地產大鱷加快布局 各路資金沖向商業(yè)地產

　　上半年，隨著地產格局的更替和政策的調整，住宅地產發(fā)展開始趨緩，而商業(yè)地產市場卻是風起云涌，儼然進入到了黃金發(fā)展期。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)證實了商業(yè)地產市場的火速升溫：2010年全國商品房銷售額達5.25萬億元，比上一年增長18.3%。其中商業(yè)地產表現(xiàn)突出，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長31.2%和46.3%，遠遠高于住宅市場14.4%的增幅。

　　地產大鱷加快布局

　　此時的商業(yè)地產也成為了地產大鱷們角逐的領地，前有萬達、華潤、凱德，后有中糧、恒隆、寶龍，快馬加鞭的加碼布局商業(yè)地產，成為了開發(fā)商們重構發(fā)展戰(zhàn)略的重點。

　　就連很多曾號稱“絕不涉足商業(yè)地產”的房地產企業(yè)，也紛紛改口。“招保萬金”四大住宅地產巨頭中，已有三個明確表態(tài)“從商”。萬科宣布，未來持有型物業(yè)將占其20%的開發(fā)比例；保利計劃到2012年，商業(yè)地產方面的投資將占到其總投資額的30%；金地則將在今年的土地投入計劃中，有20%的資金會投向商業(yè)項目。

　　“眾多資本大鱷的介入使得商業(yè)地產新一輪的競爭拼殺難于避免。而商業(yè)地產的高回報率是開發(fā)商加快布局的重要原因，”譽翔安房地產咨詢有限公司合伙人趙敬川告訴記者，從年初到現(xiàn)在，北京核心商業(yè)區(qū)域租金大都上漲了30%-50%。目前北京的商用物業(yè)，靜態(tài)的資金回報率一般是在4%-5%，相對比較穩(wěn)定。而住宅資產的回報率大約是在1%-2%。

　　數(shù)據(jù)顯示，作為國內商業(yè)地產的領軍者，萬達集團2011年上半年收入突破618.2億元，完成上半年計劃的153%，同比增長69.7%，預計萬達集團全年收入將突破1000億元。

　　而富力地產中期業(yè)績報告也顯示，集團物業(yè)發(fā)展銷售理想，酒店投資組合日趨成熟增加了收入來源。富力集團的投資物業(yè)組合于回顧期內錄得總租金收入較去年同期上升32%，即增加了5050萬元，部分升幅來自剛于去年11月才試行營業(yè)的成都天匯商場，為投資物業(yè)組合帶來了新的增長動力。此外，集團的四間酒店受惠于期內房間價格提升，經(jīng)營業(yè)績明顯改善，較去年同期改善超過28%，反映集團在酒店營運方面更具優(yōu)勢。

　　以上種種，凸顯宏觀調控背景下，商業(yè)地產企業(yè)的長遠競爭力。

　　趙敬川認為，從長期來看，商業(yè)物業(yè)的持續(xù)流通能力會比較強，可以通過出租、轉售或抵押等方式完成，而住宅就只有一種流通渠道。升值預期沒有太多想象空間，加上政策限制就會使住宅作為投資品的屬性迅速減弱。

　　而譽翔安房地產咨詢有限公司合伙人王珂也表示，目前北京住宅的租售比已經(jīng)超過1：500以上，商業(yè)地產的出租回報率在1：300左右，高回報率不僅使得開發(fā)商趨之若鶩，就連考慮價值投資的購房者也會更多的考慮商業(yè)地產。

　　商業(yè)地產不斷升溫

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，隨著樓市住宅調控政策的發(fā)條越繃越緊，全國范圍內的住宅價格開始走低，調控政策威力凸顯。此時的開發(fā)商以及來自保險業(yè)、私募以及其他渠道的資金都開始將目光投向商業(yè)地產。

　　“住宅限購之后，商業(yè)地產或將成為資金聚集的又一個大平臺。”趙敬川認為，對于商業(yè)地產市場發(fā)展的判斷，有一個比較量化的依據(jù)，就是說一個城市的人均GDP如果超過8000美元，它的商業(yè)地產將會快速發(fā)展。北京的人均GDP在2009年時已然突破10000美元，商業(yè)地產的迅速發(fā)展客觀上說應該是一個趨勢。當前中央政府實行的宏觀調控，則在一定程度上又推進了商業(yè)地產的加速發(fā)展。

　　北京市房地產管理交易網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京已經(jīng)簽約的商業(yè)類地塊合計為21塊，提供的建筑面積為338.67萬平方米，總出讓金為174.38億元，住宅則為20塊，上半年出讓金僅為120.3億元。商業(yè)地塊在今年全面超過了住宅地塊。

　　與此同時，北京商品房住宅庫存有明顯增加，相比調控前的92900套上漲了15.9%，商業(yè)及辦公則出現(xiàn)了下調，其中商業(yè)下調了8%，辦公類單元下降了3.5%。

　　特別是北京崇文門地塊和CBD地塊的兩次搶購熱潮更是開啟了北京商業(yè)地產的集中爆發(fā)高潮。

　　“一般來看，商業(yè)開發(fā)是房地產的第二階段，而住宅開發(fā)僅是初級階段。”趙敬川認為，目前中國商業(yè)地產的熱潮已經(jīng)來臨，住宅開發(fā)暴利時代正在逐漸遠去。

　　數(shù)據(jù)顯示，在一線城市京、滬、廣、深上半年商業(yè)用地成交金額已達419億元，商業(yè)用地成交額占比明顯提高。去年商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資合計達7405.4億元，即使按照去年的增長速度保守估算，今年商業(yè)地產開發(fā)投資總額也將接近10000億元。

　　調控助推商業(yè)地產加速發(fā)展

　　“住宅市場被打壓了，開發(fā)商開始重視商業(yè)地產。如果沒有這次調控，靠市場的自發(fā)生長和企業(yè)的自發(fā)選擇，商業(yè)地產的發(fā)展趨勢不會變，但速度可能就沒這么快了。”王珂認為，可以說調控加速了中國商業(yè)地產市場的發(fā)育，也為數(shù)萬家開發(fā)企業(yè)提供了一條可持續(xù)經(jīng)營的道路。

　　但是，盡管商業(yè)地產發(fā)展空間巨大，但是否所有城市的商業(yè)地產都能夠獲得豐厚回報？

　　“商業(yè)地產的盈利能力是伴隨著投資客戶的積累和成長逐步實現(xiàn)的。這種縱深發(fā)展模式會隨著時間的變化增強企業(yè)的競爭力，也會逐步提高行業(yè)壁壘，而且客戶的積累和成長給企業(yè)帶來的盈利是極為可觀的?；蛟S，這才是眾多企業(yè)將開發(fā)重點向商業(yè)地產轉移的根本原因。”

　　王珂認為，“在當前宏觀調控越發(fā)嚴厲，住宅市場受到重創(chuàng)的情況下，眾多房企大鱷紛紛殺入商業(yè)地產。這些企業(yè)多數(shù)熟悉的只是傳統(tǒng)的住宅銷售模式，而商用物業(yè)與住宅相比有迥然不同的用途，房款動輒上千萬，要想快速回籠資金，贏得豐厚回報，擺脫政策限制下住宅滯銷帶來的企業(yè)生存與發(fā)展危機，必須進行營銷方式的創(chuàng)新。

　　鑒于目前眾多投資資金蜂擁而入，存在一定的盲目性，王珂提醒：投資商業(yè)地產應注重理性，攻守兼?zhèn)洌逊婪讹L險放在首位。