上海樓市“秋色”黯淡 開發(fā)商“步步驚心”

    在調(diào)控政策不斷加碼下，今年7-9月，上海等一線城市房價(jià)上漲過快的勢頭得到遏制，交易量相對低位運(yùn)行，樓市“拐點(diǎn)”論在此期間被屢次提及；部分房企資金鏈?zhǔn)站o甚至出現(xiàn)斷裂跡象，中小房企也遭遇生存危機(jī)。而十一“黃金周”上海樓市成交又遭遇“滑鐵盧”。在這個(gè)十月，在市場蕭瑟的秋風(fēng)中，房企步履似乎“步步驚心”。

    危機(jī)一：銷量嚴(yán)重萎縮

    從9、10月份數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以及本次房展會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商原本計(jì)劃9、10月份通過加大供應(yīng)量搶占市場份額的策略并未奏效。

    在剛剛過去的黃金周，樓市成交慘淡，傳統(tǒng)的“金九銀十”未能改變樓市的低迷局面。同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，在此時(shí)間段，上海全市商品房只有4個(gè)樓盤上市6.85萬平方米，與上周相比下降85%。商品住宅（剔除動(dòng)遷房）供應(yīng)量為4.7萬平方米，較前一周下降85%。商品房共去化6.51萬方，相比前一周下降80%。其中商品住宅（剔除動(dòng)遷房）成交4.47萬平方米，同比下降68%。而其中，全市公寓共有96個(gè)樓盤成交366套、37429平方米，相比去年，成交慘淡。

    面對慘淡銷量，相關(guān)分析人士指出，傳統(tǒng)的銷售旺季卻成交不旺，必將加劇開發(fā)商的資金饑渴，從而推動(dòng)房價(jià)拐點(diǎn)的出現(xiàn)。

    無論拐點(diǎn)是否出現(xiàn)，不可否認(rèn)的是，目前，各類房價(jià)下降、樓盤打折信息已不鮮見，但這樣的價(jià)格優(yōu)惠，在促成部分成交的同時(shí)，也加大了購房者的觀望情緒。很多購房者選擇繼續(xù)等待，他們更愿意相信11月和12月將有更低的價(jià)格出來。而在觀望中，樓市的滯銷狀態(tài)也將延長。

    危機(jī)二：庫存創(chuàng)出新高

    需求的觀望，加速銷量萎縮，而供應(yīng)卻在九月末呈現(xiàn)高增長。

    根據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)9月26日提供的數(shù)據(jù)顯示，9月19日-9月25日上海市新建商品住宅（一手房）新增供應(yīng)面積為35.51萬平方米，環(huán)比（較前周）大漲56.92%。該周上海新建商品住宅新增供應(yīng)達(dá)到了近期罕見的35.51萬平方米，為近5個(gè)月以來的最高水平，新房可售量進(jìn)一步上升。

    分析人士稱，為趕在10月份上市，9月末拿預(yù)售證的項(xiàng)目數(shù)量迅速增加，這是導(dǎo)致九月末供應(yīng)量激增的主要原因。雖然十月初，供應(yīng)量銳減，但根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的顯示，截至10月10日，滬上一手房庫存達(dá)到876.8萬平方米。而這一庫存量已超越2008年末850萬平方米的水平，成為近4年最高。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，樓市“金九不金”造成的庫存量放大，可能成為“銀十”樓市降價(jià)的信號，成交放量或被延后至四季度后期。更有業(yè)內(nèi)人士表示，目前住宅市場正醞釀著比較大的風(fēng)險(xiǎn)，明年3月有可能出現(xiàn)全國性的庫存積壓高峰。

    危機(jī)三：資金鏈吃緊

    銷售不利，資金無法回籠；庫存增加，資金占用加大。對于房企來說，健康的資金鏈?zhǔn)巧嬷?，只是調(diào)控的加碼，銀行信貸的收緊，使今年有關(guān)房企的資金鏈問題始終成為被關(guān)注的焦點(diǎn)，有關(guān)房企資金鏈吃緊的消息也不絕于耳，而這個(gè)十月尤甚。

    國家統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)數(shù)據(jù)就顯示，開發(fā)企業(yè)資金面并不樂觀。開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款比重由1—2月份的22%下降到1—8月份的16.2%；企業(yè)自籌資金比重由1—2月份的34.4%上升到1—8月份的40.7%。也就是說，隨著國內(nèi)信貸繼續(xù)緊縮，開發(fā)企業(yè)被迫更多地利用自有資金，甚至借道成本更高的信托資金。

    今年開始，房地產(chǎn)信托呈現(xiàn)爆炸式增長。據(jù)銀監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)，上半年投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增信托資金累計(jì)達(dá)2077.66億元。但據(jù)了解，大部分房地產(chǎn)信托融資成本偏高讓房企備感壓力。

    下半年，開發(fā)商貸款難的局面難以冰釋。近期有關(guān)存量房7折貸款利率取消的說法一出，便讓市場一片嘩然。雖然被否認(rèn)，但亦可看出，受銀根收緊、頻繁的加息、存款準(zhǔn)備金率抵達(dá)21.5%的高位等影響，原本非?？粗胤抠J業(yè)務(wù)的銀行將可能繼續(xù)收縮貸款業(yè)務(wù)，這無疑將加大開發(fā)商的融資難題。

    業(yè)內(nèi)表示，在抑制通脹的背景下，三季度融資環(huán)境仍然偏緊，除非開發(fā)企業(yè)能夠通過促銷大規(guī)?；鼗\資金。在庫存、資金、業(yè)績等各項(xiàng)壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)究竟該怎么走，這不是已知未來的穿越劇，而是留給開發(fā)商的現(xiàn)實(shí)問題。