豪宅定義標(biāo)準(zhǔn)與特性

曾幾何時(shí),“不求最好,但求最貴”一度作為豪宅標(biāo)準(zhǔn),但隨著社會(huì)的進(jìn)步,這種暴發(fā)戶式的豪宅標(biāo)準(zhǔn)顯然已經(jīng)不適宜。當(dāng)前的很多項(xiàng)目為了營(yíng)銷(xiāo)需要,圍繞豪宅概念進(jìn)行炒作,豪宅被定義得跟現(xiàn)實(shí)無(wú)關(guān),一時(shí)間遍地“豪宅”,炫富廣告隨處可見(jiàn),各地在房地產(chǎn)調(diào)控中也將某些超過(guò)一般標(biāo)準(zhǔn)的住宅定義為豪宅,并加以區(qū)別對(duì)待;豪宅如何定義在相關(guān)管理部門(mén)、業(yè)內(nèi)或者市場(chǎng)認(rèn)同層面都有著很大的爭(zhēng)議,盡管如此,隨著住宅市場(chǎng)的快速發(fā)展,各類(lèi)住宅之間的差距確實(shí)越來(lái)越大,豪宅與普通住宅的區(qū)別特征也越來(lái)越明顯,因此有必要從產(chǎn)品層面對(duì)豪宅進(jìn)行界定。
　　豪宅,最高層次的高端住宅,上層社會(huì)享受高品質(zhì)生活、彰顯身份地位、體現(xiàn)階層文化的物化空間形式;即在住宅市場(chǎng)發(fā)展的一定階段,具有較高地域文脈認(rèn)知度的區(qū)域內(nèi),能最大限度地滿足社會(huì)頂端極少數(shù)人群的特質(zhì)化生活需求,占有稀缺性資源或資源數(shù)量、銷(xiāo)售價(jià)格、產(chǎn)品性能指標(biāo)、土地價(jià)值同比處于區(qū)域內(nèi)最高水平,以認(rèn)定價(jià)值為主要定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的高級(jí)住宅形式。

　　從以上的定性我們不難得出豪宅的特性體現(xiàn)在客戶、位置、資源、產(chǎn)品、價(jià)格、服務(wù)六個(gè)方面:

　　客戶需求特征

　　豪宅的客戶為社會(huì)金字塔頂端極少數(shù)人群,即當(dāng)?shù)厝丝谥屑s1%的最富裕階層;這些人獲得了一定財(cái)富或地位后,需要有物化的形式加以體現(xiàn),作為社會(huì)的中堅(jiān)力量,這些客戶擁有特質(zhì)化的價(jià)值取向、生活背景、居住習(xí)慣和文化品位,他們對(duì)居住品質(zhì)、生活環(huán)境有著超過(guò)一般標(biāo)準(zhǔn)的要求,不僅僅體現(xiàn)在物質(zhì)層面上,更追求物質(zhì)與精神的統(tǒng)一、前瞻性的生活理念、及功能多元化等,體現(xiàn)在對(duì)健康、人文內(nèi)涵、環(huán)保、生態(tài)環(huán)境、私密性、服務(wù)等方面的特別關(guān)注,此外,豪宅的客戶對(duì)于社交、商務(wù)、時(shí)尚、休閑、娛樂(lè)等上層生活的需求度較高,由此與普通住宅有較大的差異。

　　產(chǎn)品特征

　　豪宅的各種產(chǎn)品性能指標(biāo)明顯超出平均水平,體現(xiàn)在產(chǎn)品套型面積、空間尺度、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)備等方面性能指標(biāo)明顯超過(guò)普通住宅產(chǎn)品,其中裝修標(biāo)準(zhǔn)的差異性尤其明顯。豪宅各種產(chǎn)品性能指標(biāo)隨著住宅市場(chǎng)及科技發(fā)展而發(fā)生變化,不同階段具有不同的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。目前豪宅的實(shí)用主義傾向越來(lái)越明顯,很多項(xiàng)目開(kāi)始用產(chǎn)品品質(zhì)定義豪宅,設(shè)計(jì)中追求低密度、追求特色景觀及別墅化傾向成為重要的形式。

　　區(qū)位與區(qū)域特征

　　豪宅大都位于具有較高地域文脈認(rèn)可度的區(qū)域內(nèi),土地價(jià)值明顯超出平均水平;從區(qū)位來(lái)看,豪宅主要位于城市核心區(qū):商務(wù)、金融等產(chǎn)業(yè)周邊區(qū)域,自然景觀資源稀缺地帶,這些區(qū)域都具有較高的認(rèn)可度,符合上層客戶對(duì)于地域文脈的認(rèn)知及與國(guó)際接軌的心理特征。豪宅的區(qū)域性特征體現(xiàn)在不同城市、不同區(qū)位產(chǎn)品品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)格水平有很大的差距,很難用統(tǒng)一的量化標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量。

　　資源特征

　　豪宅大都占有稀缺性資源或資源數(shù)量及標(biāo)準(zhǔn)明顯超出平均水平,位于市區(qū)的豪宅占有超過(guò)平均水平的公共資源,如高檔商業(yè)配套、文化教育設(shè)施、發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)等,而位于郊區(qū)的豪宅則占有超過(guò)平均水平的土地?cái)?shù)量及自然景觀資源。

　　價(jià)格特征

　　豪宅以認(rèn)定價(jià)值為主要定價(jià)標(biāo)準(zhǔn),以價(jià)格明顯超出平均水平為重要表征,并且其價(jià)格敏感度低于品質(zhì)敏感度。

　　服務(wù)特征

　　豪宅的物業(yè)服務(wù)大都選擇國(guó)際頂級(jí)品牌的物業(yè)管理公司,服務(wù)內(nèi)涵與外延、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)明顯超出平均水平,且強(qiáng)調(diào)滿足業(yè)主個(gè)性化需求,體現(xiàn)專(zhuān)屬性服務(wù)特征。

　　總之,豪宅是一個(gè)相對(duì)的概念,不斷發(fā)展的概念,豪宅的發(fā)展與主流社會(huì)及精英階層的發(fā)展相一致,與社會(huì)整體發(fā)展相一致,與城市發(fā)展相一致;現(xiàn)階段豪宅正朝著國(guó)際化、重景觀環(huán)境、高品質(zhì)、大配套方向發(fā)展,一般以體現(xiàn)自然資源稀缺性、體現(xiàn)區(qū)位價(jià)值、超常規(guī)的產(chǎn)品、體現(xiàn)品牌與國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)作為定位標(biāo)準(zhǔn),由于定位標(biāo)準(zhǔn)的差異,以上六方面特性并不是每個(gè)豪宅項(xiàng)目都得以充分體現(xiàn),但一定在某些方面具有非常明顯差異化的特征,而其中客戶、產(chǎn)品、價(jià)格是最重要的衡量指標(biāo)。