律師解讀：房價下跌時已購買者能否退房？

房價的非理性暴漲，必然帶來房市的理性回歸。自去年房價下跌以來，全國內(nèi)的退房潮風(fēng)起云涌，加上今年世界范圍的金融危機(jī)的影響，使得開發(fā)商與業(yè)主之間的關(guān)系愈加緊張，甚至愈演愈烈。媒體對于業(yè)主退房的行為褒貶不一，有的認(rèn)為業(yè)主不遵守契約精神，有的認(rèn)為開發(fā)商缺乏誠信，有的指責(zé)炒房者無理取鬧，有的還抱怨法院不該受理退房案件，可謂仁者見仁智者見智。

究竟誰是誰非？現(xiàn)在聽聽他們的說法。

業(yè)主：我們退房的理由

1、剛簽合同，開發(fā)商就降價，自己有被欺騙的感覺。很多業(yè)主有同樣的感受，自己剛剛簽完合同，原價是8000元一平，沒過幾天，就聽說開發(fā)商主動降價，已經(jīng)是每平5000元了，如此巨大的落差著實(shí)讓業(yè)主心里非常郁悶。

2、開發(fā)商口頭承諾絕不降價，不久就降價，對自己太不公平。有的業(yè)主說，當(dāng)初同開發(fā)商簽合同時，售樓處的小姐口頭承諾，讓他們放心，絕不降價銷售，可是幾天后就降價了，太不誠信了。

3、房子是在開發(fā)商手中“縮水”的，開發(fā)商應(yīng)該對此負(fù)責(zé)。業(yè)主說，他們買的是期房，正如正在加工的產(chǎn)品，還沒有出廠。他們支付了房款，預(yù)定了商品，為什么在產(chǎn)品出廠前就貶值了呢?再說，既然房產(chǎn)是不動產(chǎn)，依照法律，不動產(chǎn)在交付前的風(fēng)險由出賣人承擔(dān)，那么房產(chǎn)的貶值縮水就應(yīng)該由開發(fā)商補(bǔ)償差價，這是合法合理的。

4、房子貶值的直接原因是開發(fā)商的公開降價行為。如果說，房子降價是市場規(guī)律的結(jié)果，為什么周圍的房子沒有降價，而正是因?yàn)檫@家房地產(chǎn)商主動公開降價，這是導(dǎo)致自己房產(chǎn)降價的直接原因。據(jù)調(diào)查，一期業(yè)主對開發(fā)商降價銷售二期房產(chǎn)的行為都是這樣憤憤不平。

開發(fā)商：拒絕退房的理由

1、房子降價是市場規(guī)律的結(jié)果，不是他們引起的，他們也無法預(yù)測未來。開發(fā)商如是說，房子貶值是大環(huán)境引起的，不是他們決定的，是市場規(guī)律的產(chǎn)物。

2、房子貶值的風(fēng)險應(yīng)該由業(yè)主承擔(dān)，如果房子升值，是不是業(yè)主還要交錢?這是開發(fā)商自認(rèn)為最有力的反駁。

3、他們是在促銷房子，不是降價。有些開發(fā)商以促銷的方式降價，如贈送停車位，減免稅費(fèi)，送車，送裝修等，有的開發(fā)商打折銷售，總之，是在暗降，不是明降。

4、逾期交房可以支付違約金，不可以退房。很多商品房買賣合同明確規(guī)定，開發(fā)商逾期交房只能選擇支付違約金，不能退房，這是白紙黑字，盡管業(yè)主認(rèn)為是霸王條款。

5、他們在售房時沒有承諾什么。針對業(yè)主的指責(zé)，開發(fā)商說，他們并沒有承諾絕不降價，那只是售樓小姐的個人說法，不代表開發(fā)商，而且沒有一個工作人員愿意承認(rèn)說過這種話，因?yàn)榭谡f無憑。

業(yè)主與開發(fā)商的博弈，不僅僅停留在口頭上，更多的是表現(xiàn)為實(shí)實(shí)在在的斗爭。有的社區(qū)的業(yè)主組織起來沖擊樓盤和開發(fā)商售樓處，直接同開發(fā)商提出條件，矛盾沖突非常尖銳，有的業(yè)主為此被警察拘留;有的業(yè)主同開發(fā)商溫和談判;有的業(yè)主提起訴訟，走法律程序;有的……

目前，業(yè)主斗爭的結(jié)果各不相同，開發(fā)商的態(tài)度和做法也是大相徑庭：

1、有的開發(fā)商主動補(bǔ)償差價。據(jù)媒體報道，繼北京華業(yè)地產(chǎn)股份有限公司因降價給華業(yè)玫瑰郡前期業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償后，2008年9月，位于杭州市中心的一個在售樓盤宣布，開發(fā)商對前期已購房的25位業(yè)主提供補(bǔ)償，據(jù)計算，開發(fā)商將為此至少支付1208萬元的現(xiàn)金。

2、承諾不降價。2008年11月16日，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會召開了新聞發(fā)布會，沈陽市72家房地產(chǎn)公司聯(lián)合作出承諾：承諾不降價，如果降價一定為市民補(bǔ)償差價。

3、提高違約金。有的開發(fā)商為了安撫業(yè)主，采用提高違約金的做法，對業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償。

4、拒絕任何要求。更多的開發(fā)商采取的態(tài)度是，拒絕業(yè)主提出的任何要求，就按照購房合同執(zhí)行。

北京市房地產(chǎn)專業(yè)律師張剛律師的法律意見：

1、退房的法定理由：

一是開發(fā)商逾期不能交房，達(dá)到法定或約定單方解除合同的條件，此種情形下業(yè)主可以通過行使合同單方解除權(quán)，解除合同達(dá)到退房的目的。

二是套型、面積誤差導(dǎo)致退房。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：按套(單元)計價的預(yù)售房屋，套型與設(shè)計圖紙不一致時，或者合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差達(dá)到一定比例的，在合同中沒有特別約定的情況下，購房人可以選擇退房。

三是變更規(guī)劃、設(shè)計導(dǎo)致退房。已預(yù)售的商品房，開發(fā)商應(yīng)在變更規(guī)劃、設(shè)計導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形之日起一定時間內(nèi)，書面通知購房者，購房者在接到通知后可選擇是否退房。若開發(fā)商未在規(guī)定時限內(nèi)通知的，購房者有權(quán)要求退房。

四是房屋主體質(zhì)量不合格或因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用導(dǎo)致退房。商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定，委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房者有權(quán)退房。

五是開發(fā)商逾期不能協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證，超過合同約定或法定期限一年以上，此種情形下業(yè)主可以通過行使合同單方解除權(quán)，解除合同達(dá)到退房的目的。

六是購買商品房前樓盤已被查封。

七是開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時口頭說有預(yù)售許可證而實(shí)際上并沒有，這樣其簽訂的商品房預(yù)售或買賣合同是無效的，可以退房。

八是開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。

2、退房的約定理由：

除法定的退房理由外，還可以根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》的約定內(nèi)容，約定的退房條件成立時，可以退房。

3、讓退房團(tuán)走進(jìn)法庭，總比走上街頭要好些

很多地方的法院對于退房糾紛采取的態(tài)度是不予立案，或者不接收立案材料。法院的這種做法是出于對房地產(chǎn)市場的保護(hù)或者社會影響的考慮，或者還有工作量的考慮，但是一味地不予受理，公民沒有一個暢通的法律救濟(jì)渠道，社會矛盾會更加激化。讓老百姓從街頭走進(jìn)法院，走正常的法律程序，這是法治社會的必由之路，也是和諧社會的重要體現(xiàn)。為老百姓創(chuàng)造暢通的法律救濟(jì)渠道，有利于解決人民內(nèi)部矛盾，維護(hù)社會的和諧穩(wěn)定。