承和·書(shū)香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
據(jù)鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)資料顯示,因二手房交易引發(fā)的糾紛較多,在此特選取法制晚報(bào)舉辦的律師大課堂中讀者現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)的4個(gè)典型問(wèn)題進(jìn)行分析,并由居樂(lè)網(wǎng)房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師崔武給出相關(guān)提示。
No.1 關(guān)注·定金 本文由城市獵房編輯整理,轉(zhuǎn)載感謝您轉(zhuǎn)載保留出處。
收定金后將房轉(zhuǎn)賣(mài)他人最好手握對(duì)方退房申請(qǐng)
吳先生看中了一套二手房,在與房主簽訂購(gòu)房合同的同時(shí),當(dāng)場(chǎng)交了2000元定金。不料合同剛簽沒(méi)幾天,單位提出要把吳先生調(diào)到外地的分公司工作。于是,吳先生找到房主要求退房退定金,房主卻以吳先生違約在先拒絕了。而且,沒(méi)過(guò)幾天,房主就將該房賣(mài)給了別人。
律師點(diǎn)評(píng)
購(gòu)房合同對(duì)雙方當(dāng)事人都具有法律約束力,任何一方不得擅自變更或解除合同。本案中,買(mǎi)房人吳先生違約在先,房主可不退定金。但如果吳先生沒(méi)有以書(shū)面方式明確表態(tài)不履約,則房主在未解除合同也不退定金的情形下將房子賣(mài)給他人的行為就違反了合同。所以,吳先生可通過(guò)法律訴訟追究其違約責(zé)任。
律師提示
對(duì)于房主而言,若買(mǎi)房人提出退房或解除合同,應(yīng)要求買(mǎi)房人提出書(shū)面解約的申請(qǐng)或聲明,以保全對(duì)方違約在先的證據(jù),然后才可以將房子賣(mài)給第三人。否則很可能被對(duì)方反將一軍,告你一房?jī)少u(mài),并要你雙倍返還定金,那麻煩可就大了。
No.2 關(guān)注·房款
付款方式明約定 房款最好“托管”
彭女士通過(guò)一中介公司將一套二手房賣(mài)了出去。簽約之后,對(duì)方先付一半房款,但對(duì)另一半房款如何支付卻未明確約定。
現(xiàn)在,買(mǎi)主已經(jīng)正式入住好幾個(gè)月了,彭女士卻始終沒(méi)有拿到另一半房款。買(mǎi)主說(shuō)全部房款早已打進(jìn)中介公司在銀行的賬戶,而且拿出了發(fā)票??芍薪楣疽粫?huì)兒說(shuō)錢(qián)沒(méi)到賬,一會(huì)兒又說(shuō)轉(zhuǎn)賬需要時(shí)間,不知什么時(shí)候才能拿到錢(qián)的彭女士非常著急。
律師點(diǎn)評(píng)
買(mǎi)賣(mài)雙方如果對(duì)具體的付款方式不重視,產(chǎn)生糾紛后,受損失的一方只能自認(rèn)倒霉。
律師提示
雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),應(yīng)對(duì)付款流程、方式和時(shí)間作出明確、具體的約定。買(mǎi)房人如果將購(gòu)房款交給中介公司再轉(zhuǎn)交賣(mài)方,應(yīng)先審查中介公司的資信狀況。特別是不能將購(gòu)房款交給中介公司的個(gè)別職員,防止他們卷款潛逃。
據(jù)鏈家地產(chǎn)介紹,為防止上述情況的發(fā)生,鏈家目前已經(jīng)與建行共同開(kāi)發(fā)了二手房交易資金托管業(yè)務(wù),由建行作為擔(dān)保人。買(mǎi)房人先在建行開(kāi)設(shè)一個(gè)經(jīng)管賬戶,并將房屋首付款或者全部?jī)r(jià)款存入該賬戶。當(dāng)買(mǎi)房人確定已經(jīng)安全辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)后,就可通知建行將該筆存入的房款轉(zhuǎn)給賣(mài)房人。
No.3 關(guān)注·房齡
房齡不同價(jià)不同 留神中介?;ㄕ?/p>
王先生通過(guò)中介公司購(gòu)買(mǎi)了一套二手房,當(dāng)時(shí)中介說(shuō)這套房是1995年的,可入住后王先生卻得知該房是1990年的。于是王先生找中介論理,中介卻稱(chēng)是房主撒了謊,自己對(duì)此也不知情。房子的“出生時(shí)間”如果差了5年,房?jī)r(jià)可是要差出不少呢。
律師點(diǎn)評(píng)
中介收取了服務(wù)費(fèi),就應(yīng)該以專(zhuān)業(yè)知識(shí)向交易雙方提供服務(wù),其中包括如實(shí)介紹房屋情況,負(fù)有查驗(yàn)實(shí)情的責(zé)任。本案中,中介應(yīng)當(dāng)負(fù)有一定責(zé)任,購(gòu)房者可通過(guò)法律途徑解決。
律師提示
通過(guò)中介公司買(mǎi)賣(mài)二手房,應(yīng)審查兩方面內(nèi)容:一是上家的委托價(jià)與下家的買(mǎi)價(jià)是否一致;二是中介公司收取的傭金數(shù)額不得超過(guò)國(guó)家規(guī)定的上限比例,即不超過(guò)全部購(gòu)房款的3%。審查的依據(jù)是下家與中介公司簽訂的居間合同和上下家簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同。這樣的審查能有效地防止極少數(shù)中介從業(yè)人員違反規(guī)定,賺取差價(jià)或謀取不當(dāng)利益。
No.4 關(guān)注·產(chǎn)權(quán)
買(mǎi)二手房一定要過(guò)戶 手里沒(méi)房產(chǎn)證隱患多
幾年前,王先生從一位公務(wù)員那里買(mǎi)了一套二手房。當(dāng)時(shí),該人稱(chēng)房子尚在抵押中,需要先還清銀行貸款后才能辦過(guò)戶。急于買(mǎi)房的王先生便一次性支付了全部購(gòu)房款,幫該人還清了銀行貸款。但此后該人一直以各種借口拖延過(guò)戶時(shí)間。
前不久,王先生突然得知該人將房子又抵押給了銀行,這次王先生才慌了神。
律師點(diǎn)評(píng)
房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證,沒(méi)有辦理房產(chǎn)證對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn),因此引發(fā)的糾紛也較多,所以買(mǎi)房必須要及時(shí)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。
律師提示
如果買(mǎi)賣(mài)雙方同意,最好到公證處去辦個(gè)提存公證,即買(mǎi)方將購(gòu)房款存放到公證處,在條件符合約定的情況下,由公證處將該筆款項(xiàng)支付給賣(mài)方。也可到律師事務(wù)所辦理提存見(jiàn)證,由具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)的律師事務(wù)所來(lái)充當(dāng)“公證人”的角色。申請(qǐng)了公證或見(jiàn)證后,如產(chǎn)權(quán)證辦不出來(lái),那么賣(mài)方是收不到錢(qián)的。
除了要看房屋是否有房產(chǎn)證外,還要查清房屋的以下幾點(diǎn)情況:
要點(diǎn)一:房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰。有些房屋有好多個(gè)共有人,如有繼承人共有的、家庭共有的,還有夫妻共有的。對(duì)此買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,否則無(wú)效。
要點(diǎn)二:交易房屋是否被租賃。買(mǎi)二手房時(shí),應(yīng)注意該房屋是否已被出租。我國(guó)法律有“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則。也就是說(shuō),如果購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)該房屋已被租賃,則該租賃合同對(duì)于新的房主而言繼續(xù)有效。
要點(diǎn)三:土地情況是否清晰。買(mǎi)二手房時(shí)買(mǎi)房人應(yīng)注意土地使用性質(zhì),看是劃撥還是出讓。劃撥土地一般是無(wú)償使用,政府可無(wú)償收回。同時(shí),應(yīng)注意土地使用年限。
要點(diǎn)四:福利房屋交易是否受限制。房改房、經(jīng)濟(jì)適用房本身是福利性質(zhì)的政策性住房,轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制,買(mǎi)房人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。例如,經(jīng)濟(jì)適用房的交易是有一定限制的,購(gòu)買(mǎi)5年以上才可進(jìn)入市場(chǎng)并按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)?年以?xún)?nèi)則只能以原價(jià)轉(zhuǎn)讓?zhuān)屹?gòu)買(mǎi)方還必須符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的條件。
6500元/m2
2室(1) 3室(7) 4室(3) 5室(1)
九江市八里湖新區(qū),東至園藝路,南至十里河北路,北至文博大道