限價(jià)房竟成“限質(zhì)房”“調(diào)節(jié)器”遭遇新困局

4月8日，廣州市民薛志英和保利西子灣的開發(fā)商對(duì)簿公堂。作為全國第一個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目———廣州保利西子灣的一名普通業(yè)主，薛志英在收樓時(shí)發(fā)現(xiàn)，自己期待已久的限價(jià)房存在諸多質(zhì)量問題，變成了“限質(zhì)房”，因此她拒絕收樓并通過法律訴訟向開發(fā)商索賠。而像薛志英這樣拒絕收樓的業(yè)主還有一百多位。

　　曾在樓價(jià)飆升時(shí)贏得市民一片掌聲的限價(jià)房，如今遭遇諸多尷尬。限價(jià)房究竟走入了怎樣的困境？這個(gè)“調(diào)節(jié)器”是否應(yīng)該功成身退？

　　限價(jià)房身陷“質(zhì)量門”

　　保利西子灣位于廣州市金沙洲，2008年初首期推出了843套限價(jià)房，而申請(qǐng)購買者卻達(dá)到了8426人，申購比例接近10：1，其受歡迎程度可見一斑。薛志英通過搖珠幸運(yùn)地購買了其中一套限價(jià)房，從此她就開始憧憬著歡天喜地的收樓場景。

　　2008年12月15日是保利西子灣交樓的日子。然而薛志英卻怎么也開心不起來。因?yàn)樗男路看嬖谥T多問題，甚至馬桶還被人使用過。為此她拒絕收樓。而這一天至少有約兩百戶業(yè)主拒絕收樓。

　　保利西子灣1棟業(yè)主吳燕回憶說“第一次看房就發(fā)現(xiàn)墻壁漏水，墻面上出現(xiàn)了一些浮皮，用手一撕就可以扯掉一大片，地板也出現(xiàn)浮皮，這讓我們很失望。而且當(dāng)時(shí)保利西子灣也無法提供竣工驗(yàn)收備案表，不具備交樓條件，因此我們拒絕收樓。”

　　在法庭上，保利地產(chǎn)律師則回應(yīng)說，西子灣的交樓手續(xù)完善，具備交樓條件，也不存在延期交樓問題，依據(jù)是保利公司在2008年12月12日取得了一份白云區(qū)質(zhì)量監(jiān)督部門出具的“質(zhì)量監(jiān)督意見書”，該份材料足以證明樓盤達(dá)到了交樓條件。

　　不過，一百多戶業(yè)主并不認(rèn)同保利公司的說法。薛志英認(rèn)為，開發(fā)商沒有按照合同約定的交樓時(shí)間，即2008年12月15日取得合法的樓盤驗(yàn)收文件，同時(shí)房子還存在開裂、地板翹起等影響入住的質(zhì)量問題，而且經(jīng)過4個(gè)月的整改，仍有部分業(yè)主認(rèn)為房子質(zhì)量未達(dá)標(biāo)。因此，保利公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)延遲交樓的違約責(zé)任并對(duì)此作出賠付。

　　據(jù)業(yè)主的委托律師、廣東格林律師事務(wù)所張旭鋒律師介紹，目前約有110戶業(yè)主進(jìn)行訴訟，并有60多戶限價(jià)房業(yè)主要求仲裁。其主要訴求為：要求對(duì)房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題進(jìn)行整改、修繕，達(dá)到入住條件；要求保利賠償逾期交房違約金。

　　事實(shí)上，遭遇類似糾紛的不只是保利西子灣。廣州最便宜的限價(jià)房項(xiàng)目，售價(jià)只有4000元/平方米的龍光峰景華庭也遭到一百多名業(yè)主拒收。這些業(yè)主認(rèn)為房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重因此拒絕收樓，并正在進(jìn)行維權(quán)。

　　制度缺陷開始浮出水面

　　“從表面來看，限價(jià)房質(zhì)量問題是業(yè)主拒收的主要理由，而實(shí)際上深層次的原因卻在質(zhì)量之外。”廣州合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，“在樓市低迷的情況下，限價(jià)房中存在的制度缺陷等一系列隱藏的礁石，開始浮出水面，這才是矛盾根源。”

　　廣州房地產(chǎn)專家、寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同(韓世同博客,韓世同新聞,韓世同說吧)也認(rèn)為，質(zhì)量問題是導(dǎo)致雙方矛盾的因素之一，而更重要的隱匿因素則是2008年以來樓價(jià)的下降。據(jù)悉，在2006年建設(shè)限價(jià)房的時(shí)候，廣州房價(jià)處于上漲態(tài)勢。2008年初，市民申購限價(jià)房時(shí)，廣州樓價(jià)仍在萬元/平方米以上。然而2008年底收樓的時(shí)候，廣州房價(jià)回落至8000元/平方米左右，下降了近3000元/平方米。而限價(jià)房周邊的部分商品房價(jià)格也跌至每平方米六千多元，限價(jià)房失去了價(jià)格優(yōu)勢。面對(duì)失去價(jià)格優(yōu)勢且5年內(nèi)不得出租轉(zhuǎn)讓、5年后轉(zhuǎn)讓還要向政府補(bǔ)交土地收益價(jià)款的限價(jià)房，那些經(jīng)濟(jì)能力比較差的“夾心層”心中自然有些怨氣，而質(zhì)量問題成為糾紛的導(dǎo)火索。

　　事實(shí)上，限價(jià)房遭遇的問題還不只是棄購、拒收的問題。樓市低迷，原本熱銷的限價(jià)房也正被一些業(yè)主棄購，那么賣不出去的限價(jià)房又該如何處理？拍賣出去的限價(jià)房用地又該如何處置？同時(shí)，已經(jīng)出售的限價(jià)房也面臨如何進(jìn)行后續(xù)管理的問題。比如廣州限價(jià)房限制5年內(nèi)出租轉(zhuǎn)讓，但目前已經(jīng)有一些限價(jià)房出租的消息發(fā)布在焦點(diǎn)廣州房地產(chǎn)網(wǎng)保利西子灣業(yè)主論壇上。

　　面對(duì)限價(jià)房的困局，廣州市房管局房地產(chǎn)市場管理處處長陳大旺接受媒體采訪時(shí)表示，廣州市政府今年將不再推出限價(jià)房用地，而已推出的限價(jià)房用地尚未動(dòng)工的地塊可能被收回，轉(zhuǎn)化為保障性住房用地或者作為拆遷安置房用地，同時(shí)也不排除將其轉(zhuǎn)化為商品房用地。此外，廣州還將擴(kuò)大限價(jià)房申購對(duì)象，拆遷戶和海外歸國高層次人才將有望可以申購限價(jià)房，以此來消化存量和在建的限價(jià)房。

　　限價(jià)房難以調(diào)控樓市

　　廣州合富輝煌首席分析師黎文江表示：“限價(jià)房肩負(fù)的任務(wù)太重，既要壓住飆升的房價(jià)，又要照顧夾心人群的住房，可以說是不堪重負(fù)。經(jīng)過兩年來的實(shí)踐，現(xiàn)在看來，似乎限價(jià)房并不能讓‘夾心層’滿意，而且由于限價(jià)房供應(yīng)規(guī)模小也難以調(diào)控樓市。”

　　“限價(jià)房遭遇這么多尷尬有一定必然性，這與其制度設(shè)計(jì)相關(guān)。雖然政府稱限價(jià)房為商品房，但其實(shí)際操作卻帶有很強(qiáng)的計(jì)劃指令性。”滿堂紅地產(chǎn)研究部總監(jiān)龍斌認(rèn)為，限價(jià)房的價(jià)格是政府兩年前就已經(jīng)訂好的，難以適應(yīng)瞬息萬變的市場，尤其是當(dāng)市場下行的時(shí)候，商品房供過于求，失去價(jià)格優(yōu)勢而又帶有諸多限制的限價(jià)房必然首先被市場拋棄。

　　廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長蔡穗聲也認(rèn)為，在樓價(jià)高漲的情況下，政府出臺(tái)限價(jià)房政策是及時(shí)、有效的，是有作為、負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)，但在當(dāng)前保障性住房體系尚未完善的情況下，政府應(yīng)該加大保障性住房建設(shè)，把有限的資金投入到更要幫助的最低收入群體，尤其是廉租房的建設(shè)。而且政府保障群眾“居有其所”，不一定要讓其擁有產(chǎn)權(quán)。

　　“調(diào)控房價(jià)未必一定要使用限價(jià)房這個(gè)調(diào)控器。以深圳為例，深圳市從2007年10月的最高均價(jià)17350元/平方米調(diào)整至2008年12月均價(jià)10979元/平方米，完全是在市場的自發(fā)調(diào)節(jié)下實(shí)現(xiàn)的，并沒有受到限價(jià)房的影響。”深圳房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒認(rèn)為，限價(jià)房作為政府調(diào)節(jié)樓市的手段，盡管也起到了一定的作用，但當(dāng)下，重要的是政府應(yīng)該準(zhǔn)確劃分政府職責(zé)和市場調(diào)節(jié)間的分界線。