從本屆政府的任期以及經(jīng)濟運行周期來看，今后兩年應(yīng)是一個于地方于開發(fā)商于政府于買房人的一個特殊時期，而特殊時期的一個重要特點就是房價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性波動，但鑒于政策，并不會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，而結(jié)構(gòu)性下跌則在部分城市是存在較大可能的。
本文旨在通過結(jié)構(gòu)性漲跌的判斷來理清楚買房基本原則。
結(jié)構(gòu)這個詞席卷三十年來的中國畫卷。改革開放以來的所有經(jīng)濟中心議題均離不開結(jié)構(gòu)，八十年代的價格結(jié)構(gòu)調(diào)整或者說價格改革，九十年代的結(jié)構(gòu)性通脹，本世紀初的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，包括現(xiàn)在的收入結(jié)構(gòu)政策性調(diào)整。
因此，有人巧妙地將結(jié)構(gòu)性漲跌引入到對房價的分析與預(yù)測，在新政及各地公布房價控制年度目標后，觀測市場并得出結(jié)論是部分城市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，部分城市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下跌。
事實上，在目前的政策面前，談不上結(jié)構(gòu)性上漲，但有可能結(jié)構(gòu)性下跌。
為什么不存在結(jié)構(gòu)性上漲呢？
因為更廣泛的三四線城市事實上不存在房價下跌，而在這些地方政府眼中也根本就不認為房價過高或高，他們只是例行公事地出臺了房價控制目標，最為顯著的內(nèi)容是確保保障性住房的實施目標，對與調(diào)控相關(guān)的內(nèi)容也僅限于閑置土地及公開本地購房的首付比及信貸要求。而房價控制目標更多與老百姓的可支配收入增幅掛鉤，而我們知道老百姓的可支配收入統(tǒng)計本身就是個謎。
既然無上漲，自然談不上結(jié)構(gòu)性上漲，接著就是一二線城市，是否會發(fā)生結(jié)構(gòu)性上漲？
有媒體舉例說明，廣州出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，即房價上漲而成交量下跌，并判斷是因為成交部分系中高檔住宅，或者價值洼地的供應(yīng)，而諸如北京上海這些城市則根本沒有出現(xiàn)價格上漲的情形。
真正的結(jié)構(gòu)性上漲是與成交量及成交單價掛鉤的結(jié)果，不外兩種情形，即中高檔住宅價格高并成交比例超過了中低端住宅的成交量從而讓統(tǒng)計結(jié)果出現(xiàn)價格上漲的情況。
事實上，支持中高檔住宅成交的理由并不充分，限購及停止三套房貸已經(jīng)足以消滅大部分的投資投機消費。
那么，為什么結(jié)構(gòu)性下跌卻存在可能或者說是必然的呢？
務(wù)虛地說，從全國范圍內(nèi)房價存在有升有降，在一個區(qū)域不同城市出現(xiàn)價格的漲跌互現(xiàn)都屬目前的正?，F(xiàn)象。只要一個城市依賴投資投機消費把價格漲起來，這個城市就必然會因為政策原因出現(xiàn)價格的波動。
結(jié)構(gòu)性下跌取決于以下幾個因素：
其一是開發(fā)商的實力不平均，因此一些資金鏈緊張或者只有一兩個項目的小開發(fā)商，在目前的政策預(yù)期肯定不敢硬抗，因此選擇降價銷售，只有那些大型開發(fā)商或者資金來源充足渠道暢通的才有可能通過暫緩開發(fā)速度來對抗政策以謀求未來發(fā)展機會，更有可能調(diào)整不同城市的開發(fā)進度來平衡銷售。
其二是地價層次決定率先降價的必然性是存在的，因為多數(shù)城市的住房供應(yīng)與土地供應(yīng)時間存在相當大的差距，那些早期獲得的土地形成的住宅供應(yīng)具備降價空間而后來者即高房價支持下的土地形成的住宅供應(yīng)則不太具備降價空間，而具備地價優(yōu)勢及規(guī)模優(yōu)勢的項目，在目前政策態(tài)勢下既有降價空間，又有相當降價效益，因此可能象萬科零八年那樣的選擇率先降價。
其三是過去的2009/2010兩年已經(jīng)消除了結(jié)構(gòu)性供求矛盾，如果說有什么矛盾，也僅僅是多數(shù)城市舊事重提的要求新增供應(yīng)必須貫徹90/70政策，而在過去兩年完全消除存量，保留的房源都是開發(fā)商有心栽花的結(jié)果。在此情形下，目前支持市場成交的剛需及部分改善需求，均與市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)是同步的，如果說不同步的情形，一定是房地產(chǎn)發(fā)展畸形的城市，即過于依賴投資投機消費的城市，象威海代表的濱海投資區(qū)域、象北京代表的移民投資區(qū)域、象上海代表的產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域、象海南代表的泡沫集中區(qū)域、象深圳代表的空心化集中區(qū)域。
充分認識市場的這種特點，既有利于開發(fā)商陣營保持清醒的頭腦，主動調(diào)整價格策略，一線主動降價，二線謀求性價比銷售，三四線城市有保質(zhì)前提下保量；也有利于地方政府合理制訂本地城市化步伐；還有利于決策層認識市場的本質(zhì)變化，制訂有利于樓市平衡發(fā)展與房價保持合理水平的針對性政策。
對于買房人而言，認識這個特點有利做出合理決策，處于一線的暫緩買房，處于二線的，只要不是筆者提及的供求不同步的五大類區(qū)域，則可以量力而行；處于三四線城市的則越早買越好。
