下半年樓市必降 中國(guó)房?jī)r(jià)大跌將在2010年發(fā)生

2009年下半年，中國(guó)樓市在產(chǎn)業(yè)政策和貨幣政策過(guò)于寬松的雙重煎熬中，將遭受利空重創(chuàng)。但是，最大的利空仍然是中國(guó)城市居民可支付能力與高房?jī)r(jià)之間的不可調(diào)和的矛盾的爆發(fā)，迫使政府在產(chǎn)業(yè)政策上做出適度調(diào)整，因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題屬于老生常談，在本文的論述中暫時(shí)不表。

　　一大利空是重啟IPO。從2008年9月15日開(kāi)始至2009年3月這半年，中國(guó)樓市的典型特征是個(gè)政策市，各級(jí)政府在非常短的時(shí)間內(nèi)，取消了宏觀(guān)調(diào)控，重新鼓勵(lì)炒買(mǎi)炒賣(mài)哄抬房?jī)r(jià)，致使9070政策功虧一簣，二套房貸名存實(shí)亡，但同時(shí)大規(guī)模減免交易稅費(fèi)刺激了一部分自住性買(mǎi)家入市，遺憾的是，2009年4月至6月，隨著貨幣發(fā)行的失控，大量新增貸款流入樓市，激發(fā)了炒買(mǎi)炒賣(mài)的惡劣行為。重啟IPO，大量資金將轉(zhuǎn)入股市，樓市的動(dòng)力仍然重新依靠自住型買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)力。

　　二大利空是創(chuàng)業(yè)板落地。在深圳即將落地的創(chuàng)業(yè)板，有1000多家公司正在排隊(duì)，據(jù)內(nèi)部消息稱(chēng)首批上市公司只有36家，成為重啟IPO后的第二大吸錢(qián)機(jī)器，估計(jì)落地首日將吸走資金200億以上，然后是1000多家公司的源源不斷的上市，整個(gè)創(chuàng)業(yè)板下半年將有100多家公司上市。由于政府迫切需要實(shí)體經(jīng)濟(jì)的振興，在上市公司的審查上條件適度放寬，資金需求量非常大，將導(dǎo)致樓市失血。

　　三大利空是大學(xué)畢業(yè)生就業(yè)率達(dá)到20年來(lái)的低點(diǎn)。未來(lái)中國(guó)樓市的主要購(gòu)買(mǎi)力表現(xiàn)在大學(xué)畢業(yè)生的創(chuàng)富程度，中國(guó)樓市的炒買(mǎi)炒賣(mài)哄抬房?jī)r(jià)的惡劣行為是對(duì)大學(xué)畢業(yè)生群體的最大排斥，并嚴(yán)重透支了中國(guó)城市的創(chuàng)造活力。今年許多城市大學(xué)生就業(yè)率到現(xiàn)在為止只有30%，大學(xué)畢業(yè)生階層被社會(huì)底層化的現(xiàn)象將更加嚴(yán)重，不僅阻撓了社會(huì)的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)使樓市失去最大的后續(xù)支撐力。

　　四大利空是小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)正。吵吵囔囔了許多年的小產(chǎn)權(quán)房，今年下半年將塵埃落定，給個(gè)說(shuō)法。就像把二奶扶正，這個(gè)說(shuō)法也是很難給的，但不給二奶又不答應(yīng)，整天吵吵囔囔鬧的家庭不和諧。面對(duì)越來(lái)越多的小產(chǎn)權(quán)房，一經(jīng)釋放流向市場(chǎng)，中國(guó)樓市將會(huì)明白什么才是剛需，什么樣的房?jī)r(jià)才是市場(chǎng)能夠接受的，而依靠壟斷相當(dāng)于明媒正娶的商品住宅再也不能橫行霸道了。

　　五是重新執(zhí)行二套房貸首付四成的政策。取消二套房貸，是今年上半年炒買(mǎi)炒賣(mài)哄抬房?jī)r(jià)、假按揭盛行的一個(gè)主要原因，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的一個(gè)敗筆，是無(wú)視住宅民生屬性的行為，客觀(guān)上加劇了金融風(fēng)險(xiǎn)，衍生了樓市泡沫。對(duì)此，銀監(jiān)會(huì)難辭其咎。今年下半年，無(wú)論中央政府是否出臺(tái)政策重新執(zhí)行二套房貸，銀監(jiān)會(huì)都將加大執(zhí)行力度，嚴(yán)防因二套房貸放開(kāi)而誘發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　六是社會(huì)保障住宅的大規(guī)模推出。今年10月是建國(guó)60周年，哪怕是做做樣子，各大城市也會(huì)相繼推出一大批社會(huì)保障住宅，擴(kuò)大了樓市供給。很多專(zhuān)家看見(jiàn)樓市新房存量有些減少，就在驚嘆中國(guó)樓市去庫(kù)存化的成功，他們并沒(méi)有測(cè)算一下，就在商品房新房存量下降時(shí)，社會(huì)保障住宅的供應(yīng)數(shù)量，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出商品房的新房存量的減少，樓市總供給是在加大的，商品房?jī)r(jià)沒(méi)有理由不下降到合理水平。

　　七是樓市刮起反腐風(fēng)暴。今年上半年，借助中央政府刺激消費(fèi)之際，各地貪官乘機(jī)興風(fēng)作浪，擅自改動(dòng)容積率、擅自變更土地用途、截留中央政府投資進(jìn)行炒樓、支持樓市欺詐行為等等腐敗現(xiàn)象不勝枚舉，導(dǎo)致民怨沸騰，因此，下半年的一輪反腐風(fēng)暴將從一些投機(jī)炒作過(guò)度的城市刮起，一大批貪官將紛紛落馬，官員財(cái)產(chǎn)申報(bào)重提議事日程。

　　八是美國(guó)金融海嘯二次探底。以通用汽車(chē)破產(chǎn)保護(hù)為標(biāo)志，美國(guó)金融海嘯將以實(shí)體經(jīng)濟(jì)的破產(chǎn)、重組為標(biāo)志開(kāi)始二次探底，風(fēng)險(xiǎn)將輸入中國(guó)。國(guó)際原油價(jià)格開(kāi)始回調(diào)，有可能在今年11月前跌破50美金。伴隨原油價(jià)格的回調(diào)，不動(dòng)產(chǎn)和大宗消費(fèi)品價(jià)格大幅滑落。亞洲新經(jīng)濟(jì)體國(guó)家包括日本韓國(guó)印度，房?jī)r(jià)開(kāi)始深幅下挫，進(jìn)行一輪更大幅度的調(diào)整。

　　九是貨幣投放趨于理性。下半年預(yù)期新增貸款不會(huì)超過(guò)1.8萬(wàn)億，使全年新增貸款規(guī)?？刂圃?萬(wàn)億以?xún)?nèi)。各大商業(yè)銀行被迫控制信貸增長(zhǎng)，再加上假按揭的大量暴露，使商業(yè)銀行放貸審查更嚴(yán)，使用假收入證明假身份證的情況大為減少。

　　當(dāng)然，下半年樓市利空的消息將會(huì)很多，在利好已經(jīng)出盡的情況下，維持上半年的樓市成交是不可能的事，但我們不要給予房?jī)r(jià)重新快速回調(diào)的希望，中國(guó)房?jī)r(jià)的大跌將在2010年發(fā)生，這個(gè)趨勢(shì)是誰(shuí)也擋不住的。