傳統房企走向多元化 開發(fā)商業(yè)地產是市場導向？

      每個行業(yè)發(fā)展從稚嫩走向成熟都要經歷著改變，樓市亦是如此。福州樓市從最初的由包工頭轉變?yōu)殚_發(fā)商，到后來的小開發(fā)企業(yè)逐漸淡出樓市，寡頭現象初顯，再到如今大型企業(yè)從單純的住宅開發(fā)到介入商業(yè)地產、保障房，甚至是基礎設施領域。近期，泰禾集團在五四北開發(fā)的泰禾城市廣場正式亮相，中庚集團今年也將潛心打造位于海峽國際會展中心旁的五星級酒店——中庚大酒店，房企走向多元化，更貼近了城市運營商的角色，這種轉變是市場驅使還是開發(fā)商主動求變呢？

　　現象 傳統房企走向多元化

　　今日，泰禾城市廣場以八聯版面的大氣勢見端本報，宣告泰禾集團開發(fā)的首個城市綜合體正式亮相，也意味著泰禾集團已全面介入商業(yè)地產領域。

　　據悉，泰禾城市廣場是一個集休閑、娛樂、美食、商務、辦公于一體的大型國際型城市綜合體，沃爾瑪、中影國際影城等諸多國際品牌商家都表示了強烈的入駐意向。泰禾城市廣場的來臨，無疑將填補擁有80萬居住人口的福州北城大型商場缺失的空白，同時將拉升整個鼓樓，乃至整個大福州的商業(yè)品質。

　　2010年9月27日，福州海峽國際會展中心東北側，福州市倉山區(qū)“五大戰(zhàn)役”重點項目“中庚大酒店”奠基典禮隆重舉行。中庚集團步入快步發(fā)展期，進一步實現企業(yè)發(fā)展重大戰(zhàn)略轉型和全國性業(yè)務布局，一個融房地產開發(fā)和酒店服務業(yè)并舉的全新運營服務商逐步成型。

　　中庚大酒店作為海峽國際會展中心的重要配套酒店，將樹立福州高端酒店服務產業(yè)的新標準，并將進一步提升海西會展業(yè)的功能和水準，為福州經貿交流發(fā)展添磚加瓦，并為福州建設東部新城、宜居福州形象的提升起到積極的推動作用。

　　中庚、泰禾作為傳統房企的杰出代表紛紛轉戰(zhàn)商業(yè)地產領域，而接下來又將有陽光城集團開發(fā)鰲峰洲一商服用地，房企走向多元化成為了未來的發(fā)展方向。

　　分析 住宅市場受嚴控，政策驅使？供需關系決定，市場導向？

　　住宅市場受嚴控，政策驅使？

　　在今年的博鰲房地產論壇上，中國房地產業(yè)協會副會長朱中一提出了中央政府對房地產市場調控的方向不會動搖，并將有可能成為常態(tài)，讓開發(fā)商做好長遠打算。

　　從限貸、限外到限購，調控政策一個嚴過一個，市場確實受到了比較大的沖擊，群升置業(yè)營銷總監(jiān)郝先俊表示，限購讓有錢人無法買房，剛需族成為購房主力，而剛需族對如今的房價顯然感覺壓力不小，加上目前銀行貸款門檻高，首付比例和利率都做了提高，住宅市場正面臨著重大的考驗。

　　如果說住宅市場的嚴厲政策是對商業(yè)住宅的間接促進的話，嚴禁住改商的條例出臺無疑將是對寫字樓最直接的利好。

　　供需關系決定，市場導向？

　　國廣一葉董事長葉斌認為，房企走向多元化主要是市場因素決定的，需求決定了生產。在目前本來就缺少投資渠道的環(huán)境下，住宅市場被嚴控，投資缺了一條腿，而商業(yè)地產不受限，從租售比的角度上看，其收益率也遠遠高于住宅，且作為近幾年剛崛起的商業(yè)地產，其還存在升值空間。

     據福州市房地產交易登記中心數據顯示，目前福州市區(qū)可售樓盤334個，存量住宅14479套，總面積187.15萬平方米，而年初市區(qū)存量住宅總量不到1萬套。這與最近每周平均300多套的成交套數，顯然形成落差，供過于求的現象已十分明顯。

　　出現這樣的原因一方面是由于2009、2010兩年大量的土地出售，如今大部分都以可售住宅的形式出現，另一方面是開發(fā)商對后市的不確定性，加快了推盤節(jié)奏。

　　與此相反的是，城市化進程的主流方向是不會改變的，屆時將帶來大量的公司、人口。如今的寫字樓市場依然供不應求，福州多中心發(fā)展模式已初具雛形，大型城市綜合體對新區(qū)的發(fā)展不僅有帶動作用也便利了周邊居民。

　　增強抗壓性，房企求變？

　　房地產行業(yè)的資金密集性特征決定了房產行業(yè)實質上是一個準金融行業(yè)。因此資金鏈對企業(yè)而言顯然是重中之重。

　　中庚集團企劃總監(jiān)王鋒認為，企業(yè)走向多元化，是企業(yè)尋求快速平穩(wěn)發(fā)展的必經之路。對于房地產企業(yè)來說，如何獲取資金是其健康運行的關鍵所在。目前，房地產行業(yè)面臨重新洗牌，雖然這并不必然意味著大者更大、弱肉強食，但是，適者生存卻是真理。這不僅需要企業(yè)思考創(chuàng)新金融的模式，探尋企業(yè)發(fā)展的多元化，更需要用戰(zhàn)略的眼光縱覽整個地產市場政策調控、城市規(guī)劃，同時，找到適合的運作模式，打造企業(yè)的品牌形象，才是立足之本。

　　當企業(yè)走向多元化的同時，雖然面臨的考驗更多了，但應對壓力的能力也得到了提升，這就等于多了一個生存技能，當住宅市場這條腿瘸了的時候，至少另一條腿還能正常行走，保證了企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

　　挑戰(zhàn) 開發(fā)商綜合實力面臨考驗

　　商業(yè)產品與住宅產品最大的區(qū)別在于運營周期的不同。住宅項目可視為一次性買賣，而商業(yè)產品的運營可能是長期的、繁瑣的。

　　葉斌認為，開發(fā)商所面臨的最大考驗就是自有資金是否雄厚，并不存在利潤風險。對于城市綜合體而言需要經歷招商、前期培育等階段，如果對于一個新區(qū)而言，其培育期可能更久，因此對開發(fā)商的資金要求較高。

　　而王鋒則表示，開發(fā)商業(yè)地產將是對開發(fā)商整體實力的考驗。一個商業(yè)項目通常要經歷綜合考察、招商、后期管理等方面的問題，以萬達集團為例，其自身擁有70%的業(yè)態(tài)，只出售30%的產品，這樣就保證了城市綜合體的質量和業(yè)態(tài)類型，這對于開業(yè)后的培育期有顯著幫助，而如今大量的城市綜合體入市，它們是否都能保證業(yè)態(tài)形式，大房企或許能做到，但小企業(yè)呢？就算是寶龍這樣已經成熟的商業(yè)中心，里面的商鋪也經歷了多次的轉讓。

　　但是，王鋒也指出，開發(fā)商的多元化發(fā)展同樣面臨著機遇。隨著城市的擴大，傳統的市中心商圈由于交通等硬件設施的落后已無法滿足人們的需求，如今，尤其是二環(huán)、三環(huán)邊上交通便利的大型居住區(qū)，如五四北、金山等區(qū)域的城市綜合體將迎來重大發(fā)展前景。