與時間賽跑 中小房企繞道港交所“遠水解渴”

內地房企赴港上市困難重重。

12月5日，景業(yè)名邦集團在香港交易所主板上市，成為今年第6家成功上市的房企。

進入2019年，截至目前成功上市的還有德信中國、銀城控股、中梁控股、天保集團和新力控股。

從2018年開始，房地產(chǎn)行業(yè)便掀起了赴港上市熱潮。

據(jù)時代周報統(tǒng)計，2018年赴港IPO的房企達12家，創(chuàng)近3年之最。延續(xù)2018年的熱度，2019年來自各地的多家區(qū)域房企遞交招股書，齊聚港交所。

最新一家奔赴港股資本市場的是大唐地產(chǎn)。11月29日，大唐集團控股有限公司(下簡稱“大唐地產(chǎn)”)向港交所遞交招股書。

2009年，大唐地產(chǎn)就啟動了第一次上市，計劃擱淺后，經(jīng)過10年蓄力，大唐地產(chǎn)重新啟動上市計劃。

截至目前，在港交所等待IPO的房企有海倫堡、奧山控股、萬創(chuàng)國際、三巽控股、港龍地產(chǎn)、匯景控股以及大唐地產(chǎn)7家。

從新上市房企可以看出，近兩年上市的中小型房企偏多，它們的普遍特點是規(guī)模小、負債高。在融資環(huán)境收緊、市場環(huán)境難測的情況，IPO輸血變得愈發(fā)重要。

“目前著急上市的中小房企資金壓力肯定不小，現(xiàn)在并非上市的最好時間，因為市場整體估值偏低，還存在破發(fā)風險?！?2月6日，一位廣州中小房企融資部人士向時代周報記者表示，但上市后擁有的融資平臺更多了。

赴港上市能緩解眼下的困難，但絕非持久發(fā)展的“靈丹妙藥”。這些中小房企要想在資本市場平臺有好的表現(xiàn)，最重要的是闖過自身發(fā)展關。

在行內人士看來，多元化的融資渠道、充足的現(xiàn)金流、過硬產(chǎn)品以及完善布局才是房企在冬天生存下去的關鍵因素。

上市等待周期拉長

從IPO遞表到正式掛牌上市，今年內地房地產(chǎn)企業(yè)在香港上市排隊等候的周期明顯拉長。

中梁地產(chǎn)從遞交招股書到成功上市的前后時間為245天，新力則用了175天。

12月7日，一位熟悉香港市場的投資機構相關人士告訴時代周報記者，香港上市主要分為準備、審批和銷售三個階段，等待時間因公司而異，一個IPO從申請到上市長達一年，然后到發(fā)行，部分企業(yè)在半年內可以完成上市，而優(yōu)秀的企業(yè)僅需3個月就可以上市。

“企業(yè)申請上市排隊時間變長，現(xiàn)在是普遍現(xiàn)象，主要是因為交易所審批更加嚴格和謹慎，交易所主要考量申請上市房產(chǎn)公司的債務規(guī)模、現(xiàn)金流情況、土地儲備構成等，以避免缺乏可持續(xù)性問題?！?2月6日，國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對時代周報記者分析指出。

上述投資機構人士告訴時代周報記者，香港上市不僅要過審批監(jiān)管兩道關，更重要的還是必須通過上市保薦人的第一道審核關，保薦人任何把關失當行為都會遭致嚴重處罰。

他進一步分析指出：“聯(lián)交所優(yōu)先把通道放給新經(jīng)濟公司，今年房企上市之所以速度放緩，跟上述原因有關系?！?/p>

速度放緩之下，漫長的等待時間讓不少房企上市文件多次出現(xiàn)“失效”狀態(tài)。根據(jù)港交所規(guī)則，申請企業(yè)向港交所遞表時間超過6個月未獲批，其招股書就會自動呈現(xiàn)失效狀態(tài)，需要重新遞交新的財務資料。

今年5月2日曾更新過一次上市申請的海倫堡地產(chǎn)，近日其上市文件再次呈現(xiàn)“失效”狀態(tài)。無獨有偶，5月23日更新過上市申請的奧山控股，第二次遞交的招股書狀態(tài)也已經(jīng)顯示為“失效”。

上市背后的融資考驗

熬過了前期漫長的準備期和審核期，正式步入資本市場的中小房企還面臨著募集規(guī)模降低、新股發(fā)行價偏低等難關。

跟2018年相比，2019年上市房企的募資金額整體偏低。今年已經(jīng)上市的6家房企中，募資規(guī)模從大到小依次是：中梁控股27.73億港元、新力控股19.64億港元、德信中國13.73億港元、景業(yè)名邦11.78億港元、銀城國際7.71億港元、中國天保6.2億港元。而在去年，募資金額最高的是正榮地產(chǎn)，為44.81億港元。

“今年融資規(guī)模最大的新力融了不到20億港元，這個數(shù)額僅是一個項目的地價?！鄙鲜鰪V州中小房企的融資部人士向時代周報記者表示，上市前各種準備工作所耗費的精力和金錢不少?！坝幸幌盗袑徍斯ぷ饕?，時間漫長復雜，花費大量人力物力，費用從幾百萬元到幾千萬元不等。而有些房企只融到幾億元，對比來看，未必劃算?！?/p>

募資規(guī)模偏低也影響到上市房企的股票發(fā)售。

2019年2月登陸港交所的德信中國，便曾出現(xiàn)認購不足的情況。銀城國際同樣也遭遇了公開發(fā)售股份認購不足的困擾，有2094萬股重新分配至國際發(fā)售。

與此同時，今年新上市房企新股發(fā)行價也偏低，平均首發(fā)價不足3.5港元，比去年下降逾三成。其中，中梁控股每股發(fā)行價為5.55港元/股；其次是新力控股3.98港元/股；景業(yè)明邦3.16港元/股，剩余4家都不足3元，德信中國、中國天保、銀城國際分別為2.80港元、2.5港元、2.38港元。

房企上市意味著擁有更廣闊的融資平臺，但前提條件是需要通過資本市場考察，獲取評級機構的認可。而到目前為止，2018年以來新上市房企中，僅有正榮地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、中梁控股成功發(fā)行境外債，每筆融資金額在1億?3億美元之間。

闖過自身發(fā)展關

房企能否順利上市，以及上市后能否獲得資本市場的青睞，更多地取決于自身條件。

事實上，今年上市房企中，它們的共同特點是：規(guī)模增速較快，但債務和杠桿較高。

根據(jù)招股書顯示，2016?2018年末及2019年6月底，大唐地產(chǎn)的負債總額分別為186.69億元、257.79億元、297.51億元和312.86億元，凈負債比率分別為1085.3%、1087.9%、408.8%和185.6%。

景業(yè)名邦的負債更是像經(jīng)歷了“過山車”一般。2016?2019年上半年，景業(yè)名邦總借款分別為7.3億元、11.2億元、7.6億元以及16.68億元，凈負債率分別為614.4%、194.1%、42.0%以及80.8%。

奧山控股在2018年凈資產(chǎn)負債率就高達283.1%，而2017年時更是達到了568.9%。

在事實上，在IPO的征程中，除了中梁控股、新力控股、大唐地產(chǎn)等中型房企之外，還有部分不足20億元的“蚊型”房企。土儲匱乏和布局限制是他們面臨的最大困境。

已經(jīng)上市的河北天保，總土儲約為200.8萬平方米，其中85.4%在張家口；總部位于張家口的奧山控股總土儲約為340萬平方米，其中63.2%位于武漢；三巽集團總土儲約為420萬平方米，有90.6%分布于安徽省；發(fā)跡于江蘇常州的港龍地產(chǎn)在20個城市的56個開發(fā)項目的總土地儲備為471.54萬平方米。上述四家房企的土儲規(guī)模均不到500萬平方米。

財務狀況的改善和布局戰(zhàn)略的調整需要長時間的精力以及大手筆的資金投入，在眼下殘酷的生存壓力面前，搶搭資本班車奔赴IPO成為中小房企最及時的“自救手段”。

“港交所核心還是看信披，有很多虧損的企業(yè)也能在港交所上市?！?12月6日，明源地產(chǎn)研究院存量地產(chǎn)首席研究員艾振強向時代周報記者表示，港交所實行注冊制，門檻相對較低，只要符合規(guī)則便可通關。

“上市是把雙刃劍，中小房企可以借助上市平臺緩解資金壓力，用于下一步發(fā)展，但如果企業(yè)的基本面持續(xù)惡化，資本市場也會給出負面反饋?！?上述廣州中小房企融資部人士指出，未來企業(yè)要想在資本市場獲得肯定，還是需要有充足的現(xiàn)金流以及穩(wěn)步增長的業(yè)績做基礎。