房企勇立多元化轉(zhuǎn)型升級潮頭

進入2019年,房企布局多元化業(yè)態(tài),涉足多元產(chǎn)業(yè)、多種經(jīng)營已經(jīng)不是什么新鮮事。多元化業(yè)務(wù)究竟是否為房企轉(zhuǎn)型的“靈丹妙藥”，業(yè)界并無統(tǒng)一答案。有觀點認為,房企多元化布局像是在趕時髦、追潮流,“雷聲”很大,但到最后新業(yè)務(wù)的體量遠遠趕不上房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模。

事實上,不論多元化布局業(yè)務(wù)進展如何,這些企業(yè)的營收仍然依靠的是房地產(chǎn)開發(fā),業(yè)界也沒有忘掉它們“房企”的名號。真要把多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)樾略鲩L引擎,房企還有哪些路要走?

結(jié)合時勢發(fā)掘新機會

12月19日,時代鄰里控股有限公司在港交所正式掛牌上市,這意味著時代中國完成了物業(yè)板塊拆分上市。

由于物業(yè)管理和服務(wù)屬于地產(chǎn)的上下游業(yè)務(wù)組成部分,因此也成為多數(shù)房企多元化布局的首選路徑。但也有房企瞄準新趨勢,結(jié)合時勢尋找著新的機會。

例如在科技領(lǐng)域,碧桂園瞄準智能建造入局機器人行業(yè),希望通過建筑機器人解決部分高風(fēng)險崗位;恒大選擇入局新能源汽車,最新的車型預(yù)計將在不久后亮相。

而隨著2022年北京冬奧會越來越近,冰雪產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫,有房企選擇將“地產(chǎn)”與“冰雪”進行結(jié)合布局文旅。典型的如萬科和融創(chuàng)。

萬科多年前在吉林打造了松花湖度假區(qū),以冰雪運動為主線并引入相關(guān)賽事,同時也開發(fā)冰雪度假地產(chǎn)推出公寓產(chǎn)品,此后萬科還專門組建冰雪事業(yè)部;年中開業(yè)的廣州融創(chuàng)雪世界以7.5萬平方米的占地面積,成為華南地區(qū)目前的室內(nèi)滑雪場之最,可同時容納3000名游客進行冰雪活動。

克而瑞研究中心認為,借冬奧會勢頭發(fā)展冰雪文旅產(chǎn)業(yè),房企在資金、商業(yè)配套等方面的支持都有利于實現(xiàn)更好的綜合性運營,雖然前期投入大、項目周期長,但后期通過精細化運營,可在門票、游樂項目、IP周邊等多方面實現(xiàn)持續(xù)性受益。但目前布局冰雪產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗范本不多,未來隨著冰雪產(chǎn)業(yè)熱度上升,競爭壓力也會加大。

危機感促使“收斂”

國家統(tǒng)計局公布的前11月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比仍有兩位數(shù)的增幅,有觀點認為,這預(yù)示著房地產(chǎn)市場仍有較大韌性,但今年以來新開工面積增速保持低位,辦公類庫存不降反升,一系列現(xiàn)象都顯示樓市依舊處于下行階段。

市場的形勢變化令“多元化”也成為一些房企的救命稻草。其實在前幾年樓市一片大好的局勢下,已經(jīng)有不少房企出于未雨綢繆,或?qū)ふ倚略鲩L極的目的,開啟了多元化布局。

不過,相比前幾年的“大撒網(wǎng)”方法,如今多元化出現(xiàn)了一種“收斂”的趨勢。

“恒大的多元化發(fā)展布局已經(jīng)宣告正式完成,今后五年不會再涉足其他更大的產(chǎn)業(yè)”,今年3月,恒大集團董事局主席許家印在恒大2018年報業(yè)績會上所說的話讓人印象深刻。

過去9年,恒大曾在糧油、乳業(yè)、礦泉水、金融等方面進行探索。但多名恒大高管在公開場合也曾表示,一些新業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)體量并不高,與恒大房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)千億元的年銷售額規(guī)模不匹配,若想找新的增長極,必須尋一個與房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)值能匹配的領(lǐng)域,這也成為恒大入局新能源汽車的動因之一。

與恒大在相同數(shù)量級的碧桂園,在宣布入局現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和機器人之后,如今沒有公開宣稱入局其他行業(yè)的跡象。萬科的主要策略變成收斂聚焦,不斷鞏固和提升基本盤。另外有部分仍在探索中的多元化業(yè)務(wù)持續(xù)虧損或難以找到盈利模式,對企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生了負面影響,因此企業(yè)選擇剝離或者停止經(jīng)營這部分業(yè)務(wù)。

不會“告別”房地產(chǎn)

房企多元化業(yè)務(wù)如何盈利是一個關(guān)鍵問題。

以恒大新能源汽車為例,由于汽車產(chǎn)業(yè)研發(fā)制造周期較長,恒大依靠大量投資和收并購快速搭建新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈。

多元化業(yè)務(wù)除了部分源于融資和銀行等金融機構(gòu)授信外,有相當比例需依靠房企自有資金,這也讓恒大的房地產(chǎn)開發(fā)營收變得至關(guān)重要。公開資料顯示,恒大各級層面從未說過類似“告別”房地產(chǎn)的話,而是強調(diào)“以地產(chǎn)為基礎(chǔ)、文化旅游為兩翼、新能源汽車為龍頭”。

下半年以來,恒大“全員營銷”策略令銷售額猛漲,其中9月和10月單月銷售額分別達到驚人的831.1億元和903億元,同比增幅均超過70%。不過這波營銷屬于“以價換量”的策略,目前恒大2019年具體利潤究竟如何,需要等待2019年財報披露。

也有房企公開宣布要做好“房地產(chǎn)主業(yè)”,克而瑞研究中心認為,在多變的市場形勢下,全力做好主業(yè)地產(chǎn)開發(fā)才是重點,一方面國內(nèi)城鎮(zhèn)化進程仍在繼續(xù),未來中國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模仍將維持,另一方面國內(nèi)各區(qū)域、城市間房地產(chǎn)發(fā)展仍不均衡,部分城市仍然具備發(fā)展?jié)摿Α?/p>

大型房企多元化布局新進展

碧桂園:入局機器人后申請超1200項專利

截至12月,碧桂園旗下機器人公司博智林已成立八大研究院和兩大事業(yè)部,組建了超過3000人的研發(fā)人才團隊,碩士及以上學(xué)歷占比超過31%。過去一年里,碧桂園機器人研發(fā)工作遞交了超過1200項專利申請,已有50多款填補國內(nèi)空白的建筑機器人正在研發(fā)和測試,形成了建筑、醫(yī)療、智能建造裝備等生產(chǎn)線。

有趣的是,碧桂園還對餐飲行業(yè)機器人饒有興趣。位于順德碧桂園總部旁的機器人火鍋店已率先開門迎客,在配餐、送菜、冰淇淋和飲用水提供等方面都實現(xiàn)用機器人操作,而位于廣州花城匯的機器人餐廳也即將亮相。

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方面,今年9月,碧桂園董事會主席楊國強曾帶隊前往黑龍江及俄羅斯遠東地區(qū)進行考察。10月9日,碧桂園農(nóng)業(yè)與黑龍江農(nóng)墾總局建三江管理局在碧桂園總部簽訂合作備忘錄,雙方將聯(lián)手在黑龍江二道河農(nóng)場建設(shè)大型無人作業(yè)示范農(nóng)場。

恒大:明年底新能源車南沙基地具備生產(chǎn)能力

恒大也在通過密集收并購和入股方式拼接新能源車上下游產(chǎn)業(yè)鏈,在電池、電機、動力總成、3.0底盤架構(gòu)、先進整車制造等各領(lǐng)域關(guān)鍵環(huán)節(jié)擁有核心技術(shù)和知識產(chǎn)權(quán)。

而根據(jù)最新的公開消息,位于廣州南沙區(qū)的生產(chǎn)基地計劃明年7月完成工廠設(shè)備安裝,明年年底具備生產(chǎn)能力。南沙基地首期規(guī)劃產(chǎn)能20萬臺套,起步10萬臺套,這里也是恒大新能源車首個“標桿工廠”。

恒大多元化布局風(fēng)頭全在汽車身上,但鮮有人注意的是,大健康產(chǎn)業(yè)在上半年實現(xiàn)了不錯的營收。根據(jù)恒大健康半年報,在其26.48億元的營收中,大健康領(lǐng)域占比近九成,這也使得恒大健康營收同比增幅達到107%。具體來看,恒大養(yǎng)生谷營收23.55億元,醫(yī)療美容及健康管理收入約912萬元,增幅179.75%。

萬科:長租公寓開業(yè)接近10萬間

萬科如今將自身定位為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。今年上半年,其將集團業(yè)務(wù)劃分為五大BG(事業(yè)集團)和六大BU(事業(yè)單元)。作為BG之一的物業(yè)服務(wù)公司和六大BU的構(gòu)成——商業(yè)地產(chǎn)、物流、長租公寓、冰雪、海外業(yè)務(wù)、教育均是萬科多元化發(fā)展成果。

萬科所有多元化業(yè)務(wù)中,長租公寓是最受人關(guān)注的亮點,旗下集中式長租公寓品牌“泊寓”已進駐國內(nèi)數(shù)十座城市,房源規(guī)模上也遙遙領(lǐng)先。萬科三季報顯示,截至9月底,其租賃住宅業(yè)務(wù)累計開業(yè)約9.8萬間,并在第三季度發(fā)行年內(nèi)第二期住房租賃專項公司債券,發(fā)行規(guī)模25億元,票面利率3.35%。

萬科長租事業(yè)并非完全一帆風(fēng)順。去年萬科曾開展“萬村計劃”,通過改造城中村房屋,為長租項目提供新房源。根據(jù)萬科中報,截至6月底，“萬村計劃”改造已完工2.4萬間,但由于部分項目開展難度高于預(yù)期,萬科最終放棄部分已簽約房源。今年以來“爆雷”事件頻發(fā),也讓業(yè)界對長租公寓模式能否持續(xù)抱疑問。