正式申請了破產(chǎn)重整。

根據(jù)今年上半年上市房企半年報梳理，2019年上半年，房地產(chǎn)上市企業(yè)凈負債率為82.7%，雖較2018年同期有所下降，但仍處于較高位置。危機還在蔓延。數(shù)據(jù)顯示，今年以來，截止11月15日，全國已有453家房地產(chǎn)開發(fā)商宣布破產(chǎn)倒閉，倒閉數(shù)量超過去年全年的數(shù)量。

中介行業(yè)擴張逾兩倍

除了負債情況，第四次全國經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)還顯示，近五年我國房地產(chǎn)中介服務行業(yè)發(fā)展迅猛。

2018年末，全國共有房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位74.2萬個，比2013年末增長119.5%；共有房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位的從業(yè)人員為1263.5萬人，比2013年末增長44.0%。

分行業(yè)來看，房地產(chǎn)中介服務行業(yè)增長明顯。數(shù)據(jù)顯示，2018年末，房地產(chǎn)中介服務企業(yè)20.6萬個，比2013年末增長212.7%。另外，在從業(yè)人員方面，房地產(chǎn)中介服務企業(yè)就業(yè)人數(shù)為158.3萬人，比2013年末增長103.9%。

對比之下，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)規(guī)模擴張幅度明顯弱勢。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)法人單位數(shù)量為20.6萬個，比2013年末增長55.6%，在從業(yè)人員方面，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)從業(yè)人員為371.5萬人，比2013年末增長了10.9%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英分析指出：“房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，中介服務行業(yè)是人員密集型行業(yè)。近年來，在房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)中介服務企業(yè)和從業(yè)人員都呈現(xiàn)了規(guī)模擴張。”

數(shù)據(jù)顯示，二手房交易在我國房地產(chǎn)市場交易中的比重正不斷增加。

2012-2018年，中國二手房交易規(guī)模呈現(xiàn)波動上升趨勢?？v觀2018年全年，全國二手房銷售額為6.53萬億元，同比增長11.5%。占比方面，2018年中國住宅商品房的銷售額為12.64萬億元，其中二手房交易規(guī)模占比34.1%。

在北上廣深等一線城市，二手房交易占比更是超過一半。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截止2018年末，北京、廈門、深圳等城市二手房銷售套數(shù)占整體商品房銷售比重已達70%左右，大連、南京、無錫、上海、廣州、寧波等城市二手房銷售套數(shù)占比也已超過50%。

“中介服務企業(yè)及從業(yè)人員增加是大勢所趨?！眹擞⒅赋觯澳壳岸址拷灰滓?guī)模越來越大，對中介服務企業(yè)及從業(yè)人員的需求越來越多。另外，中介服務行業(yè)逐漸發(fā)展規(guī)范，也會吸引更多的人進入中介行業(yè)工作?！?/p>