土拍市場升溫 流拍率降至年內(nèi)低點

在深圳等多個城市優(yōu)質(zhì)地塊高溢價出讓的帶動下，近期土地市場成交熱度再度攀升?？硕鹧芯恐行模ê喎Q“克而瑞”）數(shù)據(jù)顯示，全國重點城市的平均溢價率已連續(xù)5周上漲，上周（5月11日-17日）達到26%，創(chuàng)年內(nèi)新高。而與溢價率相反的是，監(jiān)測重點城市的土地流拍率降至3.7%，已是近一年來的最低水平。

結(jié)構(gòu)性分化

進入5月份，在深圳、北京、杭州等地優(yōu)質(zhì)地塊高溢價頻出的帶動下，土地市場成交熱度和溢價率再度攀升。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至5月18日，全國50大城市已合計賣地高達14268億元，比去年同期的12990億元上漲了9.8%。其中，杭州賣地1024億元、北京賣地997億元、上海賣地945億元、蘇州賣地646億元。

與此同時，各能級城市的溢價率全線上漲，“特別是一線城市，在深圳優(yōu)質(zhì)土地成交的帶動下，溢價率大幅上漲至27%。”克而瑞研究中心市場研究總監(jiān)馬千里說。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上周重點城市流拍率降至3.7%，環(huán)比下降5個百分點，達到年內(nèi)最低水平。對此，馬千里表示，土地流拍率的下降主要是由于優(yōu)質(zhì)土地持續(xù)入市帶動地市熱度上升，加上融資環(huán)境相對寬松下房企拿地意愿提升，導(dǎo)致重點監(jiān)測城市的流拍土地幅數(shù)明顯減少。

但值得注意的是，雖然各線城市成交量價和市場熱度均全線回升，但從結(jié)構(gòu)上看，一二線城市成交集中度在本月再度上升，而三四線城市存在高溢價率與高流拍率并存的情況。馬千里認(rèn)為，未來，需求更有保障的一二線及部分三線城市土拍競爭將更加激烈，能級之間的分化也會愈發(fā)明顯。

熱度或難以持續(xù)

光大證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師何緬南認(rèn)為，近期土地市場升溫的原因在于房企拿地向預(yù)期較為明確的大都市圈聚集，區(qū)域內(nèi)競爭度提升，宏觀流動性環(huán)境寬松，房企債券融資放量，融資成本降低，龍頭房企資金優(yōu)勢進一步凸顯。另外，近期房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)回暖，銷售預(yù)期提振，庫存水平溫和，部分房企仍存在較強的補貨需求。同時，2020年開年以來，政府土地出讓政策相對積極，供應(yīng)地塊“質(zhì)量”較好，第二梯隊房企向頭部靠攏的積極性仍較強，為提升行業(yè)排名而積極爭取優(yōu)質(zhì)地塊。

“被壓抑的需求釋放成為近期土地成交攀升的主要推手，但這并不具有可持續(xù)性。”野村證券中國首席經(jīng)濟學(xué)家陸挺說。

若土地市場短期升溫過快，存在觸發(fā)監(jiān)管趨嚴(yán)的可能?！霸谕恋厥袌龇矫?，監(jiān)管層或?qū)θ谫Y渠道的要求更加規(guī)范，以及要求房企充分尊重土地競拍規(guī)則，使土地市場競拍過程更加清晰、透明和正規(guī)。但監(jiān)管層并不會過多干預(yù)房企的市場化土地競拍行為。”

近日，廣東省統(tǒng)計局發(fā)布《廣東房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、結(jié)構(gòu)與效益研究》報告指出，土地價格的不斷上漲，助推住房價格上漲，對房價調(diào)控帶來不小壓力。事實上，近期南京、北京、深圳等城市房價漲幅較大，外加高溢價地塊頻出，引發(fā)購房者對未來房價大幅上漲的擔(dān)憂。

對此，何緬南表示，拿地成本的提升在客觀上給房價上漲帶來一定的“成本推動型”壓力。但在當(dāng)前嚴(yán)格貫徹“房住不炒”的大前提下，開發(fā)商充分競爭，提質(zhì)增效，用心做好產(chǎn)品，向管理和經(jīng)營要效益，同時龍頭房企的融資成本下降，在行業(yè)充分競爭和利潤率相對穩(wěn)定的前提下，房價大幅上漲的可能性不大。