土地市場流標(biāo)攀升 存量逾30個月消化

    近期，各地土地市場也陷入深度低迷，流標(biāo)率大幅攀升。上周，廣州8幅公開出讓的地塊中，有7幅中止出讓，成為11月以來廣州第三次土地流標(biāo)。另外，上周南京公開出讓的6幅地塊中流標(biāo)占3幅，上海也有1幅土地流標(biāo)。據(jù)中原集團(tuán)地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月，重點(diǎn)城市居住用地流標(biāo)率高達(dá)23%，較前期大增。今年1-10月，重點(diǎn)城市的居住用地累計成交量同比大幅減少28%。

    流標(biāo)嚴(yán)重，土地成交量也在持續(xù)縮減，但土地出讓價格并未出現(xiàn)明顯下降。據(jù)中原統(tǒng)計，在近兩周來成交的地塊中，盡管有個別城市的出讓地塊價格較前兩年高位有所下跌，但總體而言，地價依然保持堅挺。上周，萬科在上海閔行購得的一幅3.22公頃的商辦用地，樓面地價達(dá)10375元/平方米，與2010年8月至今的該區(qū)域平均地價基本持平。在房企資金普遍緊張的背景下，高企的地價和苛刻的出讓條件成為房企屢屢“棄購”的主要原因。對此，中原分析師指出，年關(guān)將至，各地若要按期完成本年度供地計劃，唯有采取更積極和靈活的土地出讓策略，更為理性地評估地塊起拍價，才能減緩?fù)恋亓鳂?biāo)率日趨嚴(yán)重的現(xiàn)象。

    土地市場不景氣的同時，由于新房銷售受阻，已經(jīng)出讓的土地頻頻延遲開工成為房產(chǎn)商無奈的應(yīng)對。根據(jù)國土部公布的數(shù)據(jù)，截至2011年10月，全國未開工的住宅用地共計16.5萬公頃，未竣工的住宅用地35.5萬公頃。這些已供應(yīng)但未及時開發(fā)的土地，由于數(shù)量巨大，將對一級市場土地的公開出讓形成壓力。粗略計算，如果按照前10個月全國16.5萬公頃的未開工住宅用地以及1.5的容積率，約將帶來24.75億平方米的住宅供應(yīng)。而今年1-10月，全國商品房銷售面積約8億平方米。按照目前的銷售速度，未來存量的土地還需要30個月以上的時間來消化。

    雖然，目前在房地產(chǎn)供應(yīng)鏈條初始端的土地市場已經(jīng)緩下腳步，但重點(diǎn)城市新房市場存量商品房數(shù)量依然持續(xù)飆升。以上海為例，據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入11月后，樓市供過于求的情況絲毫沒有得到改觀，一手商品住宅存量已從10月末的890萬平方米，上升到目前的935萬平方米，年內(nèi)有望突破1000萬平方米，二手住宅的掛牌量更是達(dá)到1816萬平方米。