5月1日施行！北京物業(yè)新條例，條條與業(yè)主都相關(guān)

《北京市物業(yè)管理辦法》出臺(tái)十年后，北京市又誕生一部事關(guān)物業(yè)管理的重磅法規(guī)——《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》，并將5月1日起正式施行。前期物業(yè)費(fèi)誰買單、業(yè)主大會(huì)如何成立、電梯故障誰管修、停車位先給誰……共104條、8個(gè)部分的條例，條條都是為了推動(dòng)業(yè)主自治管理。

住宅小區(qū)不僅是居民居住生活的基本單元，也是基層社會(huì)治理的基本單元。如何推動(dòng)業(yè)主自治管理？除了國務(wù)院于2003年公布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》外，10年來，《北京市物業(yè)管理辦法》一直是指導(dǎo)物業(yè)實(shí)踐的綱領(lǐng)。

“然而，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，以及居民對(duì)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的要求不斷提高，由物業(yè)服務(wù)引發(fā)的社會(huì)管理問題日益凸顯?！北本┦凶〗ㄎ嚓P(guān)負(fù)責(zé)人談到，近年來，12345市民熱線反映的物業(yè)服務(wù)類投訴較多，比如物業(yè)服務(wù)水平低的問題，管道老化堵塞的問題，電梯維修不及時(shí)的問題。這些投訴，一方面反映出以物業(yè)服務(wù)為基礎(chǔ)的社會(huì)治理架構(gòu)有待完善，需要重新思考兼具自治管理、市場運(yùn)行、公共服務(wù)和社區(qū)治理等多重屬性的物業(yè)服務(wù)的定位和作用。另一方面，也反映出當(dāng)前的物業(yè)服務(wù)、管理理念和制度措施已不能完全適應(yīng)現(xiàn)階段的公眾要求和社會(huì)治理需求。

也因此，奔著問題去，用立法破解現(xiàn)實(shí)難題，成為《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》的出發(fā)點(diǎn)。

從內(nèi)容上看，《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》共104條，主要分為總則，物業(yè)管理區(qū)域，前期物業(yè)，業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì)，物業(yè)服務(wù)，物業(yè)的使用和維護(hù)，法律責(zé)任和附則8個(gè)部分。

許多人曾問北京日報(bào)客戶端記者，哪部分需要咱業(yè)主仔細(xì)讀？說實(shí)話，每一部分都挺重要。

比如，物業(yè)管理區(qū)域章節(jié)，主要說的是物業(yè)管理區(qū)域劃分的原則，對(duì)新建和已有項(xiàng)目如何進(jìn)行差別化處理。一個(gè)社區(qū)管得好不好，前提是得先劃好治理單元。分期開發(fā)、30萬平方米的超大社區(qū)，500戶共用某處中央花園還是1000戶共用某處中央花園，這是物業(yè)管理區(qū)域劃分要明確的事兒，也是事關(guān)業(yè)主生活質(zhì)量的事兒。

再比如，物業(yè)服務(wù)章節(jié)，主要規(guī)定了對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約盡職的管理。業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)每年都花在哪兒、小區(qū)電梯的維保單位是誰、停車位租滿了沒……這些內(nèi)容的定期公示就是物業(yè)企業(yè)要盡到的職責(zé)之一。

當(dāng)然，條例也提出許多首次。

比如，條例首次明確，建設(shè)單位銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘前期物業(yè)服務(wù)人，簽訂最長不超過二年的前期物業(yè)服務(wù)合同，而自前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。針對(duì)無法成立業(yè)主大會(huì)，或者雖然成立了業(yè)主大會(huì)卻未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的社區(qū)，條例創(chuàng)新性提出，可由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建臨時(shí)性質(zhì)的物業(yè)管理委員會(huì)，來組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)。