國內(nèi)限購國外置業(yè)正當時

    海外地產(chǎn)投資置業(yè)正當其時

　　今年以來，席卷一線城市的的住房限購令吹冷了中國樓市，這讓很多持幣待購的中國人將目光投向了大洋彼岸：近日連創(chuàng)房價新低的的歐美樓市潛藏著大量投資置業(yè)機會。如今，在美國、日本、澳大利亞、加拿大、馬來西亞……各國樓市中都不乏中國投資人的身影，這表明中國人在海外置業(yè)的局面勢如破竹。面對調(diào)控新政頻出的國內(nèi)樓市，仍有旺盛置業(yè)需求中國人這次能在海外如愿抄底嗎？如愿抄底需要具備哪些必要條件？海外樓市的含金量又體現(xiàn)在哪些方面？

　　自2008北京秋季房展引入國際地產(chǎn)以來，經(jīng)過近三年的時間，北京四季房展國際地產(chǎn)的參展項目數(shù)量、規(guī)模、涉獵的國家和地區(qū)越來越多，逐漸成為北京四季房展不可或缺的組成部分。將于4月7日至10日在國貿(mào)舉行的2011北京春季房展還首次以展中展的形式推出北京春季房展海外地產(chǎn)投資置業(yè)主題展，展會設(shè)在國貿(mào)二樓，由北京四季房展組委會聯(lián)合北京金博會投資集團、海外不動產(chǎn)投資促進會和美中房地產(chǎn)投資協(xié)會共同主辦。聚集了來自美國、澳大利亞、加拿大、英國、新加坡、日本、馬耳他、馬來西亞、開曼群島、泰國、西班牙、瑞典、塞浦路斯、韓國等二十多個國家和地區(qū)的八十余個項目。參展內(nèi)涵豐富，包括純地產(chǎn)項目、投資、留學、移民項目等，可以滿足多種海外投資置業(yè)需求。

　　澳大利亞：購房后做房東收益高

　　據(jù)四季房展組委會總監(jiān)鄭向東介紹，澳大利亞成為中國投資者的優(yōu)先選擇地，這其中有諸多原因：首先，對于高收入的申請人來說，澳大利亞的移民政策相對來說還是比較寬松的，在2009年，澳大利亞對于外國投資者在國內(nèi)購房的限制進步放寬。其次，澳大利亞距離中國較近，再加上豐富多彩的華人社團以及溫和適宜的氣候使得短期的移居變得方便快捷。最后，澳大利亞的經(jīng)濟、人口等基本層面的穩(wěn)定，也為長期房地產(chǎn)的增值提供了堅實的基礎(chǔ)。

　　在澳大利亞購房引起的各種政府費用、雜費、印花稅、銀行費用和搬家費種類繁多。許多在澳大利亞第一次購房的中國人為了買房而買房，沒有做足夠的功課，在購買的時候往往忽略了這些費用。

　　以澳大利亞35萬澳幣的房子為例，相關(guān)費用有：過戶律師的費用、貸款機構(gòu)的費用、房屋結(jié)構(gòu)檢查的費用、房東保險費、印花稅、房屋及財產(chǎn)保險費 、市容建設(shè)費用、搬家費用 、地產(chǎn)代理費用。

　　目前，澳大利亞也是中國人投資海外房產(chǎn)最熱的國家之一。當?shù)刭彿客顿Y人最大的同感就是：在澳大利亞投資房產(chǎn)能夠獲得最大現(xiàn)金流。同樣是300萬人民幣的房子，在澳大利亞可以租到人民幣12000元/月，而在上海僅可以租到6000元/月。因此在澳大利亞將房屋出租比較劃算。據(jù)估計，國內(nèi)大城市目前房屋空置率在20%左右，而統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示澳大利亞的空置率僅為1%.

　　與美國相似，進入新世紀以來，澳大利亞房價漲幅比較緩慢，平均7年才翻一倍，每年以大約10%的速度上漲，這與中國房價上漲速度和漲幅相差甚遠，但是投資收益相對穩(wěn)健。

　　一般來說，月收入在3萬至5萬人民幣的中國人都有能力在澳大利亞購置房產(chǎn)。澳大利亞悉尼、墨爾本地段好的房子為人民幣5萬至6萬元/平方米，普通地段只需2萬元/平方米。中國人只需提供收入證明，就可以貸款在澳大利亞買到一套具有永久產(chǎn)權(quán)的房子。

　　目前，澳大利亞回報最高的投資區(qū)域當屬悉尼、墨爾本、黃金海岸，悉尼的北區(qū)和東區(qū)更是號稱“白金地段”，那里集中了澳大利亞最富有的人群。在北區(qū)一套普通的小一居帶陽臺的住宅總價就達到人民幣360萬元，但是其資產(chǎn)增值和租金回報都高于其它區(qū)域，是投資的首選。

　　英國：每年房價持續(xù)平穩(wěn)上漲

　　英國的代表性城市倫敦在世界的版圖中扮演著舉足輕重的角色。除了倫敦的商業(yè)潛力，英國的教育質(zhì)量也堪稱世界第一。吸引了世界各地的學生前往求學尤其是來自亞洲的學生。倫敦的城市吸引力使其成為國際房產(chǎn)投資的主要目的地，在倫敦市中心的黃金地段，超過50%的成交來自國際購買者。

　　據(jù)四季房展組委會總監(jiān)鄭向東介紹，在英國，上層人士集中的倫敦地區(qū)是房地產(chǎn)投資的首選。倫敦的John‘s Wood區(qū)域相當于北京的二環(huán)路以內(nèi)，由于倫敦市中心對駛?cè)霗C動車征收擁堵費，這使得原本交通方便的該區(qū)域馬路上極少出現(xiàn)堵車，這里還擁有大片的綠地，區(qū)域內(nèi)townhouse總價大約在300萬至500萬英鎊之間 ，極具升值潛力。

　　據(jù)高力國際統(tǒng)計，在倫敦的新房市場，來自中國大陸及香港的投資者占據(jù)了10.8%的份額。

　　倫敦有限的新房供應量是促成房價上漲的主要因素，倫敦當局公布的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在整個倫敦每年新房短缺量在35000套，而過去兩年總共建成的新房數(shù)量只有大約20000套，供需嚴重失衡。另外，促使房價在2010年大漲的原因來自于創(chuàng)紀錄的低利率及英鎊的貶值，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，過去三年英鎊貶值達到30%，對比亞洲貨幣，其正處于最近十幾年的最低點。在英鎊匯率較低的時候，許多投資者為他們的孩子在倫敦購置房產(chǎn)，等到他們的孩子畢業(yè)，他們不僅能獲得可觀的租金回報，更能獲得房產(chǎn)的升值回報。

　　基于上述原因，在英國投資房地產(chǎn)的亞洲人非常多，不少熱點地區(qū)房價因此猛增。上世紀90年代末，亞洲人尤其是馬來西亞人特別喜歡在英國投資酒店。他們通過銀行貸款，將酒店買下后做一些整合，然后再高價賣出。陳曉紅供職的英國中介公司，當年就曾有馬來西亞人通過酒店的買賣，使其資產(chǎn)在兩三年里翻了十多倍。

　　如果說在樓市調(diào)控趨緊的環(huán)境下，未來中國的房價尚有下跌的可能，相比起來，英國房價下跌的可能就要小得多。早在上世紀七、八十年代，英國也經(jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫破裂的過程。之后，英國房地產(chǎn)業(yè)走向成熟，雖然不會出現(xiàn)如中國房地產(chǎn)一樣瘋狂的上漲，但是房價每年都會平穩(wěn)增長10％至20％，既使在經(jīng)濟蕭條時期，房價也沒有下跌，作為一項投資收益十分穩(wěn)定。

　　英國新建住宅的開發(fā)量受到嚴格控制，北京一年的開發(fā)量比整個英國一年的開發(fā)量都要多，因此在英國投資房產(chǎn)主要是二手房。英國的freehold（自由保有不動產(chǎn)）擁有永久居住權(quán)，包括土地在內(nèi)都屬于房屋所有人，如果一棟樓里面有一家是freehold，那么這棟樓里的其它住戶都需要交租金給永久居住權(quán)的住戶，大約一年一戶100英鎊。

　　美國：購房要考慮后期持有成本

　　曾任紐約市規(guī)劃局局長的饒及人說過：“在美國一個突出的現(xiàn)象就是華人互炒房產(chǎn)造成房價上漲，因此華人聚居區(qū)是投資美國房產(chǎn)的區(qū)域之一。”據(jù)他介紹，在美國，白人聚居區(qū)和學區(qū)地區(qū)都是極具升值潛力的投資區(qū)域。除了學區(qū)房和白人聚居區(qū)外，華人聚集區(qū)也是投資房產(chǎn)的另外一個區(qū)域。

　　事實上，美國人中的炒房者并不多。美國社會已經(jīng)度過了城市化快速發(fā)展的時期，在當?shù)厝丝磥?，房產(chǎn)已經(jīng)過了高速升值期。根據(jù)房地美（Freddie Mac）的數(shù)據(jù)，受首次購屋稅收優(yōu)惠政策的促進，美國去年同期（第二季度）住房購買價格季度比上升3.1%，年比上升13%，但是價格仍比一年前低0.2%。此外，美國稅費龐雜，如果加上交易所得稅、物業(yè)稅等等稅費，炒房需要支付很高的稅款。

　　即便如此，在美國生活的華人之間有互相炒房的行為。華人素有群居的習慣，加上中國人傳統(tǒng)的置業(yè)觀念，于是在華人比較多的地方，投資房產(chǎn)或炒房的行為相對普遍，當?shù)氐姆績r因此被拉升起來。華人在美國買房50％都用來自住，其余的基本都當上了房東。

　　據(jù)四季房展組委會總監(jiān)鄭向東介紹，需要注意的是，海外購房置業(yè)不能只圖目前便宜的房價而去，事實上在美國購房通常都是后期持有成本比較高，稅費每年征收一次，高達3%至6%。.在美國養(yǎng)一幢房子，不但要支付物業(yè)管理費，每年還要交納房地產(chǎn)稅。比如美國二居室公寓每月管理費用約在500到1000美元；而一套20萬美元的房子每月僅房產(chǎn)稅就需要繳納200美元。此外，美國勞動力成本高，房屋維修和清潔也是一筆較大的開支。顯然，名目繁多的稅收可能導致投資成本及交易成本提高，降低了收益。

　　加拿大：近半數(shù)中國內(nèi)地購房人購買預售項目

　　作為全球最大的移民國家之一，加拿大有著悠久的移民史，比如溫哥華華裔就占了總?cè)丝谄叻种??？萍?、文化、?jīng)濟、教育等區(qū)域水平都處于世界領(lǐng)先水平，成為很多人向往的移民國家，加上良好的投資環(huán)境，低抵押貸款率，寬松的信貸政策也無疑吸引了大批投資者，尤其是中國內(nèi)地投資者。

　　在華人聚集地溫哥華市西區(qū)（Vancouver West）與列志文市（Richmond），中國內(nèi)地買家?guī)缀跽紦?jù)了整個市場。在過去5年里，加拿大房價每年都在增長，平均漲幅在10%左右。據(jù)去年同期加拿大房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)表的報告，加拿大2010年第一季度房價創(chuàng)下歷史新高，兩層樓房（120平方米）全國均價為36.5萬加元（約合人民幣240萬元），其中溫哥華為98.5萬加元（約合人民幣647萬元），多倫多為56萬加元（約合人民幣368萬元）。

　　據(jù)四季房展組委會總監(jiān)鄭向東介紹，，在溫哥華，有40%至50％的中國內(nèi)地購房者選擇了預售項目，還有更高比例的購房者傾向于溫哥華最具盛名街區(qū)高價位的獨立屋。而多倫多是加拿大目前最大的公寓市場，有超過300個預售和不同階段的建設(shè)項目，中國內(nèi)地購房者對新公寓開盤特別熱衷。預計未來10年內(nèi)，加拿大房地產(chǎn)市場將繼續(xù)繁榮，房價升值空間很大，溫哥華地區(qū)的房地產(chǎn)升值空間可能達到40%.

　　馬來西亞：購房最好先獲第二家園政策支持

　　在亞洲地產(chǎn)行業(yè)一路飄紅的大背景下，馬來西亞地產(chǎn)吸引了眾多海外投資者。與2009年相比，2010年馬來西亞商品房價格出現(xiàn)了13.4%的漲幅。

　　據(jù)四季房展組委會總監(jiān)鄭向東介紹，從政策方面來看，海外投資人打算在馬來西亞購房，最好能夠獲得其第二家園政策支持。馬來西亞第二家園項目是馬來西亞政府為吸引外國資金、促進旅游、發(fā)展經(jīng)濟而出臺的一項政策，目的是鼓勵外籍人在馬來西亞較長時間居住。馬來西亞“我的第二家園”計劃讓其他國家的人民能夠在配偶及孩子的陪同下，選擇在馬來西亞居住或渡過退休的生活。成功申請者將獲得長達10年并可以終身更新的社交簽證。

　　目前，“第二家園”的申請主要需要兩個條件：一是100萬以上人民幣存款，二是月收入2萬人民幣以上。申請批準以后還要在馬來西亞銀行存入30萬馬幣。如果沒有獲得第二家園身份，則需要向馬來西亞外國人投資委員會F.I.C.申請，難度比較大，手續(xù)也很繁瑣。因此，業(yè)內(nèi)人士建議，投資人先申請第二家園再買房，而且可以獲得優(yōu)惠。

　　獲得第二家園身份，對于在馬來西亞投資房地產(chǎn)具有很大的優(yōu)勢，具體表現(xiàn)如下：

　　1、無須經(jīng)過F.I.C.審批

　　馬來西亞政府規(guī)定，外國人投資馬來西亞房地產(chǎn)需要獲得外國人投資委員會（Foreigner Investment Committee）批準，申請繁瑣，審批周期長（一般時間為3-6個月左右）。而第二家園身份則不受此規(guī)定約束，投資者可以直接向房地產(chǎn)開發(fā)商購買。

　　2、申請高額的銀行房屋貸款

　　申請第二家園的資產(chǎn)證明已經(jīng)獲得馬來西亞政府的認可，所以第二家園身份可以非常便捷的提升申請人銀行資信，房屋貸款最高額度可以高達80%，時間長達15年。

　　3、便于投資和管理

　　第二家園簽證屬于長期居留權(quán)，在馬來西亞居住的地點和時間沒有任何的限制。所以不管是投資考察，還是房產(chǎn)管理、出租、投資者都可以隨時前往馬來西亞。

　　4、可以設(shè)立公司進行商業(yè)管理

　　馬來西亞政府鼓勵第二家園申請人在馬來西亞投資經(jīng)商，可以設(shè)立百分百股份的獨資公司，無需本地人參股，有效對房地產(chǎn)進行融資、投資、買賣和租賃業(yè)務。

　　投資提示：

　　春季房展特設(shè)分展——“北京春季房展海外地產(chǎn)投資置業(yè)主題展”

　　據(jù)四季房展組委會總監(jiān)鄭向東介紹，目前，中國人在國外買房非常方便，通過房產(chǎn)代理中介購買海外房產(chǎn)成為主要途徑。相當一部分人把在海外購房當做單純的投資行為，因此很少到當?shù)貙嵉乜疾炀统鍪仲徺I。

　　另外，還有一部分在國外的留學生買房的初衷也是為了投資。留學生在國外讀書一般都在5年以上，與其支付高昂的租金，不少經(jīng)濟條件比較好的家庭都選擇在學校附近購買房屋自住。孩子回國后，再將房子交由代理公司租出去，繼續(xù)收取租金。

　　相比在國內(nèi)購房，海外購房也存在多種優(yōu)勢。首先，中國房產(chǎn)是70年產(chǎn)權(quán)，而海外是永久產(chǎn)權(quán)，在海外買房，意味著在地球上擁有了自己的一塊土地。其次，海外尊重私有產(chǎn)權(quán)，不存在沒收、抵押等情況。再次，海外不會存在爛尾樓。國內(nèi)買房絕大部分都是期房，而國外，首先只需要支付房款的10%，且這10%并不是直接交給開發(fā)商，而是存在律師的賬戶里面，直到拿到房屋的產(chǎn)權(quán)證才支付剩余的90%.

　　鄭向東介紹，本次春季房展的重頭——北京春季房展海外地產(chǎn)投資置業(yè)主題展是目前國內(nèi)最具規(guī)模的海外地產(chǎn)展示平臺，已成為國際地產(chǎn)項目進入北京乃至中國市場的橋頭堡，和中國購房者置業(yè)海外的最具公信力的房地產(chǎn)平臺。未來，北京四季房展將邀請更多的海外地產(chǎn)項目共同合作，繼續(xù)擴大北京四季房展作為海外優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目展示互動主流平臺的影響力，同時幫助國內(nèi)的置業(yè)和投資群體找到適宜的項目、實現(xiàn)置業(yè)海外的夢想。