樓市會(huì)否出現(xiàn)“報(bào)復(fù)性消費(fèi)”？報(bào)告稱(chēng)3月已回暖

近日，國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室發(fā)布2020Q1房地產(chǎn)金融報(bào)告。報(bào)告指出，3月份房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于2月份已經(jīng)開(kāi)始回暖，延遲效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，但房地產(chǎn)行業(yè)是否會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性消費(fèi)仍需觀(guān)望。

報(bào)告顯示，2020年一季度，受新冠肺炎疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行方面，商品住房銷(xiāo)售同比增速明顯下滑，房?jī)r(jià)漲幅整體回落，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)同比回落情形，租金價(jià)格水平略有下降，土地成交面積和成交金額大幅下滑，庫(kù)存去化周期大幅上升。2020年二季度及之后房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)隨著疫情穩(wěn)定以及線(xiàn)下銷(xiāo)售活動(dòng)的恢復(fù)而逐漸回歸正常水平。

在房?jī)r(jià)方面，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)來(lái)看，受疫情影響，2020年一季度新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格月度環(huán)比漲幅進(jìn)一步回落，累計(jì)上漲僅為0.40%和0.10%。其中，受疫情影響，2月份新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比持平；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.10%，為2015年4月以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)值。

分城市層級(jí)看，2020年一季度，一線(xiàn)城市延續(xù)了去年的調(diào)控效果，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格的基本穩(wěn)定，累計(jì)漲幅分別為0.60%和1.20%；二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格累計(jì)漲幅分別為0.60%和0.20%；三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格累計(jì)漲幅分別為0.70%和0.20%，且在2月份出現(xiàn)環(huán)比比下跌的情況。

從3月的房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，70城中新建商品住宅價(jià)格同比上漲超過(guò)10%的城市有6個(gè)，同比下降的城市有2個(gè)；二手住宅價(jià)格同比上漲超過(guò)10%的城市有2個(gè)，同比下降的城市有13個(gè)；有8個(gè)城市新建住房?jī)r(jià)格和12個(gè)城市二手住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下跌。

報(bào)告認(rèn)為，“房住不炒”是一項(xiàng)長(zhǎng)期政策，中央層面防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的基調(diào)不會(huì)轉(zhuǎn)變；但房?jī)r(jià)快速下跌亦會(huì)產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)沖擊，在非常時(shí)期應(yīng)將地方政府層面的“因城施策”頂在前面，針對(duì)財(cái)政壓力較大城市采取對(duì)沖甚至小幅超調(diào)的政策，針對(duì)房?jī)r(jià)上漲較快城市（如深圳）應(yīng)堵住政策漏洞并嚴(yán)厲打擊各類(lèi)投資投機(jī)行為。二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)分化，那些在疫情中響應(yīng)快速、措施有力的東部城市房?jī)r(jià)也將上漲，其邏輯與一線(xiàn)城市一致。三四線(xiàn)城市預(yù)計(jì)上漲乏力，盡管地方政府有較強(qiáng)動(dòng)力托市，但需求恐難以保持。

報(bào)告提示，2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)有四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)值得關(guān)注：第一，一線(xiàn)城市租金資本化率再次上升，房?jī)r(jià)泡沫重回脹大狀態(tài)；第二，部分三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降以及庫(kù)存高企；第三，中小房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及帶來(lái)的破產(chǎn)數(shù)量快速上升問(wèn)題；第四，三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)問(wèn)題所導(dǎo)致的地方政府償債壓力。