豪宅定義標準與特性

曾幾何時,“不求最好,但求最貴”一度作為豪宅標準,但隨著社會的進步,這種暴發(fā)戶式的豪宅標準顯然已經(jīng)不適宜。當前的很多項目為了營銷需要,圍繞豪宅概念進行炒作,豪宅被定義得跟現(xiàn)實無關(guān),一時間遍地“豪宅”,炫富廣告隨處可見,各地在房地產(chǎn)調(diào)控中也將某些超過一般標準的住宅定義為豪宅,并加以區(qū)別對待;豪宅如何定義在相關(guān)管理部門、業(yè)內(nèi)或者市場認同層面都有著很大的爭議,盡管如此,隨著住宅市場的快速發(fā)展,各類住宅之間的差距確實越來越大,豪宅與普通住宅的區(qū)別特征也越來越明顯,因此有必要從產(chǎn)品層面對豪宅進行界定。
　　豪宅,最高層次的高端住宅,上層社會享受高品質(zhì)生活、彰顯身份地位、體現(xiàn)階層文化的物化空間形式;即在住宅市場發(fā)展的一定階段,具有較高地域文脈認知度的區(qū)域內(nèi),能最大限度地滿足社會頂端極少數(shù)人群的特質(zhì)化生活需求,占有稀缺性資源或資源數(shù)量、銷售價格、產(chǎn)品性能指標、土地價值同比處于區(qū)域內(nèi)最高水平,以認定價值為主要定價標準的高級住宅形式。

　　從以上的定性我們不難得出豪宅的特性體現(xiàn)在客戶、位置、資源、產(chǎn)品、價格、服務(wù)六個方面:

　　客戶需求特征

　　豪宅的客戶為社會金字塔頂端極少數(shù)人群,即當?shù)厝丝谥屑s1%的最富裕階層;這些人獲得了一定財富或地位后,需要有物化的形式加以體現(xiàn),作為社會的中堅力量,這些客戶擁有特質(zhì)化的價值取向、生活背景、居住習慣和文化品位,他們對居住品質(zhì)、生活環(huán)境有著超過一般標準的要求,不僅僅體現(xiàn)在物質(zhì)層面上,更追求物質(zhì)與精神的統(tǒng)一、前瞻性的生活理念、及功能多元化等,體現(xiàn)在對健康、人文內(nèi)涵、環(huán)保、生態(tài)環(huán)境、私密性、服務(wù)等方面的特別關(guān)注,此外,豪宅的客戶對于社交、商務(wù)、時尚、休閑、娛樂等上層生活的需求度較高,由此與普通住宅有較大的差異。

　　產(chǎn)品特征

　　豪宅的各種產(chǎn)品性能指標明顯超出平均水平,體現(xiàn)在產(chǎn)品套型面積、空間尺度、產(chǎn)品標準及設(shè)備等方面性能指標明顯超過普通住宅產(chǎn)品,其中裝修標準的差異性尤其明顯。豪宅各種產(chǎn)品性能指標隨著住宅市場及科技發(fā)展而發(fā)生變化,不同階段具有不同的品質(zhì)標準。目前豪宅的實用主義傾向越來越明顯,很多項目開始用產(chǎn)品品質(zhì)定義豪宅,設(shè)計中追求低密度、追求特色景觀及別墅化傾向成為重要的形式。

　　區(qū)位與區(qū)域特征

　　豪宅大都位于具有較高地域文脈認可度的區(qū)域內(nèi),土地價值明顯超出平均水平;從區(qū)位來看,豪宅主要位于城市核心區(qū):商務(wù)、金融等產(chǎn)業(yè)周邊區(qū)域,自然景觀資源稀缺地帶,這些區(qū)域都具有較高的認可度,符合上層客戶對于地域文脈的認知及與國際接軌的心理特征。豪宅的區(qū)域性特征體現(xiàn)在不同城市、不同區(qū)位產(chǎn)品品質(zhì)標準及價格水平有很大的差距,很難用統(tǒng)一的量化標準來衡量。

　　資源特征

　　豪宅大都占有稀缺性資源或資源數(shù)量及標準明顯超出平均水平,位于市區(qū)的豪宅占有超過平均水平的公共資源,如高檔商業(yè)配套、文化教育設(shè)施、發(fā)達的交通系統(tǒng)等,而位于郊區(qū)的豪宅則占有超過平均水平的土地數(shù)量及自然景觀資源。

　　價格特征

　　豪宅以認定價值為主要定價標準,以價格明顯超出平均水平為重要表征,并且其價格敏感度低于品質(zhì)敏感度。

　　服務(wù)特征

　　豪宅的物業(yè)服務(wù)大都選擇國際頂級品牌的物業(yè)管理公司,服務(wù)內(nèi)涵與外延、服務(wù)標準明顯超出平均水平,且強調(diào)滿足業(yè)主個性化需求,體現(xiàn)專屬性服務(wù)特征。

　　總之,豪宅是一個相對的概念,不斷發(fā)展的概念,豪宅的發(fā)展與主流社會及精英階層的發(fā)展相一致,與社會整體發(fā)展相一致,與城市發(fā)展相一致;現(xiàn)階段豪宅正朝著國際化、重景觀環(huán)境、高品質(zhì)、大配套方向發(fā)展,一般以體現(xiàn)自然資源稀缺性、體現(xiàn)區(qū)位價值、超常規(guī)的產(chǎn)品、體現(xiàn)品牌與國際化標準作為定位標準,由于定位標準的差異,以上六方面特性并不是每個豪宅項目都得以充分體現(xiàn),但一定在某些方面具有非常明顯差異化的特征,而其中客戶、產(chǎn)品、價格是最重要的衡量指標。