民營(yíng)房企“錢緊”，國(guó)企撐起年底土地市場(chǎng)

進(jìn)入年底，各地土地出讓頻頻，但在開發(fā)商資金鏈整體趨緊的情況下，央企、地方國(guó)企成為拿地的主角。

最新的一個(gè)例子是在廈門。12月24日，廈門集中出讓5幅地塊，本次出讓地塊分別位于島內(nèi)湖里區(qū)2宗，島外海滄區(qū)2宗，集美區(qū)1宗，起拍總價(jià)128.30億元。最終，5宗地塊吸金150.6億！

這其中，島內(nèi)烏石浦2019P04地也由聯(lián)發(fā)以22.47億元摘得，成交樓面價(jià)4.28萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率22.32%。另一宗位于島內(nèi)的枋湖2019P05地塊由廈門恒融晨地產(chǎn)以75.25億摘得枋湖2019P05地塊，成交樓面價(jià)4.31萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率23.2%。

此外，島外三塊地塊中，國(guó)貿(mào)&中交以31.51億競(jìng)得集美J2019P02，成交樓面價(jià)25248元/平方米，溢價(jià)率14.75%；海滄的2019HP02、2019HP03兩宗地塊則均由建發(fā)以底價(jià)摘得，其中以9.98億元競(jìng)得海滄2019HP02，成交樓面價(jià)22007元/平方米；以11.41億元競(jìng)得海滄2019HP03，成交樓面價(jià)22006元/平方米。

從拿地企業(yè)來(lái)看，主要是地方國(guó)企，尤其是來(lái)自廈門的建發(fā)（建發(fā)股份，600153.SH）及其子公司，收獲頗豐。

在廈門之前，包括廣州、深圳等地，國(guó)企也成為土地市場(chǎng)拿地的主角。例如，12月5日，廣州100億元出讓3宗住宅用地，被保利以81.62億元的價(jià)格獨(dú)得其二。其中，廣鋼地塊是當(dāng)天土拍的重頭戲，其競(jìng)價(jià)超1小時(shí)舉牌45次，最終被保利以26.17億元拿下，折合樓面價(jià)33840元/平方米，溢價(jià)率20.21%。與保利爭(zhēng)奪激烈的正是中海地產(chǎn)。

12月19日，今年12月份南京第三場(chǎng)土地拍賣舉行，此次集中出讓的10幅地塊竟有9幅底價(jià)成交。本次出讓中，國(guó)企成為大贏家。比如江寧城建不僅拿下江寧橫溪G93、G95地塊，還競(jìng)得祿口G97和江寧大學(xué)城G99共4幅地塊；此外，南京地鐵、浦口國(guó)資、江寧交通建設(shè)集團(tuán)也都有所斬獲。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，從當(dāng)前房企資金狀況來(lái)看，央企、地方國(guó)企的資金相對(duì)會(huì)更加寬裕，而一些民企更主要還是在加快沖刺業(yè)績(jī)，加大打折促銷力度，所以重心不一樣。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2019年對(duì)于房企拿地來(lái)說(shuō)，明顯分化，部分企業(yè)開始明顯收縮，但依然有大量的企業(yè)在土地市場(chǎng)加快步伐。從拿地企業(yè)構(gòu)成看，國(guó)企占比多，民企占比少，整體來(lái)看，資金成本成為企業(yè)拿地的主要決定因素。

張大偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，當(dāng)前房企的資金鏈分化嚴(yán)重，大部分民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)依然處于降杠桿階段，特別是2016年左右購(gòu)入大量高價(jià)地的企業(yè)，比如閩系和浙系的很多中型房企，當(dāng)時(shí)沖刺得特別猛，這些企業(yè)現(xiàn)在正處于消化高價(jià)地的階段。這些高地價(jià)項(xiàng)目，有不少入市困難，虧損嚴(yán)重。一些項(xiàng)目為了壓縮成本，甚至出現(xiàn)了嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題。

張大偉說(shuō)，大量的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，負(fù)債率很高，現(xiàn)在正處于還債的高峰期，也沒(méi)什么錢再拿地了。而且這一輪調(diào)整可能才剛開始，未來(lái)整體土地市場(chǎng)情況要看調(diào)整的周期長(zhǎng)短。

例如，市場(chǎng)消息顯示，福晟集團(tuán)、協(xié)信控股集團(tuán)相繼把自己的項(xiàng)目擺上貨架尋求買家。以福晟為例，過(guò)去一年，這家總部福州的企業(yè)，曾在2016、2017年瘋狂拿地，通過(guò)收并購(gòu)形式介入大量舊改項(xiàng)目，稱其貨值超過(guò)8000億。但近一年來(lái)，這家房企的日子可謂舉步維艱。過(guò)去幾月，福建福晟旗下公司股權(quán)累計(jì)被凍結(jié)次數(shù)超過(guò)30次。

相比之下，從2016年下半年開始，央企、國(guó)企拿高價(jià)地比較少，資金較為寬裕，到了2018年以后，土地溢價(jià)率開始走低，國(guó)企開始成為拿地的主角。

張大偉說(shuō)，目前國(guó)企成為拿地主角，一方面是今年上半年國(guó)企拿地比較少，隨著土地市場(chǎng)溢價(jià)率走低，下半年多拿地，也更好地完成任務(wù)。另一方面，對(duì)不少地方來(lái)說(shuō)，年底密集推地，但土地市場(chǎng)下行，由國(guó)企尤其是地方國(guó)企密集拿地，也是一種市場(chǎng)托底的行為，在年底地方財(cái)政下行壓力較大的情況下，也需要土地市場(chǎng)來(lái)改善和緩解。