房企忙“囤糧”、溢價(jià)率走高 誰助推開年土地升溫？

2020年開年，房企一邊發(fā)債融資，一邊在土地市場“囤糧”。受此影響，局部土地市場迎來一波暖流。

1月17日，去年賣地大戶杭州又迎百億拍地，再一次見證了2020年土地市場的升溫行情。此外，北京、成都、南京、常州、寧波等地的土地市場也出現(xiàn)了升溫跡象。與去年底零溢價(jià)率相比，不僅大額土地交易頻現(xiàn)，而且溢價(jià)率明顯走高，不僅溢價(jià)率超50%的土地增多，甚至有的地塊溢價(jià)率超100%。

杭州推百億地塊，多家房企競價(jià)

1月17日，杭州市區(qū)出讓7宗地塊，出讓總起始價(jià)約113.6億元，最終收金131.3億元。其中，有兩宗地塊成交金額均超過40億元。

其中，下沙中心區(qū)綜合性混合社區(qū)地塊經(jīng)過58輪報(bào)價(jià)，由融創(chuàng)聯(lián)合體以41.1億元總價(jià)競得，樓面價(jià)17768.46元/平方米，溢價(jià)率20.5%。

江干區(qū)一純住宅用地經(jīng)過25輪報(bào)價(jià)，花樣年以18.19億元競得，樓面價(jià)27367.23元/平方米，溢價(jià)率18.97%。而位于未來科技城的首宗“雙限”(限地價(jià)及限售價(jià))地塊尤其引人關(guān)注，多達(dá)十幾家房企參與。最終，中梁以49億元總價(jià)競得該地塊，成交樓面價(jià)22843元/平方米，溢價(jià)率14.21%。從2017年開始，杭州連續(xù)三年土地出讓金超過2000億元。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年全國賣地城市最多的是杭州2836億元，賣地金額屢創(chuàng)新高。不過，2019年杭州土地成交溢價(jià)率開始走低，達(dá)到16.44％，同比下降38.4%

原因在于從2019年4月開始，杭州土地政策收緊，將封頂溢價(jià)率由之前的50%下調(diào)至30%，而后的2019年6月29日又開始提出“雙限”，也就是限地價(jià)、限房價(jià)。其中限房價(jià)精確到毛坯均價(jià)，最高均價(jià)以及精裝修價(jià)格。此后，杭州土拍應(yīng)聲降溫，低溢價(jià)率成為主流。

直到進(jìn)入2020年以來，又因?yàn)槎嘧趦?yōu)質(zhì)涉宅地塊入市，房企積極拿地，土地市場暖風(fēng)襲來。2020年1月2日，杭州開年首場土拍，余杭一商住地經(jīng)過35輪報(bào)價(jià)，由中天以18.17億元總價(jià)競得，樓面價(jià)11686.40元/平方米，溢價(jià)率23.01%。而余杭的另一宗商住地經(jīng)過25輪報(bào)價(jià)，由新希望以13.46億元總價(jià)競得，樓面價(jià)12341.89元/平方米，溢價(jià)率29.91%，接近封頂價(jià)成交。

成交價(jià)接近封頂價(jià)格的還有杭州三墩北A-R21-20住宅用地，1月10日，以29.17%溢價(jià)率成交。上述現(xiàn)象在2019年下半年的土地市場很難見到。截至目前，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年杭州已經(jīng)賣出近30宗地塊，總體成交金額超過300億元。按此速度，今年有望再次登頂城市賣地榜首。

多地土地市場現(xiàn)高溢價(jià)成交，高溢價(jià)率超100%

事實(shí)上，開年土地?zé)岬牟粌H只有杭州，北京、成都、南京、常州、寧波等很多土地市場都出現(xiàn)了升溫跡象。

1月15日是春節(jié)前土地集中出讓的日子，當(dāng)天，南京迎來2020年的第一場土拍，兩宗涉宅用地入市交易，總起價(jià)49.75億元。與此前不同，備受關(guān)注的南部新城G107地塊，吸引了保利、招商、龍湖、金茂、中梁、中鐵建等20家房企報(bào)名。在經(jīng)過72輪報(bào)價(jià)后，最終被金基等聯(lián)合體拿下，成交總價(jià)34.3億元，樓面價(jià)31149元/平方米。該地塊優(yōu)質(zhì)被認(rèn)為是競爭激烈的主要原因。

同樣在1月15日，常州武進(jìn)區(qū)出讓2宗商住地，其中編號(hào)JCJ20190501號(hào)地塊經(jīng)過46輪競價(jià)，由藍(lán)光旗下的子公司以3.96億元競得，樓面價(jià)7694元/平方米，溢價(jià)率73.68%。而1月17日，江蘇常州兩宗商住地成交，溢價(jià)率仍然不低，分別為34.48%、52.86%。在北京，1月3日，石景山兩宗不限價(jià)地塊收金70.5億元，新年土地首拍一掃上個(gè)月一家房企報(bào)價(jià)、底價(jià)成交的陰霾。其中一宗地塊有招商、融創(chuàng)、中海、首開、華潤等15家房企競價(jià)，最終被中海收入囊中，溢價(jià)率達(dá)到25.93%。重返土地市場的不限價(jià)地塊是吸引眾多房企的原因之一。

1月3日，成都首場土拍，青羊區(qū)一宗宅地也以47.2%高溢價(jià)率成交。而在1月8日，鄭州2020年土地市場首拍中，經(jīng)開老城區(qū)中原福塔旁三宗地全部熔斷價(jià)（是指當(dāng)?shù)貕K競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)）成交，最低成交樓面價(jià)9776元/平方米。這3宗土地位于經(jīng)開老城區(qū)河南電視塔附近，地塊位置優(yōu)越，參與此次土拍的房企高達(dá)20余家。按照業(yè)內(nèi)預(yù)測，未來三環(huán)內(nèi)房價(jià)兩萬將是常態(tài)。

值得關(guān)注的是，溢價(jià)率超100%的土地已不鮮見。1月7日，浙江寧波慈溪市出讓1宗商住地，起價(jià)1.65億元。最終經(jīng)過297輪競價(jià)，榮盛以總價(jià)4.63億元競得該地塊，樓面價(jià)2536元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到了180.49%。

而1月16日，上海閔行區(qū)1宗商辦地成交價(jià)7410萬元，樓面價(jià)18481元/平方米，溢價(jià)率也達(dá)到164.7%。得主為上海閔行儲(chǔ)備糧管理總公司。

融資助力房企拿地，優(yōu)質(zhì)地塊提振市場

為什么去年年底和今年初的土地市場的變化如此之大？在很多業(yè)內(nèi)人士看來，個(gè)別地區(qū)為了緩解去年低迷的土地市場行情，新年伊始，推出優(yōu)質(zhì)地塊提振市場。事實(shí)上，在眾多高溢價(jià)地塊出現(xiàn)的同時(shí)，也有不少底價(jià)成交的土地，甚至不乏流拍的土地。

此外，融資環(huán)境破冰也在助力房企拿地。近日多家房企爭相在境、內(nèi)外發(fā)債，加上配股融資，手握現(xiàn)金的房企，自然不忘在土地市場淘金。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入1月，超過20家房企發(fā)布了超過90億美元的融資計(jì)劃。創(chuàng)造最近數(shù)年單月美元融資紀(jì)錄。

不過，年初的市場并不代表全年的土地市場趨勢。中指研院分析人士認(rèn)為，2019 年，全國土地市場熱度呈前高后低態(tài)勢，2020 年，融資環(huán)境收緊或?qū)⒊掷m(xù)，企業(yè)應(yīng)更加適應(yīng)行業(yè)調(diào)控政策變化，順勢而為、理性拿地。