2009年中國房地產(chǎn)上市公司榜單隆重發(fā)布

中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心于2009年5月19日在上海發(fā)布了《2009年中國房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》。中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌先生、易居(中國)董事會(huì)主席周忻先生、易居房地產(chǎn)研究院院長張永岳教授、克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司總裁丁祖昱先生、新浪房產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理羅軍先生等出席了當(dāng)天的發(fā)布會(huì)。中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心副主任兼秘書長龍勝平博士在會(huì)上就《2009年中國房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》的排行榜和測(cè)評(píng)成果進(jìn)行了深入全面的說明。

　　中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心認(rèn)為，盡管中國房地產(chǎn)行業(yè)的市場集中度不高，但由于房地產(chǎn)開發(fā)具有較強(qiáng)的地域性特點(diǎn)，從分區(qū)域各指標(biāo)分析，區(qū)域龍頭開發(fā)商在區(qū)域市場的市場集中度具有明顯優(yōu)勢(shì)。如萬科在深圳按銷售金額計(jì)算的市場占有率達(dá)到10.98%，其開發(fā)規(guī)模、定價(jià)策略等行為的變化會(huì)對(duì)深圳房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較強(qiáng)的引導(dǎo)性作用，顯示出一定的市場控制能力。

　　根據(jù)測(cè)評(píng)中心研究成果，2008年積弱的房地產(chǎn)需求對(duì)開發(fā)企業(yè)的庫存造成很大壓力，盡管2009年第1季度全國市場出現(xiàn)成交放量，但企業(yè)仍然面臨著較大的庫存壓力。統(tǒng)計(jì)顯示，滬深103家房地產(chǎn)上市公司的存貨總額為4566億元。鑒于2009年第1季度季報(bào)出具時(shí)間不同，以滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力30強(qiáng)企業(yè)為參照來說明目前房地產(chǎn)上市公司的庫存變化。滬深房地產(chǎn)上市公司30強(qiáng)2008年末的庫存總量為3376億元，2009年第1季度的庫存總量為3422億元，較2008年底微增1%，主要是因?yàn)槠髽I(yè)在采取策略消化原有庫存的同時(shí)，在目前良好的銷售形勢(shì)下，加速了在建項(xiàng)目的投入比例和建設(shè)進(jìn)度，導(dǎo)致存貨總量沒有出現(xiàn)下降，但得益于2009年一季度良好的市場銷售，多數(shù)房地產(chǎn)上市公司的存貨結(jié)構(gòu)得到一定程度的改善。

　　通過深入研究房地產(chǎn)上市公司凈利潤的變化，測(cè)評(píng)中心發(fā)現(xiàn)企業(yè)兩極分化現(xiàn)象較為嚴(yán)峻。103家滬深房地產(chǎn)上市公司中有45.24%的企業(yè)出現(xiàn)凈利潤下降，加上虧損擴(kuò)大、由盈利轉(zhuǎn)為虧損的公司數(shù)目，則高達(dá)53.17%，平均降幅達(dá)27.93%；凈利潤增加的公司占比為40.48%，平均增幅高達(dá)77.47%，顯示出行業(yè)苦樂不均的態(tài)勢(shì)，對(duì)于虧損擴(kuò)大的公司而言，未來面臨較大的破產(chǎn)清算風(fēng)險(xiǎn)。

　　測(cè)評(píng)中心發(fā)現(xiàn)，住宅市場供求結(jié)構(gòu)性矛盾突出，暢銷和滯銷房型結(jié)構(gòu)并存，同時(shí)價(jià)格分歧明顯。根據(jù)CRIC系統(tǒng)對(duì)上海2009年第1季度商品住宅成交統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，一室和兩室住宅的成交量占商品住宅成交總量的52%，其他城市的情況與上海類似。另外，上海市單價(jià)10000元以下的住宅成交量占到了成交總量的43%，這從另一個(gè)方面證明了目前市場上的供求出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡現(xiàn)象，中低價(jià)住宅受到市場歡迎，開發(fā)這些物業(yè)的企業(yè)在“小陽春”庫存消化很快；而對(duì)于庫存物業(yè)以高端住宅或商業(yè)物業(yè)為主的地產(chǎn)商則幾乎沒有感受到陽春的溫暖。

　　測(cè)評(píng)中心認(rèn)為，全球經(jīng)濟(jì)受金融危機(jī)重創(chuàng)，加之突如其來的全球性甲型(N1H1)流感病毒疫情，全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更趨嚴(yán)峻。就國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，2009年前兩個(gè)月個(gè)人所得稅增速比上年回落8.7個(gè)百分點(diǎn)，居民收入預(yù)期下降將進(jìn)一步制約未來消費(fèi)擴(kuò)張，未來消費(fèi)啟動(dòng)仍存在很大的變數(shù)。因此在消費(fèi)收縮、宏觀經(jīng)濟(jì)尚未企穩(wěn)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展也充滿了諸多的不確定性。

　　從發(fā)達(dá)國家和地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的軌跡看，房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)全面復(fù)蘇和增長與宏觀經(jīng)濟(jì)狀況有著密切的關(guān)系，在較短時(shí)期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)一系列的波動(dòng)性調(diào)整，即會(huì)出現(xiàn)長度為1到2個(gè)季度的短時(shí)價(jià)格和成交量止跌上漲現(xiàn)象，但房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的總體趨向不會(huì)出現(xiàn)大幅度變化，在房地產(chǎn)市場需求總體不穩(wěn)定的情況下，無法對(duì)全行業(yè)整體走出衰退寄予過高期望。

　　測(cè)評(píng)中心研究發(fā)現(xiàn)，在行業(yè)快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偏重于規(guī)模化發(fā)展，強(qiáng)調(diào)“做大”，注重利潤增長，企業(yè)的內(nèi)部管理問題被掩蓋在企業(yè)的利潤增長中。2008年的嚴(yán)冬之寒告誡企業(yè)必須糾正以往的“牛市思維”，及時(shí)轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，將企業(yè)增長方式從“規(guī)模速度型”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;質(zhì)量效益型”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是大型房企需要更加有效地控制成本，在加強(qiáng)管理的同時(shí)，平衡集權(quán)與分權(quán)的管理，進(jìn)而提升公司的核心競爭力。

　　測(cè)評(píng)中心發(fā)現(xiàn)，萬科、中海、保利、金地、華潤置地、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等多家優(yōu)勢(shì)聚集型上市公司，均已醞釀或開始調(diào)整企業(yè)的發(fā)展模式，重新調(diào)整和確立母公司與子公司的權(quán)責(zé)關(guān)系，將此前激進(jìn)擴(kuò)張中下放的權(quán)力回收，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)與成本控制能力，開始回歸客戶、產(chǎn)品以及投資回報(bào)的商業(yè)邏輯原點(diǎn)。

2009年中國房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力20強(qiáng)