全國(guó)土地收入銳減千億 或致出讓條件松綁

    截止11月中旬，全國(guó)15個(gè)主要城市合計(jì)土地出讓金為6897億，同比去年同期減少了1034億，減幅比例達(dá)到13%。
 
    賣地收入銳減
 
    沒有商品住宅市場(chǎng)的成交強(qiáng)力支撐，土地市場(chǎng)也難以“一枝獨(dú)秀”。
 
    根據(jù)國(guó)土部公布的2011年前三季度土地統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，第三季度全國(guó)的居住用地地價(jià)為4518元／平方米，較上一季度下降0.3%。
 
    地價(jià)的下降，帶來了全國(guó)土地財(cái)政收入直接下降。
 
    北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止11月中旬， 全國(guó)監(jiān)測(cè)的主要15個(gè)主要一二線城市中，土地出讓金出現(xiàn)全面下滑。15城市土地出讓金合計(jì)6897億，同比去年同期減少1034億，減幅比例達(dá)到13%。盡管上海土地出讓金達(dá)到1151億，但同比去年也下調(diào)了16%。
 
    北京的土地出讓金也出現(xiàn)明顯下滑。根據(jù)北京土地儲(chǔ)備中心網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：截止11月15日，北京住宅類土地成交額為360.1億,創(chuàng)造最近4年的最低值,比去年全年的1061.1億土地款銳減700億，同比下降超過60%。
 
    在南京，根據(jù)當(dāng)?shù)貒?guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至11月24日，南京市公開出讓的土地一共有59幅地塊成交，成交總面積為361.72萬平方米，成交金額為270.03億元。這一數(shù)據(jù)同比去年全年土地出讓金的554.8億元，減少了足足一半。同時(shí)，目前的供應(yīng)量距今年南京500萬平方米土地出讓計(jì)劃還有三成的缺口。
 
    對(duì)于土地市場(chǎng)的冷清，北京中原市場(chǎng)研究部張大偉分析認(rèn)為：一二線城市限購(gòu)造成各地成交量明顯萎縮，庫(kù)存量積壓嚴(yán)重，房企為加快消化庫(kù)存，大大減少了土地購(gòu)入；其次：房企資金鏈的緊張及融資渠道的收緊，致拿地資金萎縮，直接導(dǎo)致目前土地市場(chǎng)流標(biāo)、底價(jià)成交等現(xiàn)象發(fā)生；第三：土地供應(yīng)郊區(qū)化，影響了開發(fā)商拿地的積極性。張大偉還表示，從目前調(diào)控的趨勢(shì)看，今年年底前土地市場(chǎng)的冷清局面或難以逆轉(zhuǎn)。
 
    土地出讓條件松綁
 
    土地流標(biāo)作為衡量土地市場(chǎng)不景氣的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，在近期各地的土地成交中頻頻上演。

    根據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)，在15個(gè)主要一二線城市中，年內(nèi)流標(biāo)地塊達(dá)到211宗，其中住宅地塊為85塊，52%的住宅類地塊均以接近底價(jià)成交。15城市年內(nèi)土地出讓合計(jì)僅為1.5萬公頃，減少出讓5751公頃，同比減幅達(dá)27%。

    中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月1日至20日，上海市推出11幅地塊，有7地塊流標(biāo)，流標(biāo)率高達(dá)64%；在廣州，流標(biāo)率更高，達(dá)到84%，推出的25幅地塊有21幅地塊流標(biāo)。即便在西部的成都，土地流標(biāo)率也達(dá)到40%。
 

    南京10月份舉辦的3場(chǎng)土地出讓活動(dòng)中，共推出16幅地塊，最終只有7幅以底價(jià)成交，7幅土地延遲拍賣，1幅土地流標(biāo)，1幅溢價(jià)僅1.9%。對(duì)此，南京國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，國(guó)土部門會(huì)保證土地的充分供應(yīng)，價(jià)格隨行就市。
 

    土地市場(chǎng)冷清使得北京等區(qū)域首次出現(xiàn)了下調(diào)地塊起價(jià)的舉動(dòng)。在北京市土地整理儲(chǔ)備中心11月23日發(fā)出的通告中，其調(diào)低了“平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)B05-01、B05-02地塊居住、社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)項(xiàng)目用地”等2宗地掛牌起始價(jià)格。其中后沙峪鎮(zhèn)土地從原始掛牌價(jià)5.25億元下調(diào)至4.7846億元；平谷馬坊鎮(zhèn)地塊從3.71億元下調(diào)至3.1535億元。兩地塊下調(diào)幅度分別接近9%和15%。

    對(duì)土地市場(chǎng)出讓條件的松綁不僅僅局限于對(duì)地價(jià)的下調(diào)。北京還下調(diào)土地競(jìng)買保證金并放寬交款時(shí)限。值得注意的是，北京、杭州、成都3城市不同程度地放松土地出讓中關(guān)于配建保障房的相關(guān)條件限制。 

    對(duì)此，北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，頻頻出現(xiàn)的土地流標(biāo)將對(duì)各地土地計(jì)劃的完成以及地方財(cái)政產(chǎn)生較大影響，降低土地起價(jià)，降低土地出讓門檻有利于底價(jià)土地入市。政府降價(jià)出讓土地，將對(duì)開發(fā)商的心理產(chǎn)生很大影響，或促其進(jìn)一步下調(diào)房?jī)r(jià)預(yù)期。