易憲容：房地產(chǎn)并未復蘇 個人房貸增長是關鍵

中國社科院金融研究所研究員易憲容日前在媒體上撰文披露樓市“小陽春”真相，他認為個人住房按揭貸款增長是房地產(chǎn)能否復蘇的關鍵指標。

　　最近，房地產(chǎn)市場上囂聲四起，即今年以來國內(nèi)房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)所謂“小陽春”，即突然銷售萎縮的房地產(chǎn)又出現(xiàn)所謂的銷售旺季了。在房地產(chǎn)開發(fā)商看來，隨著房地產(chǎn)“小陽春”的到來，國內(nèi)房地產(chǎn)周期性的調(diào)整結(jié)束了，房地產(chǎn)市場不久又可能出現(xiàn)2007年的繁榮了。

　　現(xiàn)在我們要問的是，國內(nèi)房地產(chǎn)的“小陽春”真的到來了嗎？

　　我們可從實際的情況來看，看上去這幾個月銷售量在增長，但是，這種增長僅是相對于2008年的情況而言的。2008年房地產(chǎn)銷售同比下降達到20%以上（這是全國的數(shù)據(jù)），如果一個房地產(chǎn)項目在2008年銷售量為零，現(xiàn)在銷售量增加到2-3套，那么這種銷售的增長看上去是突破性的。如果以平常心來看，這種銷售量的增長仍然是十分少的。以下我們可以用個人住房按揭貸款變化情況來佐證。

　　現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)如果沒有個人住房按揭產(chǎn)品，那么房地產(chǎn)市場要得以發(fā)展與繁榮是不可能的?？纯?006年到今年2月份個人住房按揭貸款增長情況：

　　2006年末，購房貸款余額2.27萬億元，比年初增加3630億元，比上年末增長19.01%。其中，個人住房貸款余額為1.99萬億元，占購買住房余額的87.38%。

　　2007年末，購房貸款余額3.03萬億元，比年初增加7174億元，比上年末增長33.6%。其中，個人住房貸款余額為2.70萬億元，增長36%以上，占購買住房余額的89.1%。

　　2008年末，購房貸款余額2.98萬億元，比年初增加3572億元，比上年末負增長29.7%。其中個人住房貸款2008年為2808億元，不足2007年的40%。

　　2009年1-2月份個人住房按揭貸款532億元，同比是負增長。特別是2009年2月個人中長期貸款僅137億元，估計個人住房按揭貸款不足120億元。

　　由此可見，國內(nèi)房地產(chǎn)價格的變化及房地產(chǎn)興衰都與個人住房按揭貸款增減有關。房價快速上漲及銷售量快速增加都是與個人住房按揭增長成正相關的。

　　2009年1-2月份，盡管政府采取大力度（查看地圖）的個人住房按揭貸款信貸優(yōu)惠政策，但是個人住房按揭貸款不僅沒有增加，反之在2008年迅速下降的基礎上進一步萎縮或減少。如果按照這兩個月個人住房按揭貸款增加額，2009年住房銷售萎縮只會進一步加深而不會緩解。在這種情況下，房地產(chǎn)的“小陽春”從何而來？

　　還有，從目前房地產(chǎn)銷售量的增長情況來看，房地產(chǎn)銷售量的增長主要表現(xiàn)在二手房銷售增長、中小套型住房銷售增長、經(jīng)濟適用房等保障型住房銷售增長上。這種現(xiàn)象說明了什么呢？

　　一是早些時候進入房地產(chǎn)投資者已經(jīng)看到房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)價格向下全面調(diào)整，因此他們會借著這種房地產(chǎn)銷售價格的反彈以最快方式逃出，以免深度套牢。

　　二是住房銷售以中小套型為主而這些中小套型的住房銷售都是在價格下調(diào)的情況下增加銷售的。這說明當前房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生根本性變化，以消費為主導的市場開始形成。那么，這種房地產(chǎn)市場銷售本質(zhì)上的變化將改變目前國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品格局及利益格局。而房價的調(diào)整深度決定房地產(chǎn)消費釋放程度。

　　三是早些時候房地產(chǎn)開發(fā)商一直在強調(diào)，房地產(chǎn)市場歸市場，保障歸保障。但實際上這是不可能的，當房地產(chǎn)保障部分快速增長時，特別是政府安居工程全面落實時，它對房地產(chǎn)的沖擊是不可小視的事情。這種沖擊將全面影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格向下調(diào)整。

　　從上述分析可看到，個人住房按揭貸款增長是房地產(chǎn)能否復蘇的關鍵指標，如果個人住房按揭貸款不僅沒有增長反之下降，那么房地產(chǎn)“小陽春”從何而來？再加上全球經(jīng)濟衰退，國內(nèi)經(jīng)濟還沒有走出下行的風險，在這樣的情況下，房地產(chǎn)豈能出現(xiàn)所謂的復蘇？