“貸款族”如何投資商鋪？

    與個(gè)人住房貸款利率提高帶來(lái)的投資者信心降低的結(jié)果不同的是，商用房貸款利率提高的影響并不明顯，一些地產(chǎn)中介人士斷言：即使商用房貸款利率再次提高影響也不會(huì)大，因?yàn)橥顿Y商鋪的往往資金比較雄厚，無(wú)須貸款。

    可是，這一現(xiàn)實(shí)并非表明商鋪就是富人的權(quán)利，收益率要高于住宅的商鋪，也會(huì)吸引不少資金不足的投資者的眼光。面對(duì)利率提高帶來(lái)的投資成本增加，需要貸款來(lái)進(jìn)行商鋪投資的一族該如何面對(duì)？

    利率的杠桿讓“貸款族”淡出商鋪投資？

    汪先生去年9月份在江南西臨街買(mǎi)了一套商鋪，60平方米，售價(jià)390萬(wàn)。商業(yè)用房貸款首付必須占放款50％以上，但汪先生很看好那里的投資環(huán)境，就咬咬牙頃盡積蓄付了200萬(wàn)元首期，余下的190萬(wàn)在銀行貸款，還款期為10年，月供20865.8元。稍作裝修后，商鋪很快就以每月2.5萬(wàn)元的價(jià)格租了出去。江南西的商業(yè)氣氛非常濃，鋪的出租率是不用擔(dān)心的，而且租價(jià)看來(lái)也還不錯(cuò)。不過(guò)汪先生對(duì)它的投資回報(bào)率稍有不滿，因?yàn)橹挥?.66%。不過(guò)，如果這收益率能夠保持下去，也將就過(guò)得去了。不料到了10月，貸款利率一下子漲到了6.12%，汪先生的月供也增加到21207.8元。再一算收益率，已經(jīng)降到6.60%。更為郁悶的是，汪先生在比較自己的最新收益率與一次性付款的收益率后發(fā)現(xiàn)，兩者居然相差了1.09個(gè)百分點(diǎn)。

    當(dāng)時(shí)，汪先生就想，難道政府提高利率是要讓我們這些“貸款族”淡出商鋪投資？以后商鋪投資都是真正的富人玩的了？今年3月，個(gè)人住房貸款利率再次提高，更增加了汪先生的這種憂慮。

    汪先生商鋪收益率對(duì)照表（單位：元）

    項(xiàng)目 月供 商鋪總價(jià) 月租金 收益率

    加息前 21207.8 21207.8×120＋2000000=4544936 25000 25000×12÷4544936=6.60%

    加息后 20865.8 20865.8×120＋2000000=4503896 25000 25000×12÷4503896=6.66%

    一次性付款 3900000 25000 25000×12÷3900000=7.69%

    （鋪價(jià)：390萬(wàn) 首付：200萬(wàn) 貸款：190萬(wàn) 期限：10年）

    與汪先生有同樣憂慮的投資者還有不少。商用房貸款利率的提高，會(huì)使本來(lái)收益率就低于一次性投資者的“貸款投資族”的投資風(fēng)險(xiǎn)大大增加。一方面，貸款利息的提高就直接提高了貸款成本，導(dǎo)致收益率下降；而另一方面，商鋪貸款的貸款期限最長(zhǎng)一般不超過(guò) 10 年，還款壓力會(huì)相當(dāng)大；此外，貸款買(mǎi)鋪的投資收益率也會(huì)比一次性付款的低。

    所以，盡管央行提高貸款利率并沒(méi)有篩選商鋪投資市場(chǎng)“貸款族”的初衷，客觀上卻導(dǎo)致了這些已開(kāi)始投資但資金力量相對(duì)薄弱的投資者對(duì)投資失去信心，未進(jìn)入的，也對(duì)商鋪投資持觀望態(tài)度。