開(kāi)發(fā)商逾期辦證,買(mǎi)房人能否解除合同

　　案情介紹:近日,孫小姐咨詢(xún):　2008年7月份與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》,合同中約定自實(shí)際交房之日起90日內(nèi)辦理房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證,但合同中并未約定產(chǎn)權(quán)證逾期辦理的違約責(zé)任。開(kāi)發(fā)商于2010年4月13日交房,不久,孫小姐便入住該房屋。但時(shí)至今日,該房屋的土地證仍然沒(méi)辦出來(lái),孫小姐問(wèn):她是否可以與開(kāi)發(fā)商解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》?若不能解除合同,開(kāi)發(fā)商如何承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任?

　　律師意見(jiàn):根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“司法解釋”)第八條的規(guī)定,只有因“商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后,出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人”或者“商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后,出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人”,導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn),買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋的才能要求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同。具體到本案,孫小姐已于2005年4月13日收房,并實(shí)際入住,因此不存在解除合同的法定理由。

　　該“司法解釋”第十八條規(guī)定,“由于出賣(mài)人的原因,導(dǎo)致買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限內(nèi)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的,除當(dāng)事人有特殊約定外,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,可以按照已付購(gòu)房款總額,參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”。本案中,孫小姐與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中雖然沒(méi)有約定違約責(zé)任,但根據(jù)上述司法解釋,開(kāi)發(fā)商需支付的違約金為:孫小姐已付購(gòu)房款×中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)×從2010年7月14日起至土地證辦妥之日止的天數(shù)。