承和·書(shū)香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
2002年3月5日,趙先生與某開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》,但直到2003年6月1日,趙先生的房屋所有權(quán)證才辦下來(lái)。此時(shí),趙先生已錯(cuò)過(guò)了投資的最佳時(shí)機(jī),經(jīng)調(diào)查得知,產(chǎn)權(quán)證延遲辦理的主要原因是由于開(kāi)發(fā)商未能及時(shí)提供房屋實(shí)測(cè)面積的測(cè)繪手續(xù)造成。于是,趙先生憤而將開(kāi)發(fā)商告上法庭,要求其賠償損失。法院判決認(rèn)定,開(kāi)發(fā)商的行為構(gòu)成違約,應(yīng)按趙先生已付購(gòu)房款每日萬(wàn)分之二點(diǎn)一的標(biāo)準(zhǔn),賠償趙先生損失18900元。一審宣判后,雙方均未上訴。
買受人是法定義務(wù)人
1998年7月20日國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定:“預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。根據(jù)該條例的規(guī)定,國(guó)家建設(shè)部頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》均相應(yīng)規(guī)定房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人(承購(gòu)人)提出申請(qǐng)。因此,房屋買受人是申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)證的法定義務(wù)人。
開(kāi)發(fā)商負(fù)有協(xié)助義務(wù)
盡管買受人負(fù)有申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的法定義務(wù),但由于辦理房屋產(chǎn)權(quán)證所需要的用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件均需要開(kāi)發(fā)商提供,而且如果開(kāi)發(fā)商欠缺該類文件沒(méi)能辦理初始登記的話,買受人的房屋產(chǎn)權(quán)證是根本無(wú)法辦理的。因此,《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》還規(guī)定了“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),并提供必要的證明文件。從而明確了開(kāi)發(fā)商對(duì)買受人申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)證負(fù)有的協(xié)助義務(wù)。2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第三十四條又進(jìn)一步明確了該項(xiàng)協(xié)助義務(wù)。
開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)責(zé)任
由于上述《條例》、《辦法》屬于行政法規(guī)和部門規(guī)章,只規(guī)定了開(kāi)發(fā)商不履行協(xié)助義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的行政責(zé)任,沒(méi)有也不可能規(guī)定其民事責(zé)任。因此,這對(duì)保護(hù)廣大購(gòu)房人的合法權(quán)益是很不利的。為了解決這一問(wèn)題,2003年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定:“由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的,除當(dāng)事人有特殊約定外,出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任:(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。而且根據(jù)該解釋第十九條的規(guī)定,購(gòu)買預(yù)售商品房的在商品房交付后超過(guò)一年零九十天,由于出賣人的原因,導(dǎo)致買受人仍然無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的,買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。
根據(jù)上述規(guī)定,趙先生在房屋交付半年之后才辦下產(chǎn)權(quán)證,而且這種產(chǎn)權(quán)證延遲辦理的狀況主要是由于開(kāi)發(fā)商未能及時(shí)提供房屋實(shí)測(cè)面積的測(cè)繪手續(xù)所造成。因此,開(kāi)發(fā)商依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。而且,趙先生在2002年12月1日房屋交付后,若因開(kāi)發(fā)商的原因不能辦下產(chǎn)權(quán)證,則趙先生從2003年3月1日起即享有向開(kāi)發(fā)商索賠的權(quán)利,而如果到2004年3月1日仍不能辦下產(chǎn)權(quán)證,則趙先生即依法享有退房并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失的權(quán)利。(作者為北京市煒衡律師事務(wù)所律師)
6500元/m2
2室(1) 3室(7) 4室(3) 5室(1)
九江市八里湖新區(qū),東至園藝路,南至十里河北路,北至文博大道