三季度近七成地塊零溢價成交

　　政策調(diào)控下，上海樓市整體陷入低迷。在此大勢之下，上海土地市場亦難破頹勢，今年以來，土地市場就一直以底價成交和低溢價率為主旋律。以三季度而言，整體供應成交雖有所回暖，但基本延續(xù)低溢價態(tài)勢。

　　根據(jù)日前發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年三季度上海土地成交共計258幅，成交面積約為1100萬平方米，成交總額近400億元（包含工業(yè)用地）。而前三季度的總成交地塊588幅，總成交土地面積為2290萬平方米，土地出讓金額達895.87億元。

　　21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，土地市場成交熱度降低，可被視為樓市步入調(diào)整期的信號?？梢灶A見的是，年內(nèi)樓市成交未見起色，且政策收緊預期不變下，開發(fā)商拿地態(tài)度仍將保持理性。迫于存量積壓、資金周轉(zhuǎn)、項目運營等因素考慮，其拿地速度和項目開發(fā)進度也將放緩。

　　配套住宅用地成交為主

　　自今年6月份開始，上海規(guī)劃與國土資源局加快了推地節(jié)奏。就整個三季度而言，雖受調(diào)控影響，但土地供應充裕，出現(xiàn)了年度供應的高峰。

　　同策咨詢研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年三季度上海配套商品住房用地的供應出現(xiàn)爆發(fā)式增長，7、8月也成為本年度土地供應最為集中的月份。其中，今年9月單月共推出89幅土地，總出讓面積達到278.77公頃，環(huán)比出現(xiàn)大幅回落，但受今年7、8月單月400余公頃的供應高峰影響，三季度土地供應量總體超過了1200公頃，環(huán)比大幅增長了約104%，與同為供應高峰的去年三季度相比也有19%左右的增幅。

　　從成交方面來看，充足的供應也促使成交量大幅攀升。同策咨詢研究中心的數(shù)據(jù)顯示，三季度共成交土地747.53公頃，環(huán)比增加78%，同比去年同期小幅增加約9%，其中住宅用地共成交219.55公頃，環(huán)比增加了120%。

　　同策研究咨詢中心總監(jiān)張宏偉告訴記者，今年三季度上海各類土地的成交量與今年一季度基本持平。但與今年一季度普通商品房用地占據(jù)住宅用地成交的半壁江山不同的是，三季度上海住宅市場的土地成交以配套商品房的用地為主。7、8月份的住宅地塊基本全為配套用地，兩個月成交的33幅純住宅地塊中就有29幅為配套住宅用地。

　　另據(jù)方方地產(chǎn)咨詢機構(gòu)的統(tǒng)計，今年至今土地市場出讓的配套商品房用地（包括配套商品房用地、動遷安置地塊等）共計76幅，土地面積達467萬平方米，已超過去年全年總計58幅、總土地面積405萬平方米的水平。

　　前三季逾六成底價成交

　　今年年初以來，上海土地市場就以底價成交、低溢價率成交為主要態(tài)勢。

　　根據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心提供的資料，今年前三季度上海土地以底價成交的地塊有387幅，約占全部的64.18%。溢價率不足10%、介于10%與50%、超過50%不足100%、超過100%不足200%的地塊占比均在8%上下浮動，溢價率超過200%的僅有19幅，占全部的3%左右。

　　具體就三季度而言，大約有67%的地塊以零溢價成交，溢價率不足10%的成交地塊只有13幅，僅占全部的5%左右，溢價率超過50%不足100%的地塊有32幅，占全部的12.7%，溢價率超過100%不足200%的地塊有19幅，占到全部的7%左右，溢價率超過200%的只有3幅，僅為全部的1.2%。

　　另據(jù)早報記者觀察，與以往住宅地塊占據(jù)總價排名前列不同，三季度商辦地塊的成交總價占據(jù)了總價排行的前列，虹橋商務區(qū)核心區(qū)一期02號地塊、虹橋商務區(qū)核心區(qū)一期05號商辦地塊，位居三季度地塊總價排名的前兩位。三季度溢價排名前十位的地塊中，有6幅商辦地塊和一幅綜合性地塊，打破了住宅地塊占據(jù)溢價主力的位置。

　　張宏偉對此指出，隨著調(diào)控的不斷深入，住宅用地特別是一些大面積、高品質(zhì)的地塊鮮有推出市場，另外住宅地塊整體溢價不高也導致了住宅地塊總價排名落后。同時在目前嚴厲的政策調(diào)控下，相較于住宅領域，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景更被開發(fā)商所看好，并且此次排名靠前的商辦類地塊，基本都屬于位于市中心的高品質(zhì)地塊或者位于上海未來的重點發(fā)展區(qū)域。

　　四季度優(yōu)質(zhì)地塊供應少

　　三季度，底價成交、低溢價率氛圍籠罩著整個土地市場。進入10月份，土地市場曾掀起過一個小高潮。

　　10月12日，上海土地市場共有10幅經(jīng)營性土地出讓，其中4幅為住宅用地，且均為南橋新城地塊，其余6幅包含5幅商業(yè)地塊和1幅動遷安置用地。在當天的交易中，10幅地塊累計成交面積為31.4萬平方米，成交總金額達32.4億元。南橋新城4幅住宅地塊，同樣是以底價或略高于底價的價格成交。

　　黃河滔表示，此次南橋出讓宅地起始樓板價，已與去年年末高溢價成交的地塊基本相同，加上該用地或多或少都具有中小套型、保障房等綁定要求，在提高拿地門檻的同時，降低了土地對開發(fā)商的吸引力。

　　早報記者查詢上海規(guī)劃與國土資源網(wǎng)提供的公開信息了解到，截至10月17日，四季度上海將有近70幅土地出讓，其中純住宅用地9幅，純動遷安置房用地1幅，含有住宅性質(zhì)的商住、商業(yè)用地共計35幅。在純住宅用地中，兩幅容積率為1的地塊——羅店新鎮(zhèn)E4-1地塊、F1-3地塊頗為引人注目。根據(jù)規(guī)土局網(wǎng)站顯示，目前領取兩幅地塊申請書的公司均超過了8個。

　　另外，南橋新城無疑成為了近期上海七大新城中供地比較集中的新城。根據(jù)早報記者統(tǒng)計，四季度還將有5幅南橋新城地塊出讓，其中一幅為純住宅用地，其余4幅為商業(yè)和商住辦用地。

　　對于四季度土地市場的走勢，方方地產(chǎn)咨詢機構(gòu)認為，四季度的土地供應量預計仍將延續(xù)三季度的供應水平，而地價水平仍可能處于較低的水平。由于對后市不明朗的預期，市場觀望的情況仍可能成為主流。對于資金充裕的企業(yè)來說，現(xiàn)在的地價已有所松動，對于一些優(yōu)質(zhì)地塊應當可以適時儲備。