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“貸款族”如何投資商鋪?

2011-11-17 11:45:41 來源:房地網(wǎng) 【 瀏覽字號(hào):

    與個(gè)人住房貸款利率提高帶來的投資者信心降低的結(jié)果不同的是,商用房貸款利率提高的影響并不明顯,一些地產(chǎn)中介人士斷言:即使商用房貸款利率再次提高影響也不會(huì)大,因?yàn)橥顿Y商鋪的往往資金比較雄厚,無須貸款。

    可是,這一現(xiàn)實(shí)并非表明商鋪就是富人的權(quán)利,收益率要高于住宅的商鋪,也會(huì)吸引不少資金不足的投資者的眼光。面對(duì)利率提高帶來的投資成本增加,需要貸款來進(jìn)行商鋪投資的一族該如何面對(duì)?

    利率的杠桿讓“貸款族”淡出商鋪投資?

    汪先生去年9月份在江南西臨街買了一套商鋪,60平方米,售價(jià)390萬。商業(yè)用房貸款首付必須占放款50%以上,但汪先生很看好那里的投資環(huán)境,就咬咬牙頃盡積蓄付了200萬元首期,余下的190萬在銀行貸款,還款期為10年,月供20865.8元。稍作裝修后,商鋪很快就以每月2.5萬元的價(jià)格租了出去。江南西的商業(yè)氣氛非常濃,鋪的出租率是不用擔(dān)心的,而且租價(jià)看來也還不錯(cuò)。不過汪先生對(duì)它的投資回報(bào)率稍有不滿,因?yàn)橹挥?.66%。不過,如果這收益率能夠保持下去,也將就過得去了。不料到了10月,貸款利率一下子漲到了6.12%,汪先生的月供也增加到21207.8元。再一算收益率,已經(jīng)降到6.60%。更為郁悶的是,汪先生在比較自己的最新收益率與一次性付款的收益率后發(fā)現(xiàn),兩者居然相差了1.09個(gè)百分點(diǎn)。

    當(dāng)時(shí),汪先生就想,難道政府提高利率是要讓我們這些“貸款族”淡出商鋪投資?以后商鋪投資都是真正的富人玩的了?今年3月,個(gè)人住房貸款利率再次提高,更增加了汪先生的這種憂慮。

    汪先生商鋪收益率對(duì)照表(單位:元)

    項(xiàng)目 月供 商鋪總價(jià) 月租金 收益率

    加息前 21207.8 21207.8×120+2000000=4544936 25000 25000×12÷4544936=6.60%

    加息后 20865.8 20865.8×120+2000000=4503896 25000 25000×12÷4503896=6.66%

    一次性付款 3900000 25000 25000×12÷3900000=7.69%

    (鋪價(jià):390萬 首付:200萬 貸款:190萬 期限:10年)

    與汪先生有同樣憂慮的投資者還有不少。商用房貸款利率的提高,會(huì)使本來收益率就低于一次性投資者的“貸款投資族”的投資風(fēng)險(xiǎn)大大增加。一方面,貸款利息的提高就直接提高了貸款成本,導(dǎo)致收益率下降;而另一方面,商鋪貸款的貸款期限最長(zhǎng)一般不超過 10 年,還款壓力會(huì)相當(dāng)大;此外,貸款買鋪的投資收益率也會(huì)比一次性付款的低。

    所以,盡管央行提高貸款利率并沒有篩選商鋪投資市場(chǎng)“貸款族”的初衷,客觀上卻導(dǎo)致了這些已開始投資但資金力量相對(duì)薄弱的投資者對(duì)投資失去信心,未進(jìn)入的,也對(duì)商鋪投資持觀望態(tài)度。

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