保險(xiǎn)資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)堪稱火中取栗

     自保監(jiān)會(huì)去年年底出臺(tái)《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》和《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，到9月，保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資開閘正好一年。

    近日保險(xiǎn)同業(yè)召開內(nèi)部研討會(huì)，熱議不動(dòng)產(chǎn)投資進(jìn)展，近一年來保險(xiǎn)公司相繼涉足養(yǎng)老地產(chǎn)、保障房投資，同時(shí)在商業(yè)地產(chǎn)上多有斬獲。近日，中國平安獲保監(jiān)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)投資牌照，獲得了在監(jiān)管規(guī)定額度內(nèi)自主投資的通行證。據(jù)測算，其可用于不動(dòng)產(chǎn)投資的規(guī)模高達(dá)762億元。

    不過一年前市場預(yù)計(jì)，理論上險(xiǎn)資可投資不動(dòng)產(chǎn)的資金可達(dá)近5000億元，但保險(xiǎn)公司同業(yè)交流卻發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上近一年險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)投資處于膠著狀態(tài)。

    “不溫不火，并沒有大躍進(jìn)。”一家保險(xiǎn)公司人士表示。

    細(xì)究各種不同類型不動(dòng)產(chǎn)投資，險(xiǎn)資均遭遇一定挑戰(zhàn)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，人口老齡化帶來養(yǎng)老地產(chǎn)巨大商機(jī)，但由于獲取土地過程存在多方博弈，以及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利前景難測，目前仍大多是紙上談兵。

    而一些險(xiǎn)資開始試水進(jìn)軍保障房建設(shè)，但在加息周期，產(chǎn)品投資收益率偏低困境顯現(xiàn)，近期類似投資于北京保障房建設(shè)前期土地供應(yīng)資金的“藍(lán)德計(jì)劃”，已出現(xiàn)募資難題。

    此外，險(xiǎn)資通過市場化方式投資辦公、商用不動(dòng)產(chǎn)或者自用不動(dòng)產(chǎn)由于土地價(jià)格高漲，在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)加大背景下，保險(xiǎn)公司猶如火中取栗。浙商財(cái)險(xiǎn)今年高價(jià)拿地后戲劇性退地就是一個(gè)例子。

    “保險(xiǎn)投資不動(dòng)產(chǎn)，仍略顯生澀。尋找合適的投資項(xiàng)目需要時(shí)間，專業(yè)地產(chǎn)投資人才儲(chǔ)備不足，以及相關(guān)配套政策尚未完全明確等，都制約了部分保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)的積極性。”上述保險(xiǎn)公司人士稱，今年以來宏觀調(diào)控政策的不斷深化對(duì)地產(chǎn)影響重大，更使得保險(xiǎn)公司走得步步驚心。

    數(shù)位知名券商保險(xiǎn)分析師分析認(rèn)為，近1-2 年險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)投資仍將以試探性投資為主。

    【上篇】 養(yǎng)老地產(chǎn)開局：土地博弈

    泰康人壽、合眾人壽、新華人壽、中國人壽、中國太保等已開始探索投資養(yǎng)老地產(chǎn)。但與各保險(xiǎn)公司描述的宏偉藍(lán)圖相比，大多數(shù)保險(xiǎn)公司投資進(jìn)展緩慢。

    據(jù)記者了解，目前合眾人壽在武漢的項(xiàng)目已完成征地，泰康人壽在北京項(xiàng)目與政府簽署合作協(xié)議，并得到監(jiān)管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)正式實(shí)施。除此之外，大多數(shù)保險(xiǎn)公司項(xiàng)目都未拿到土地，更難談開工建設(shè)。

    例如，在欲打造生態(tài)養(yǎng)老社區(qū)的上海崇明島，泰康人壽、新華人壽等與政府洽談，但至今還未有保險(xiǎn)公司成功圈地。

    1. “夕陽蛋糕”

    “從長遠(yuǎn)角度來看，人口老齡化帶來巨大的商機(jī)，養(yǎng)老地產(chǎn)是保險(xiǎn)公司未來投資的藍(lán)海。”一家保險(xiǎn)公司高管表示，從資金運(yùn)用角度看，保險(xiǎn)負(fù)債期限長，保單期限可長達(dá)30－40年，但投資品種期限短，例如債券期限多則十年。保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)，相當(dāng)于投資了長期企業(yè)債券，是解決保險(xiǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債不匹配的有效途徑。

    此外，養(yǎng)老社區(qū)向上銜接醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)等產(chǎn)品，推動(dòng)保險(xiǎn)產(chǎn)品的創(chuàng)新，同時(shí)帶動(dòng)下游的老年醫(yī)學(xué)、護(hù)理服務(wù)、老年科技產(chǎn)品等產(chǎn)業(yè)，能夠極大地延伸和擴(kuò)展壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。

    泰康人壽董事長兼CEO陳東升最顯野心。2009年11月，中國保監(jiān)會(huì)正式批準(zhǔn)泰康人壽的第一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)項(xiàng)目，被業(yè)界視為“具有全國性的示范效應(yīng)”。

    2010年3月26日，泰康成立全資子公司泰康之家投資有限公司，注冊資本金22億元，再次搶先成為保險(xiǎn)業(yè)首家養(yǎng)老社區(qū)投資實(shí)體。6月，“泰康養(yǎng)老股權(quán)投資計(jì)劃”獲保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)試點(diǎn)，首個(gè)試點(diǎn)地?cái)M選北京昌平區(qū)。

    據(jù)媒體報(bào)道，泰康之后購置了小湯山溫泉鄉(xiāng)的2000畝地，第一家泰康養(yǎng)老社區(qū)預(yù)計(jì)將于2013年至2014年建成。

    泰康相關(guān)人士稱，目前該項(xiàng)目已經(jīng)與政府簽署合作協(xié)議，正穩(wěn)步推進(jìn)。

    對(duì)此，陳東升對(duì)未來運(yùn)營已建立初步的設(shè)想，“首期試點(diǎn)，我們將投入40億

    元用于北京郊區(qū)養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)，建成后不予出售，而是用于長期經(jīng)營。未來4年左右時(shí)間內(nèi)，泰康人壽計(jì)劃在此建成約1萬張養(yǎng)老床位、大規(guī)模、全功能、高品質(zhì)服務(wù)的現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)，發(fā)展包括醫(yī)療保健、康療養(yǎng)生、文化休閑等在內(nèi)的新型健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

    與泰康相似，曾浸淫地產(chǎn)界多年的合眾人壽董事長戴皓對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)也情有獨(dú)鐘，2010年底，“合眾人壽健康社區(qū)”落戶湖北武漢蔡甸區(qū)，據(jù)媒體報(bào)道，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資150億元，首期動(dòng)工面積約800畝，未來還將逐步擴(kuò)大規(guī)劃，湖北蔡甸區(qū)政府也為之預(yù)留好整體規(guī)劃。

    戴皓在參加今年兩會(huì)時(shí)透露，爭取在今年底前動(dòng)工，首期工程可能需要2-3年完成。

    此外，包括新華人壽、中國人壽、中國太保等眾多保險(xiǎn)公司都傳出進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的消息。

    一位保險(xiǎn)公司人士透露，上海崇明島有意打造生態(tài)養(yǎng)老社區(qū)，泰康人壽、新華人壽等保險(xiǎn)公司都在密切與政府接觸。

    “我們提出的生態(tài)養(yǎng)老概念，與政府幾乎是一拍即合。”上述保險(xiǎn)公司人士笑稱。

    2. 土地玄機(jī)

    但與宏偉規(guī)劃相比，保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)際進(jìn)展非常緩慢。

    “除了合眾人壽總部在武漢，與政府關(guān)系好，能夠順利拿到土地外，其他保險(xiǎn)公司大多數(shù)還未真正拿到地。”一家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司人士透露，除個(gè)別項(xiàng)目正在開發(fā)外，多數(shù)保險(xiǎn)公司養(yǎng)老地產(chǎn)方案僅在調(diào)研或立項(xiàng)階段，何時(shí)竣工、營業(yè)更是無從談起。

    上述人士稱，最關(guān)鍵的因素是保險(xiǎn)公司開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，獲取土地過程相對(duì)復(fù)雜，“大家都還沒在上海崇明島拿到土地，現(xiàn)在還只是與政府、一級(jí)土地開發(fā)機(jī)構(gòu)洽談。”

    各方對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利模式各執(zhí)一詞，尤其是在獲得土地的方式上出現(xiàn)了明顯的分歧。

    泰康人壽相關(guān)人士表示，養(yǎng)老社區(qū)的用地是多功能用地，根據(jù)建設(shè)內(nèi)容的不同，包括醫(yī)療衛(wèi)生用地、福利用地、公建用地等多種類型。

    “目前一些地方政府依靠土地出讓的收入來維持地方財(cái)政支出，較為公益性質(zhì)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)土地的出讓、投資、建設(shè)等給政府帶來的收益不高，因此政府對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)注度不夠、積極性不高，在一定程度上阻礙了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。”戴皓曾提議。

    一家壽險(xiǎn)公司相關(guān)人士認(rèn)為，保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)獲得穩(wěn)定回報(bào)的不確定性非常大，如果政府用低價(jià)將土地出讓給保險(xiǎn)公司，至少可以通過土地收益保證初期的盈利，至于后期的建設(shè)階段，養(yǎng)老社區(qū)的盈利模式還在摸索階段。

    因此保險(xiǎn)公司對(duì)地價(jià)成本尤為關(guān)注，希望政府能夠給予一定地價(jià)優(yōu)惠支持。

    “保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是社會(huì)公益事業(yè)，需長期持有經(jīng)營，其社會(huì)效益占主要方面，經(jīng)營收入偏低且保險(xiǎn)資金監(jiān)管力度較大，如通過競價(jià)基本上很難拿到地，因此建議用于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的土地取得或可采取非招拍掛形式，以確保保險(xiǎn)資金的有效投資。”戴皓曾表示。

    但一位房地產(chǎn)公司人士稱，養(yǎng)老地產(chǎn)既然是盈利性質(zhì)，應(yīng)該采取招拍掛方式。

    “如果搶購?fù)恋?，變成圈地行為，反而變?yōu)槌吹爻捶俊?rdquo;一位保險(xiǎn)監(jiān)管人士擔(dān)心。

    另一大難題則是盈利模式拷問。目前大多數(shù)民營的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都處于微利甚至虧損狀態(tài)，而按照目前保監(jiān)會(huì)對(duì)投資養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)政策，養(yǎng)老地產(chǎn)只能出租，不能出售，因此其前期投資大，現(xiàn)金流回收期限長，不確定性風(fēng)險(xiǎn)突出。

    戴皓曾建議，將養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品嫁接，一方面養(yǎng)老保險(xiǎn)客戶可以成為養(yǎng)老地產(chǎn)的潛在客戶群，另一方面保險(xiǎn)業(yè)務(wù)可以在養(yǎng)老社區(qū)投資的基礎(chǔ)上，進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。例如，原有養(yǎng)老保險(xiǎn)客戶退休后可以直接進(jìn)入保險(xiǎn)公司投資的養(yǎng)老社區(qū)，保險(xiǎn)公司可以不再向其返還到期養(yǎng)老金，而是將到期養(yǎng)老保險(xiǎn)直接轉(zhuǎn)至其養(yǎng)老社區(qū)，這意味著保險(xiǎn)業(yè)可通存通兌、實(shí)物給付和資金沉淀能力的擴(kuò)張。

    “產(chǎn)品創(chuàng)新難度不會(huì)太大，最根本的還是行業(yè)配套政策法規(guī)尚需進(jìn)一步完善。”上述保險(xiǎn)集團(tuán)高管稱。

    泰康人壽相關(guān)人士亦稱這是目前保險(xiǎn)投資養(yǎng)老地產(chǎn)最大的挑戰(zhàn)之一。近年國家出臺(tái)了大量關(guān)于養(yǎng)老保障、養(yǎng)老服務(wù)的相關(guān)政策，但是，由于是新興行業(yè)，在老年護(hù)理相關(guān)法律責(zé)任界定、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)運(yùn)營質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)、人才培訓(xùn)等方面還有很多工作需要進(jìn)一步完善。

    “養(yǎng)老地產(chǎn)還是太復(fù)雜，短期內(nèi)我們不太可能會(huì)去投資。”一家壽險(xiǎn)公司首席投資官坦言，他們曾去武漢考察養(yǎng)老地產(chǎn)，但最終望而卻步。

    【中篇】360億投入保障房 “藍(lán)德計(jì)劃”遭遇募資缺口

    在全國大力推進(jìn)保障房建設(shè)的大背景下，保險(xiǎn)資金也未缺席。

    7月，由太平洋資產(chǎn)管理公司牽頭，國壽、人保、華泰、泰康、平安、太平等6家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理共同參與、代號(hào)為“藍(lán)德計(jì)劃”的債權(quán)投資計(jì)劃正式獲得保監(jiān)會(huì)批復(fù)后開始募集。這是第三例、也是數(shù)額最大的一次保險(xiǎn)資金參與保障房建設(shè)。迄今，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資的三項(xiàng)以保障房建設(shè)為標(biāo)的的債權(quán)計(jì)劃擬募集總額達(dá)到360億元。

    但近期“藍(lán)德計(jì)劃”遭遇募集難題。來自保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司的多方信息顯示，總額達(dá)290億元的藍(lán)德計(jì)劃募集已兩個(gè)月有余，資金募集尚有缺口。

    同時(shí)，市場傳聞土地儲(chǔ)備為標(biāo)的的投資項(xiàng)目今后將可能遭遇審批限制。對(duì)于這一市場傳言，保監(jiān)會(huì)方面表示不作評(píng)論。

    結(jié)構(gòu)剖解

    今年3月，太保資產(chǎn)管理公司發(fā)起設(shè)立的“太平洋—上海公共租賃房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”正式獲批，成為保險(xiǎn)資金投資保障房建設(shè)的首單。

    作為保險(xiǎn)資金投資保障房第一單，太保公租房債權(quán)計(jì)劃相當(dāng)順利，募集一月出現(xiàn)超額認(rèn)購。該計(jì)劃募集資金40億元，主要用于上海地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司在上海市區(qū)建設(shè)的約50萬平方米公共租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營。中國太保資產(chǎn)管理董事長湯大生曾表示，“收益水平高于現(xiàn)在的債券收益率，盯住基準(zhǔn)貸款利率適當(dāng)下浮”。

    與首單債權(quán)計(jì)劃相比，“藍(lán)德計(jì)劃”無論在收益率還是在增信安排上都并不遜色。該計(jì)劃投資項(xiàng)目為北京市儲(chǔ)備中心為主體運(yùn)作的土地整理儲(chǔ)備項(xiàng)目，籌集到的保險(xiǎn)資金并不直接用于保障房建設(shè)，而是借貸給北京市土地儲(chǔ)備整理中心，作為保障房建設(shè)前期土地供應(yīng)資金，例如征地、拆遷(含安置)、大市政配套建設(shè)及置換銀行貸款等。

    當(dāng)資金籌集到位后，資金將通過一家托管銀行劃撥到北京市儲(chǔ)備中心，北京市國土資源局和市儲(chǔ)備中心使用國有土地收益基金和返還成本款對(duì)投資合同提供質(zhì)押擔(dān)保，市儲(chǔ)備中心以日常土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的返還成本及其日常營運(yùn)資金作為第一償債資金來源，按期劃付投資資金本息。

    該計(jì)劃利率設(shè)定為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率下浮11% ，起始投資收益率為6.08%，采用浮動(dòng)利率形式，按季浮動(dòng)。

    在參與其中的一家資產(chǎn)管理公司看來，“藍(lán)德計(jì)劃”優(yōu)點(diǎn)多多，其一，安全性高，償債資金具有足夠的保障；其二；投資期限為7年，有利于優(yōu)化保險(xiǎn)資產(chǎn)和負(fù)債的久期匹配水平；其三，在未來幾年我國處于升息通道的狀況下，投資收益率優(yōu)于以固定利率為主的企業(yè)債券。

    收益率之爭

    但是，藍(lán)德計(jì)劃開始募集后，卻出現(xiàn)部分保險(xiǎn)公司不愿意參與的情況，這與此前的市場熱情形成反差。

    一家保險(xiǎn)公司投資負(fù)責(zé)人表示，沒有經(jīng)過很多思想斗爭，便決定放棄參與“藍(lán)德計(jì)劃”。因?yàn)槠湟?，該?jì)劃投資期為7年，但收益率比不上當(dāng)前一些銀行5年期協(xié)議存款利率和部分次級(jí)債收益率；其二，房地產(chǎn)調(diào)控之后開發(fā)商拿地的積極性受限，房地產(chǎn)市場前景不明。

    無獨(dú)有偶，另一家保險(xiǎn)公司相關(guān)人士也表示放棄參與。此前首單保障房債權(quán)計(jì)劃發(fā)行時(shí)，一知名證券公司投資發(fā)展部負(fù)責(zé)人曾對(duì)記者表示，投資收益如果能達(dá)到5%將是比較好的水平。但4個(gè)月之后，6%的收益率也被不少保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資負(fù)責(zé)人認(rèn)為“沒有很大吸引力”。

    這源于今年來資金成本的逐漸攀升，今年的三次加息和資金面緊張使得銀行大額協(xié)議存款水漲船高，目前股份制上市銀行大額存款利率達(dá)到了5.8%左右，較年初提高了0.4個(gè)百分點(diǎn)左右，一些城商行協(xié)議存款利率達(dá)到6.5%。

    藍(lán)德計(jì)劃的出爐時(shí)機(jī)上也比不上首單保障房債權(quán)計(jì)劃。喪失了“首單”效應(yīng)之后，“藍(lán)德計(jì)劃”在募集中得更加仰仗“收益率”說話，被質(zhì)疑收益率欠缺吸引力并不奇怪。

    “藍(lán)德計(jì)劃”的增信安排得到了上述負(fù)責(zé)人的認(rèn)可，他認(rèn)為，作為政府來說，還款能力問題并不是太大，政府信用還是可靠的。但在募集過程中，該債權(quán)計(jì)劃的還款方式仍引起一些擔(dān)憂。由于該計(jì)劃以土地出讓金作為主要還款來源，一家保險(xiǎn)公司投資負(fù)責(zé)人心存疑慮，他擔(dān)心土地出讓過程中會(huì)出現(xiàn)難以控制的風(fēng)險(xiǎn)，例如土地出讓時(shí)間難以確定帶來還款滯后等問題。

    【下篇】 商業(yè)地產(chǎn)：火中取栗

    購置自用性不動(dòng)產(chǎn)向來是保險(xiǎn)資金曲線進(jìn)軍不動(dòng)產(chǎn)的主要模式之一，早在《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》發(fā)布之前，中國人壽、中國平安、中國太平等公司相繼在上海陸家嘴、北京金融街等處購入多處地塊和樓盤。

    今年7月進(jìn)行的北京CBD核心區(qū)九宗地塊集中招標(biāo)中，安邦人壽、泰康人壽等投標(biāo)的四家保險(xiǎn)系企業(yè)全部中標(biāo)。

    然而，目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，這類不動(dòng)產(chǎn)的市場風(fēng)險(xiǎn)加大，保險(xiǎn)公司此時(shí)進(jìn)入猶如火中取栗。

    浙商財(cái)險(xiǎn)退地事件就是一個(gè)縮影。今年4月杭州錢江新城一地塊拍賣，買家眾多，競爭十分激烈，現(xiàn)場競價(jià)高達(dá)91輪。浙商財(cái)險(xiǎn)最終以17.71億元競得該地塊，樓面價(jià)為16499元/平米。

    然而，7月底浙商財(cái)險(xiǎn)卻被曝“心生退意”，未按規(guī)定支付土地出讓金，并正式提出退掉地塊。消息一出，市場嘩然。

    9月28日，記者分別致電杭州市國土資源局和浙商財(cái)險(xiǎn)求證，雙方工作人員分別以不了解此事細(xì)節(jié)和不清楚為由拒絕了采訪。

    但從經(jīng)營狀況看，傳聞或并非空穴來風(fēng)。據(jù)其2010年年報(bào)，該公司償付能力充足率為152.83%，但當(dāng)年凈虧損約1.188億元，負(fù)債合計(jì)約18億元。

    保監(jiān)會(huì)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》明確規(guī)定保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)，至少應(yīng)符合“上一會(huì)計(jì)年度盈利，凈資產(chǎn)不低于1億元人民幣”等條件。而保險(xiǎn)公司投資購置辦公用房、培訓(xùn)中心、后援中心、災(zāi)備中心等自用性不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用資本金，且賬面余額不得高于該公司上年末凈資產(chǎn)的50%。

    而截至2010年末，該公司目前總資產(chǎn)為26.07億元，總負(fù)債約為18億元，凈資產(chǎn)約8.07億元，按照監(jiān)管規(guī)定，該公司可用來購置自用辦公樓的資金僅約為4億元。

    由此可見，退地風(fēng)波或許可以理解為險(xiǎn)資沖動(dòng)行為的自我糾偏。

    不過，懷有進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)熱情的險(xiǎn)資不在少數(shù)。有一位壽險(xiǎn)公司人士表示，采取自購?fù)恋匦问竭M(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大，他們已奔赴各地查看商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，并已有所投資，“主要是購買現(xiàn)成的寫字樓，如果買地開發(fā)，周期太長，而且我們的專業(yè)性不足。” 他說。

    但以購買自住樓名義曲線進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)仍是不少保險(xiǎn)公司的上上之選。

    一保險(xiǎn)公司高層管理人員稱，相較純粹的不動(dòng)產(chǎn)投資，監(jiān)管方對(duì)于建設(shè)自用辦公樓的投資要求低很多，只要償付能力充足、凈資產(chǎn)滿足條件、自用辦公樓與公司注冊地有一定關(guān)聯(lián)性，且主要用于公司自用，獲得公司董事會(huì)通過即可。

    在最終的運(yùn)營中，保險(xiǎn)公司卻往往并不會(huì)將辦公樓全部自用，而是會(huì)將大部分樓層租出去，以賺取租金。

    不過，商業(yè)地產(chǎn)所面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)卻不容小覷，每逢經(jīng)濟(jì)周期，寫字樓投資往往出現(xiàn)大量爛尾樓，尤其是高價(jià)拿地的開發(fā)企業(yè)資金鏈就更加危險(xiǎn)。