北京高端樓盤(pán)退房率最高100% 開(kāi)發(fā)商假銷售圈錢(qián)

“今天是周末，你來(lái)看看我們的樣板間吧，現(xiàn)在都是現(xiàn)房銷售了。”來(lái)電話的是星源匯 (論壇 新聞)樓盤(pán)的銷售員。自從2008年底看過(guò)一次項(xiàng)目后，張先生幾乎每個(gè)月都能接到這家位于燕莎高檔項(xiàng)目的電話。

　　“這次他們告訴我好房源已經(jīng)不多，所以要抓緊時(shí)間。”張先生說(shuō)。而在網(wǎng)絡(luò)上，也可以搜到幾天星源匯熱銷的消息。

　　但記者登陸北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)看到，星源匯開(kāi)盤(pán)一年多，419套房源只簽約72套（截至6月17日），與熱銷說(shuō)法相差甚遠(yuǎn)。

　　進(jìn)入4月以來(lái)，樓市回暖之說(shuō)不絕于耳，高端項(xiàng)目似乎也火爆起來(lái)。然而《投資者報(bào)》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，事實(shí)并非如此。

　　最高100%退房率

　　深夜開(kāi)盤(pán)、通宵排隊(duì)領(lǐng)號(hào)、開(kāi)盤(pán)幾小時(shí)售罄……2009年的第二季度，樓市又出現(xiàn)了熱銷的火爆場(chǎng)面。

　　4月份，北京期、現(xiàn)房商品住宅合計(jì)成交了18533套，突破了自2007年以來(lái)樓市成交量的歷史峰值，相比2007年期、現(xiàn)房住宅成交量最高時(shí)還增加了3089套。北京樓市反彈之強(qiáng)可見(jiàn)一斑。

　　但是，意料之外的“退房潮”卻如影隨形。截至6月17日，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，期房退房公示中有851條退房項(xiàng)目記錄。今年以來(lái)，北京部分在售項(xiàng)目的退房率超過(guò)20%，有的甚至超過(guò)50%。

　　國(guó)海廣場(chǎng) (論壇 新聞)B座 (論壇 新聞)辦公樓批準(zhǔn)銷售套數(shù)為17套，其在2008年7月10日被同時(shí)簽約認(rèn)購(gòu)，而又在2008年12月31日這天被同時(shí)退房，退房率竟高達(dá)100%。

　　北京久長(zhǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的湯HOUSE (論壇 新聞)，已簽約109套，成交均價(jià)為8556元/平方米，但其退房次數(shù)達(dá)61次，退房率達(dá)51.69%。

　　而辰翰府 (論壇 新聞)批準(zhǔn)銷售套數(shù)為78套，已簽約42套，均價(jià)為14796元/平方米，其退房次數(shù)也高達(dá)34次，退房率為39.08%。另外，沸城 (論壇 新聞 視頻)的退房次數(shù)為91次，退房率為30.85%；cuv國(guó)際公寓 (論壇 新聞)集中在3月24日、4月16日、5月8日和5月27日四天就有137套房集中退掉，退房率達(dá)22.57%。

　　“近期多個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)大量退房證明，開(kāi)發(fā)商在借市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖之機(jī)，急于回購(gòu)之前找人托市而‘自賣(mài)自買(mǎi)’的房產(chǎn)，并悄悄出貨。”一位知名業(yè)內(nèi)人士稱，退房潮在其他高房?jī)r(jià)城市也是越演越烈。

　　熱錢(qián)涌動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

　　一開(kāi)盤(pán)就買(mǎi)不到房、購(gòu)房者現(xiàn)場(chǎng)搶房……最近只要有樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)或續(xù)推房源總能聽(tīng)到這類消息。

　　前不久，京西某樓盤(pán)推新房源，幾百套房子，按事先領(lǐng)的號(hào)子選房，結(jié)果才叫到不到90號(hào)，房子居然就賣(mài)完，銷售速度之快讓人咋舌。

　　“這個(gè)樓盤(pán)新推房源一大半是走批量，很多購(gòu)房者都來(lái)自同一家企業(yè)。”給這家樓盤(pán)放款的某國(guó)有銀行信貸人員私下告訴記者。簽訂銷售合同時(shí)，信貸人員在核實(shí)購(gòu)買(mǎi)人信息時(shí)發(fā)現(xiàn)，部分購(gòu)買(mǎi)人都是同一企業(yè)員工。

　　記者輾轉(zhuǎn)了解該樓盤(pán)兩家主要客戶企業(yè)的名稱，其中一家為北京某市政建設(shè)有限公司，另一家為國(guó)內(nèi)知名IT企業(yè)，這兩家企業(yè)的員工至少買(mǎi)走了這個(gè)樓盤(pán)新推房源中20%以上的量。

　　像這樣的企業(yè)員工成群購(gòu)買(mǎi)已不止在一家樓盤(pán)出現(xiàn)。它們到底是真實(shí)需求，還是“避險(xiǎn)資金”，抑或是一種融資手段？

　　一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)商表示了她的擔(dān)心：“目前樓市確實(shí)熱錢(qián)涌動(dòng)，這一方面固然說(shuō)明了民間資本雄厚，另一方面卻隱藏著樓市風(fēng)險(xiǎn)。”

　　郎咸平在其博客中直陳：“目前樓市回暖現(xiàn)象讓我比較擔(dān)心，原因是大量實(shí)體經(jīng)濟(jì)的避險(xiǎn)資金進(jìn)入樓市，對(duì)下一步經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇會(huì)帶來(lái)隱患，這不是我們所鼓勵(lì)的，代價(jià)太大了。”

　　假象背后：銷控與封樓

　　5月下旬的一個(gè)清晨，張小姐不到6點(diǎn)就來(lái)到潤(rùn)澤悅溪 (論壇 新聞)的售樓處，剛拿到全額住房補(bǔ)貼的她打算購(gòu)買(mǎi)一套房。這一天該樓盤(pán)將推出新一期產(chǎn)品，但盡管來(lái)得早，張小姐并沒(méi)有如愿拿到理想的房號(hào)。銷售員告訴她：“今天放號(hào)已經(jīng)結(jié)束，您可以等到7月份新一期開(kāi)盤(pán)。”

　　幾天后，張小姐接到售樓員電話：“我們這兒已經(jīng)有人退房，你可以購(gòu)買(mǎi)，只是不能給你開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠價(jià)的95折，只能給到97折。”隨后，張小姐詢問(wèn)了與其一同買(mǎi)房的幾個(gè)人，他們也收到了同樣電話。

　　“今年上半年商品房買(mǎi)賣(mài)固然紅火，但并不是所有的樓盤(pán)都在熱銷。這背后有相當(dāng)一部分樓盤(pán)是通過(guò)銷控制造的假象。”一位資深代理行人士告訴記者，“銷控”在京城樓市已極為普遍，能有效地迷惑購(gòu)房者。

　　這一手段通常在樓盤(pán)的認(rèn)購(gòu)或者開(kāi)盤(pán)銷售的初期采用。東四環(huán)某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者透露了其中的基本操作方法：在樓盤(pán)認(rèn)購(gòu)或者開(kāi)盤(pán)之前，按照前來(lái)咨詢的意向客戶數(shù)量確定入市房源的多少。“放出房子的數(shù)量一定會(huì)少于意向客戶的總數(shù)，通常的比例是15%~20%左右。”他向記者強(qiáng)調(diào)這是關(guān)鍵所在。

　　在按照“供不應(yīng)求”的比例“放”出房源后，正常情況下會(huì)出現(xiàn)“幾個(gè)人搶一套房子”的場(chǎng)面。之后，開(kāi)發(fā)商可以繼續(xù)放出房源，加快銷售速度；也可以借機(jī)漲價(jià)。“大部分開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇后者，而漲價(jià)的幅度將根據(jù)房源稀缺的程度來(lái)確定，中高檔住宅通常不會(huì)少于300元/平方米/次。”

　　此外還有一種被稱做“封樓”的銷控手段，即開(kāi)發(fā)商將樓盤(pán)當(dāng)中的某一棟或是某幾棟樓“封存”起來(lái)。一知名項(xiàng)目策劃總監(jiān)說(shuō)：“相比而言，被‘封掉’的樓盤(pán)一定是好樓，也就是位置、景觀、環(huán)境比較好的樓盤(pán)，留到現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)將可以賣(mài)出更高的價(jià)格。”

　　另外，售樓人員告訴客戶，被“封存”的樓將在一段時(shí)間后再發(fā)售，然后讓買(mǎi)家進(jìn)行選擇，如果買(mǎi)家選擇了待“封存”樓棟解禁后購(gòu)買(mǎi)，屆時(shí)單價(jià)一定會(huì)出現(xiàn)上漲。

　　記者所采訪的幾位開(kāi)發(fā)商高層也承認(rèn)，今夏樓市回暖讓“銷控”、“封樓”重現(xiàn)，但相比于2007年目前市場(chǎng)仍不穩(wěn)定，這些炒作手法和可能將買(mǎi)家剛剛恢復(fù)的信心打壓下去。“企業(yè)在追求利潤(rùn)的同時(shí)，更應(yīng)該珍惜來(lái)之不易的回暖機(jī)會(huì)。”一位自稱定價(jià)理智的開(kāi)發(fā)商如是說(shuō)。

　　有專家告訴記者，作為投資產(chǎn)品，投資者應(yīng)更多考慮樓盤(pán)自身地段、品質(zhì)和投資回報(bào)率，而不應(yīng)被表面的銷售速度和銷售率所迷惑。