是限利潤還是保地價 “調(diào)控最嚴城市”樓市真相

年關節(jié)點上，樓市調(diào)控政策的任何一個動向，都牽動著開發(fā)商尤其是購房者敏感的神經(jīng)?？胺Q“樓市調(diào)控最嚴的二線城市”的長沙，更不例外。

12月11日傍晚，長沙市發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布了《關于明確我市成本法監(jiān)制商品住房價格構(gòu)成有關事項的通知》（長發(fā)改價調(diào)〔2019〕296號，以下簡稱“通知”），明確了該市商品住房價格由成本加利潤加稅金構(gòu)成，其中平均利潤率為6-8%。該通知自12月11日起執(zhí)行。

如同今年9月30日，長沙市住建局發(fā)布《長沙市人才購房補貼實施辦法》，以正式文件延續(xù)“暫行辦法”，消息一出，一石驚起千層浪。

“‘樓市調(diào)控最嚴的二線城市’驚天大逆轉(zhuǎn)”“‘限房價’或以‘限利潤’這種富有想象力和戲劇性色彩的方式結(jié)束了”“看似仍限價，但限價的實質(zhì)發(fā)生了根本變化，限價已沒了天花板”“低利潤率情況下，或鼓勵房企開發(fā)高價樓盤以尋求高額利潤”等各種聲音，不斷傳出。

對此，長沙市發(fā)改委相關人士也對外表示，限價“更嚴”和“放松”的說法均不準確，長沙樓市政策并沒有新的變化。

自2016年10月份以來，長沙市多次加碼樓市限購、限售、限價等調(diào)控政策，堪稱“調(diào)控最嚴厲的二線城市”。

有市場人士表示，在當前樓市下行環(huán)境下，長沙地價在經(jīng)歷一輪上漲過后，開發(fā)商拿地意愿不高，土地市場正面臨壓力，此時長沙或以保地價來穩(wěn)定土地市場。

樓面地價進入房價成本

“此次通知的平均利潤率6—8%，與兩年前暫行辦法的相關條款基本一致，只是此次條款沒有了之前‘限價商品住房平均利潤率’的‘限價’二字而已?！碑?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，房價限價應該仍會繼續(xù)。此次通知根本不是樓市新政，只是原來的“暫行辦法”文件兩年有效期滿，需要重新發(fā)一個新文件來延續(xù)相關政策的效力。

2017年11月30日，長沙市發(fā)改委曾印發(fā)《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》的通知（長發(fā)改價控（2017）388號，簡稱“暫行辦法”）。該暫行辦法第六條第二項早已明確，限價商品住房的平均利潤率為6—8%，生效日期為2017年12月11日至2019年12月11日。

??該通知明確，長沙市商品住房成本由8個方面構(gòu)成，即樓面地價、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、小區(qū)內(nèi)公共基礎設施及附屬公共配套設施費、管理費用、銷售費用、財務費用、行政事業(yè)性收費和基金。也就是說，長沙市商品住房價格繼續(xù)采用成本法監(jiān)制，樓面地價等進入房價成本。

同時，此次通知要求，以下5類費用不得計入商品房價格，包括：住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設施的建設費用；開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費用及應分攤的各種費用；各種于商品住房開放經(jīng)營無關的集資、贊助、捐贈和其他費用；各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應計入價格的費用。

在商品住房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)按規(guī)定計提的利潤方面，長沙市規(guī)定，以樓面地價、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、小區(qū)內(nèi)公共基礎設施及附屬公共配套設施費的成本之和為基數(shù)，平均利潤率為6—8%。

地價成本一直在漲

自2017年10月推出“限房價+競地價+搖號”住宅用地以來，長沙市“雙限地”成了土地市場供應的主流，地價也在逐步攀升。

當時，開啟了長沙限價地供應序幕的位于該市雨花區(qū)牛頭村的編號為[2017]長土網(wǎng)040號地塊，住房限定售價為7700元/平方米，起始樓面價約2290元/平方米，競得樓面價約3435元/平方米。另一宗位于雨花區(qū)韶山路143號的編號為[2017]長土網(wǎng)041號地塊，住房限定售價為7195元/平方米，起始樓面價約2103元/平方米，競得樓面價約3154元/平方米。

即將于本月下旬掛牌截止、同樣位于雨花區(qū)的編號分別為[2019]長沙市112號、[2019]長沙市114號、[2019]長沙市115號的地塊，其住宅限價分別為10600元/平方米、10600元/平方米、11800元/平方米，起始樓面價就分別達到了約3470元/平方米、4000元/平方米、5200元/平方米。至此，長沙市內(nèi)五區(qū)住宅單價限價全線突破萬元。

長沙“雙限地”房價在漲，地價亦在漲。

在長沙樓市熱門片區(qū)梅溪湖板塊，2017年12月26日，片區(qū)首宗限價地——編號為[2017]長土網(wǎng)053號地塊，住房限定售價為9970元/平方米，以起始樓面價約4794元/平方米出讓。2018年3月12日，該板塊編號為[2018]長土網(wǎng)009號地塊，住房限定售價為9971元/平方米，起始樓面價約4814元/平方米，競得樓面價達6152元/平方米。2018年9月13日，該板塊編號為[2018]長沙市071號地塊，住房限定售價為11000元/平方米，起始樓面價約6000元/平方米，競得樓面價達6417元/平方米。

今年4月16日，位于梅溪湖板塊的編號為[2019]長沙市010號地塊，住房限定售價為12600元/平方米，起始樓面價約6006元/平方米，競得樓面價達到了7207元/平方米。

土地市場轉(zhuǎn)冷

盡管地價成本一直在漲，但長沙土地市場也呈現(xiàn)出轉(zhuǎn)冷跡象，房企哄搶地塊局面不再。

湖南中原戰(zhàn)略研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，長沙市內(nèi)六區(qū)累計供應經(jīng)營性用地達89宗，供應總建筑面積約1594萬平方米，同比增加23%；累計成交土地建筑面積1409萬平方米，同比增加34%，成交量遠超去年全年。

值得注意的是，土地市場在明顯放量的同時，自11月以來，長沙土地市場也在轉(zhuǎn)冷。11月，長沙市內(nèi)六區(qū)總計成交的4宗經(jīng)營性用地，總建筑面積約38萬平方米，環(huán)比減少79%，同比增加253%，成交總建筑面積為今年以來月度最少值，且其中有2宗限價地為底價成交。

中國房地產(chǎn)報記者了解到，房企在長沙理性拿地，除了出于對地價成本一直在漲的憂慮，還有就是明顯感受到了持續(xù)加大的短期去化壓力，樓市發(fā)出下行信號。

數(shù)據(jù)顯示，新房交易方面，11月份，長沙市內(nèi)五區(qū)住宅整體供求比1.2，住宅市場已連續(xù)4個月處于供過于求狀態(tài)。

時值年末，各大房企紛紛沖刺銷售業(yè)績。在更多項目集中入市的同時，長沙有房企不僅對無資格購房者售房，還發(fā)生內(nèi)部銷售人員為搶客戶而互毆現(xiàn)象，有房企甚至全員下達銷售任務，只要交10萬元定金，即可算銷售業(yè)績，且能得銷售傭金。

土地供應方面，12月份，長沙市內(nèi)六區(qū)共有17宗土地出讓。住宅用地中，有5宗為限價地，另出現(xiàn)了5宗不限價地。

“地價即便高溢價也能進入房價成本，看似鼓勵房企放心拿地、保住地價?！庇蟹科髶?，但短期長沙市場能不能接受更多的高價樓盤，同時，6%-8%的利潤率較為有限，房價核價后，一旦別的成本增加，項目或面臨虧損風險。