專家PK開發(fā)商：房市小陽春到底能不能持續(xù)

作為一個(gè)工作快五年的大齡未婚男青年，張義福最近有些心煩意亂。

　　打擾他內(nèi)心平靜的“元兇”并非這個(gè)春天忽冷忽熱的反常氣候，而是北京房市出乎意料的爆發(fā)式的回暖，媒體稱之為“小陽春”。

　　相戀六年的女友已經(jīng)屢次逼婚，而擁有婚房是準(zhǔn)丈人準(zhǔn)婚的前提條件。按照開發(fā)商的定義，張義福是標(biāo)準(zhǔn)的“剛需”。但是高昂的房?jī)r(jià)讓自認(rèn)為并不屬于高薪階層的張義福一直徘徊在房地產(chǎn)市場(chǎng)的門口。

　　從2008年開始，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)和其他各種因素的作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量不斷萎縮，價(jià)格也開始有了松動(dòng)的跡象，就在張義福翹首期盼價(jià)格進(jìn)一步調(diào)整合理時(shí)，一季度突如其來的“小陽春”讓他有些猝不及防。張義福也開始了看房的過程，但是遲遲下不了購(gòu)房的決心。

　　受到困擾的不僅有他這樣的“無產(chǎn)階級(jí)”剛需，一位在電視媒體行業(yè)工作十多年并擁有數(shù)套房產(chǎn)的劉女士也在考慮，是否在中關(guān)村地區(qū)購(gòu)買一套二手房，方便自己女兒上學(xué)。

　　在錄制節(jié)目的間隙，劉女士和受邀擔(dān)當(dāng)嘉賓的一位著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家交流時(shí)，提出的第一個(gè)問題就是：房?jī)r(jià)還會(huì)再漲嗎？

　　困擾小張和劉女士的問題核心是，在一季度的“小陽春”之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)到底何去何從？

　　圍繞這個(gè)困惑，房地產(chǎn)“大鱷”和專家陷入一場(chǎng)舌戰(zhàn)。

　　專家：“小陽春”不可持續(xù)

　　事情的起源是北京市社科院發(fā)布的藍(lán)皮書報(bào)告，報(bào)告涉及對(duì)北京房市“小陽春”的判斷。

　　3月31日，北京市社科院社會(huì)學(xué)研究所副所長(zhǎng)戴建中在藍(lán)皮書報(bào)告發(fā)布會(huì)上表示，當(dāng)前的回暖是因?yàn)榉績(jī)r(jià)下降導(dǎo)致的交易量的回歸，但是當(dāng)前的房?jī)r(jià)仍然偏高。他表示，在高庫存和經(jīng)濟(jì)低迷的情況下，加上2010年北京大量保障性住房將上市，這對(duì)價(jià)格過高的商品房銷售將起到釜底抽薪的作用，“屆時(shí)房?jī)r(jià)會(huì)真正下降”。

　　戴建中從房?jī)r(jià)收入比、閑置率和保障住房供應(yīng)的角度論證自己的觀點(diǎn)。世界銀行制定的房?jī)r(jià)收入比標(biāo)準(zhǔn)是5∶1，聯(lián)合國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)是3∶1。我國(guó)專家通常采用的房?jī)r(jià)與家庭年收入比合理標(biāo)準(zhǔn)是3∶1～6∶1。

　　根據(jù)2007年北京市城鎮(zhèn)戶均年可支配收入65967元，以及當(dāng)年底平均每平方米15162元的房?jī)r(jià)、戶均100平方米計(jì)算，房?jī)r(jià)與收入之比為23∶1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于3∶1～6∶1的標(biāo)準(zhǔn)。

　　戴建中還表示，目前北京市住房閑置約1044.1萬平方米，閑置率達(dá)34.04%。而2009年底北京可以竣工200萬平方米、配售5萬套保障房，2010年以后，大量保障性住房將上市。

　　中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海更是認(rèn)為，如果考慮到2008年的未完成項(xiàng)目，以及2009年的新開工項(xiàng)目，可以認(rèn)定我國(guó)城鎮(zhèn)住房目前面臨嚴(yán)重的過剩局面。“這需要很長(zhǎng)的時(shí)間去消化。”他甚至認(rèn)為，房?jī)r(jià)水平還有40%~50%的降價(jià)空間，谷底可能存在于兩年之后。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)政策研究中心副主任王玨林在接受媒體采訪時(shí)表示，這兩個(gè)月出現(xiàn)的市場(chǎng)回暖并不能代表整體市場(chǎng)走向，這是因?yàn)閲?guó)家宏觀調(diào)控政策產(chǎn)生了一定效果，加上去年較長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期的部分需求被釋放，但這可能是短暫的。

開發(fā)商：剛需不可違

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士迅速作出了反應(yīng)。

　　在報(bào)告發(fā)布后的兩天，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)就在其博客發(fā)表一篇近5000字的質(zhì)疑文章。任志強(qiáng)從四個(gè)方面對(duì)戴建中的論證方法和結(jié)論都提出了質(zhì)疑，并在最后拋出了誅心之論，質(zhì)疑戴建中的動(dòng)機(jī)和用心。

　　任志強(qiáng)的博客文章對(duì)《北京藍(lán)皮書》提出四點(diǎn)質(zhì)疑：住房是否是剛性需求？怎么計(jì)算房?jī)r(jià)的可支付能力？依據(jù)什么來計(jì)算房?jī)r(jià)收入比？能否僅用一手房?jī)r(jià)平均值來代替房?jī)r(jià)平均值？

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，住房是天然的剛性需求，不然國(guó)家不需要建設(shè)保障性住房。“房?jī)r(jià)是由供求關(guān)系決定的，而這個(gè)供求關(guān)系并非只計(jì)算北京市的戶籍人口。供求關(guān)系的支付能力也要加上外來需求的條件，包括需求的數(shù)量和支付的能力。

　　任志強(qiáng)說，而這些外來家庭的支付能力大約也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京市戶籍家庭的收入統(tǒng)計(jì)數(shù)。這樣市場(chǎng)所面對(duì)的消費(fèi)群就發(fā)生了變化。家庭資產(chǎn)、大家庭的資助、外來購(gòu)買能力等等就都成為了房?jī)r(jià)收入比中的一部分，也成為推高北京房?jī)r(jià)的重要原因。

　　“中國(guó)剛性需求不但存在且購(gòu)買能力也具備條件。否則2、3月份的住宅銷量為什么會(huì)暴漲呢？”任志強(qiáng)說。

　　另一位著名的開發(fā)商潘石屹在昨日發(fā)給CBN記者的答記者問中也支持這種看法。潘石屹認(rèn)為，一季度的“小陽春”是市場(chǎng)需求、政策作用和房?jī)r(jià)下調(diào)三個(gè)因素共同作用的結(jié)果。

　　“2009年初這種觀望的剛性需求爆發(fā)出來了，這是市場(chǎng)的力量，把這種銷售的恢復(fù)認(rèn)為是個(gè)別人的力量，是房地產(chǎn)商的炒作，那是太高抬了房地產(chǎn)商，他們?cè)谑袌?chǎng)面前，沒有這么大的力量。”潘石屹說。

　　潘石屹打比方說：“造成這種爆發(fā)的也不是專家、學(xué)者的言論使然，天亮不是公雞叫亮的，是地球和太陽的相對(duì)運(yùn)動(dòng)的結(jié)果造成的。只是公雞可能會(huì)誤認(rèn)為是因?yàn)樗蝤Q天才亮了。”

　　任志強(qiáng)還對(duì)北京市社科院藍(lán)皮書的研究方法提出了質(zhì)疑。

　　“應(yīng)該用國(guó)際慣用的住房面積中位數(shù)來計(jì)算房?jī)r(jià)收入比。2007年，中國(guó)住房面積中位數(shù)只有68平方米/戶，而《北京藍(lán)皮書》卻用了100平方米/戶來計(jì)算房?jī)r(jià)收入比。而且也不能僅用一手房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)平均值來取代房?jī)r(jià)平均值。”任志強(qiáng)說。

　　對(duì)此，戴建中在發(fā)給CBN記者的回復(fù)中表示，住房市場(chǎng)并不存在剛性需求。他認(rèn)為剛性需求是“一定要”、“迅速”實(shí)現(xiàn)的需求， 如果需求是在一段時(shí)間里可滿足也可不滿足的，“那還叫什么剛性？”

　　戴建中說，住房需求相對(duì)而言是彈性的。買不起大房子可以買小房子，買不起房子可以租房子，住宅消費(fèi)能力與房?jī)r(jià)找不到交會(huì)點(diǎn)時(shí)，只能是有價(jià)無市。

　　盡管圍繞房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論已經(jīng)持續(xù)多年，但房?jī)r(jià)的漲跌果真是哪一方“唱多”和“唱空”的結(jié)果？明白人都知道，雙方的喊話對(duì)象其實(shí)是政府，因?yàn)橹挥姓耪嬲袑?shí)力影響房市供求基本面。