高齡房面臨70年大限考驗(yàn) 土地使用年限如何計(jì)算

近期，《土地管理法(修訂草案征求意見(jiàn)稿)》對(duì)住宅土地使用權(quán)70年大限到期后有償續(xù)期的表述引起廣泛關(guān)注。受此影響，在二手房市場(chǎng)，不少購(gòu)房者開(kāi)始對(duì)房齡格外關(guān)注，“高齡”房產(chǎn)是否還值得購(gòu)買(mǎi)？土地使用年限到底如何計(jì)算？帶著這些購(gòu)房者關(guān)心的問(wèn)題，記者采訪(fǎng)了有關(guān)業(yè)內(nèi)人士。

　　高齡房產(chǎn)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)公司市場(chǎng)分析師孟奇告訴記者，近期不少客戶(hù)咨詢(xún)的問(wèn)題集中在如果買(mǎi)了“高齡”房產(chǎn)，已經(jīng)過(guò)了三、四十年的使用期，入住沒(méi)多久就要面臨70年大限到期的問(wèn)題，是不是得不償失？

　　據(jù)孟奇介紹，目前北京二手房市場(chǎng)中，“高齡”房產(chǎn)主要是可上市交易的已購(gòu)公房，數(shù)量大約占總體量的10%，而每月的交易量占總成交量的20%以下。其中，房齡在10至20年的已購(gòu)公房成交量最大，占到已購(gòu)公房總成交量的55%，這些房子主要分布在朝陽(yáng)、海淀以及四個(gè)老城區(qū)。雖然已購(gòu)公房交易只是二手房市場(chǎng)中的非主流，但由于絕大部分公房所處地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施成熟且價(jià)格低于同片區(qū)內(nèi)的二手商品房，因而仍受到不少購(gòu)房者的青睞。

　　孟奇認(rèn)為，即便未來(lái)政策確定住宅70年到期要求有償續(xù)約，但預(yù)計(jì)也只是收取很少的費(fèi)用或象征性的費(fèi)用，不會(huì)給居民生活帶來(lái)很大負(fù)擔(dān)。

　　北京中原地產(chǎn)公司三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍表示，目前上世紀(jì)60、70年代的房產(chǎn)項(xiàng)目較少，占比約為1%至2%。房?jī)r(jià)因地域而有所不同，如朝陽(yáng)的和平里小區(qū)老樓房單價(jià)約為每平方米1.4萬(wàn)元，而年代距今略近一點(diǎn)的和平西苑小區(qū)單價(jià)約為每平方米1.6萬(wàn)元。宮萍說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房產(chǎn)值與不值是相對(duì)的，關(guān)鍵在于消費(fèi)者的自身需求。一般該類(lèi)型房產(chǎn)位于城區(qū)中心，其優(yōu)勢(shì)的地理位置決定了其需求量，但由于這類(lèi)房產(chǎn)年代比較久，一般出售的價(jià)格會(huì)略低于同地段較新的房產(chǎn)，因此，消費(fèi)者要根據(jù)自己的實(shí)際需求來(lái)決定是否購(gòu)買(mǎi)該類(lèi)型房產(chǎn)。

　　多種方式計(jì)算土地使用年限

　　那么，二手房的土地使用年限具體應(yīng)該如何計(jì)算呢？北京千萬(wàn)家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)常淑娟說(shuō)，在“京國(guó)土房管市一字[2001]1180號(hào)關(guān)于調(diào)整《關(guān)于實(shí)施〈北京市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法〉的若干規(guī)定》的通知”里有明確的規(guī)定。已購(gòu)公房和央產(chǎn)房同屬福利分房制度下的“產(chǎn)物”。取消福利分房后，已購(gòu)公房和央產(chǎn)房也可上市進(jìn)行交易，由于是成本價(jià)的房屋，因此買(mǎi)方在購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房屋時(shí)需要繳納一定的土地出讓金。根據(jù)其房屋權(quán)屬的特殊性，這類(lèi)房屋的土地使用年限計(jì)算方法也分為兩種：

　　一是如已購(gòu)公房和央產(chǎn)房的土地是以劃撥方式取得的，即從該樓的第一套房屋首次進(jìn)入二手房市場(chǎng)，繳納土地出讓金之日起核定其土地出讓年限。同一樓房的其他各套房屋再出售后的土地使用年限依次予以核減，最終保證同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。

　　常淑娟舉例子說(shuō)，如某棟鋼混結(jié)構(gòu)房屋1998年竣工，該樓第一套房屋首次進(jìn)入二手房市場(chǎng)的交易日期為2000年，因此該棟樓的整體土地使用年限也從2000年開(kāi)始算起，即最終土地使用年限截止日期為2070年。2003年業(yè)主將這套房屋出售，那么購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)后的土地使用年限為70年-(2003年-2000年)=67年。

二是如已購(gòu)公有住房新占土地是以出讓方式取得的，其70年的土地使用年限以原簽署的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或《轉(zhuǎn)讓合同》，以及下發(fā)的《國(guó)有土地使用證》核定土地使用年限為準(zhǔn)(一般是從竣工日期算起)。

　　常淑娟解釋說(shuō)，如某磚混結(jié)構(gòu)的房屋1997年竣工，它的《國(guó)有土地使用證》下發(fā)時(shí)間為2000年，而該房屋所下發(fā)的《國(guó)有土地使用證》上標(biāo)注的使用年限為“1997年至2067年”，也就是說(shuō)，該房屋的土地使用年限從1997年開(kāi)始算起。那么，如果這套房屋的業(yè)主于2004年出售該房產(chǎn)，其新的土地使用年限=70年-(2004年-1997年)=63年，即這套房屋的最終土地使用年限仍是到2067年為止。

　　“商品房不管是一手還是二手，其土地使用年限都是從開(kāi)發(fā)商取得國(guó)有土地許可的時(shí)間來(lái)核定其土地使用年限的；經(jīng)濟(jì)適用房按市場(chǎng)價(jià)出售時(shí)，和已購(gòu)公房一樣，也是從該棟樓房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出讓年限。需要注意的是，已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房，一經(jīng)上市出售，第一次過(guò)戶(hù)后，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)便轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩啃再|(zhì)，這類(lèi)房屋的土地使用年限和原來(lái)的計(jì)算方法一樣。”常淑娟補(bǔ)充說(shuō)。

　　潛在風(fēng)險(xiǎn)值得警惕

　　對(duì)于想要購(gòu)買(mǎi)“高齡”房產(chǎn)的購(gòu)房者，業(yè)內(nèi)人士提醒，一些潛在風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。

　　宮萍指出，一方面，購(gòu)房者要注意房產(chǎn)項(xiàng)目的建筑折舊是否會(huì)在不久的將來(lái)影響到正常居??；另一方面，老項(xiàng)目基本沒(méi)有正規(guī)的物業(yè)管理，居民的日常維修很難及時(shí)到位，尤其是在治安方面也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　常淑娟提醒說(shuō)，公房是福利分房體制下的產(chǎn)物，因此在購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋時(shí)還要注意它的歸屬，也就是它的原產(chǎn)權(quán)單位。如果原產(chǎn)權(quán)單位是中央在京企業(yè)，那么它應(yīng)該屬于央產(chǎn)房，央產(chǎn)房因?yàn)槭菄?guó)有資產(chǎn)，盡管在2001年政策已放開(kāi)，允許上市，但購(gòu)買(mǎi)時(shí)還是要多加留心，一定要確認(rèn)此套房屋的上市手續(xù)是否齊全，有沒(méi)有拿到《中央在京單位已購(gòu)公房上市批準(zhǔn)表》，不然會(huì)影響交易的順利進(jìn)行。

　　對(duì)于部分購(gòu)買(mǎi)“高齡”房產(chǎn)者意欲等待拆遷獲得補(bǔ)償?shù)南敕?，宮萍特別強(qiáng)調(diào)，這類(lèi)購(gòu)房者是有一定的投資意識(shí)的，但是否會(huì)拆遷，何時(shí)拆遷，拆遷費(fèi)用補(bǔ)償多少都是不確定的事情，因此，作為投資的購(gòu)房者就要比自住人群承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)，需謹(jǐn)慎對(duì)待。

　　常淑娟還指出，法令規(guī)定已被列入拆遷公告范圍的房屋是不能上市買(mǎi)賣(mài)的，買(mǎi)這種房屋不可能合法過(guò)戶(hù)，更不可能獲得拆遷補(bǔ)償。另外有些房屋也是不能購(gòu)買(mǎi)的，比如所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的等。