普通的購房者怎么選商鋪，怎么跟投資回報(bào)的人民幣更有緣分，那是一件需要?jiǎng)幽X子、講科學(xué)的事情。我們通過采訪、思考、整理、歸納，獻(xiàn)給大家買鋪九大招數(shù)。不羅嗦了，趕緊往下看吧——
一、留意分?jǐn)偣妹娣e
對(duì)商鋪本身的隱性問題，購房者還要多留個(gè)心眼。商鋪的公攤面積一般在30%-40%，甚至50%。因此對(duì)買鋪者來說，購鋪單價(jià)遠(yuǎn)高于住宅，如果允許在一定范圍內(nèi)的誤差，也可能帶來價(jià)格上幾萬元的變動(dòng)，打亂了購商鋪者原有的預(yù)算。
投資建議：購房者選擇按使用面積計(jì)單價(jià)，并在購房合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬。
二、確定好目標(biāo)收益空間
價(jià)值升值收益實(shí)際上是商鋪二手交易實(shí)現(xiàn)的賣價(jià)和初始買價(jià)的差額。
商鋪投資者創(chuàng)造最大商鋪投資收益的方案，從形式上看是最大化租金收益和價(jià)值升值收益之和；這是一個(gè)數(shù)學(xué)求最大值的問題。但對(duì)于商鋪投資者來講，投資者需要對(duì)目標(biāo)收益空間做出選擇，是選擇租金收益為主，還是價(jià)值升值收益為主，無疑將成為商鋪投資者需要決策的問題。
投資建議：租鋪還是買鋪，解決這個(gè)問題的最好方法就是確定好目標(biāo)收益的空間和時(shí)間。
三、控制“售后包租”的風(fēng)險(xiǎn)
“售后包租”是商業(yè)地產(chǎn)慣用的刺激銷售的方法。開發(fā)商往往在“售后包租”過程中抬高售價(jià)，用高額返回租金吸引投資者?？墒?，一旦開發(fā)商破產(chǎn)或者出現(xiàn)資金問題，其返租承諾或回報(bào)率將不可能實(shí)現(xiàn)，租金的預(yù)期就很難保證，屆時(shí)投資者將蒙受損失。
當(dāng)市場(chǎng)上可供出租的商鋪過多，超出市場(chǎng)需求時(shí)，每個(gè)商鋪的收益勢(shì)必減少；宏觀政策的變化也會(huì)給商鋪投資帶來風(fēng)險(xiǎn)。比如，銀行利率的上調(diào)，會(huì)直接造成購房者按揭還款壓力增大。
投資建議：既然“售后包租”行為是合同行為，應(yīng)通過違約責(zé)任、擔(dān)保等法律手段來防范合同風(fēng)險(xiǎn)。
四、關(guān)注得房率
投資商鋪?zhàn)罱K需要落實(shí)在產(chǎn)品上。選擇合理甚至優(yōu)秀的商鋪產(chǎn)品，是投資成功的基礎(chǔ)。如今，市場(chǎng)上的商鋪產(chǎn)品很多，就投資類型來說，大致可分為商業(yè)街商鋪、寫字樓底商和社區(qū)商業(yè)三類；就項(xiàng)目的面積來說，分大、中、小三檔。
一般來說，社區(qū)商業(yè)由于有強(qiáng)大的住戶支撐，選對(duì)商家類型，投資的回報(bào)基本是比較穩(wěn)定的。就其他商鋪而言，60平方米及130-150平方米兩種面積的商鋪，比較容易出租，且對(duì)投資者的資金壓力也不會(huì)太大。另一個(gè)非常重要的就是，購房者要關(guān)注實(shí)際的得房率，一個(gè)售價(jià)3萬元/平方米、得房率85%的商鋪要比一個(gè)售價(jià)2.5萬元/平方米、得房率70%的商鋪要值得多。
投資建議：對(duì)于得房率低于85%的商鋪，要謹(jǐn)慎投資。對(duì)于面積，要考慮到出租的用途，60平方米左右是個(gè)穩(wěn)妥的選擇。
五、如何淘可觀回報(bào)的二手商鋪
在目前新商鋪十分有限，而且價(jià)格高昂的情況下，投資合適的二手商鋪也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。相對(duì)新鋪，二手商鋪具有周邊市場(chǎng)形勢(shì)明朗、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估容易等優(yōu)勢(shì)。但是，作為接盤者，必須認(rèn)清該區(qū)域商鋪的發(fā)展前景，以及上家拋盤的原因。
如果上家是以較低的價(jià)格買入的，現(xiàn)在市場(chǎng)情況良好，上家計(jì)劃加價(jià)套現(xiàn)退出，只要加價(jià)幅度合理，可以接盤；上家當(dāng)初盲目炒鋪，高價(jià)購入，現(xiàn)急需解套止血的，如果價(jià)格能到達(dá)市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)格水平，可以接盤，比如高價(jià)拍賣出的商鋪。
投資建議：交易的價(jià)格要保證能在該市場(chǎng)環(huán)境下獲得8%-9%的回報(bào)率；必須弄清上家出手的真實(shí)原因，有時(shí)甩鋪和街邊的甩貨一樣魚目混雜。
六、注意貸款風(fēng)險(xiǎn)：商鋪貸款額度一般不超過擬購商業(yè)用房評(píng)估價(jià)值的60%，貸款期限最長(zhǎng)不超過10年。
人民銀行規(guī)定的同檔次人民幣固定資產(chǎn)貸款利率執(zhí)行，但與普通住宅相比，商鋪投資有著更大的不確定性。隨著央行加息，人們的貸款投資成本也在加大，必須考慮資金的來源和代價(jià)。
此外，投資時(shí)應(yīng)將商鋪初始售價(jià)的高低作為重要因素考慮進(jìn)去。因?yàn)樯啼伋跏际蹆r(jià)越高，投資收益率越低，資金風(fēng)險(xiǎn)也就越高，將影響商鋪投資的收益。此外還要注意商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨勢(shì)。商鋪價(jià)值提升是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，要充分考慮房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)及資金占?jí)旱某杀尽?
投資建議：投資者應(yīng)量力而行，選擇適當(dāng)?shù)陌唇页蓴?shù)及年限，充分估計(jì)未來的收入水平及支付能力。
關(guān)注轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)能力
套現(xiàn)能力是評(píng)估商鋪價(jià)值的重要指標(biāo)。產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)獨(dú)立、租客如云的獨(dú)立式商鋪是投資高手的熱門首選，這種商鋪一鋪一商戶，投資者可以順利實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，實(shí)現(xiàn)成功套現(xiàn)，還可以收“建設(shè)費(fèi)”或“頂手費(fèi)”；經(jīng)營(yíng)權(quán)不獨(dú)立、一個(gè)商戶對(duì)應(yīng)很多業(yè)主的商鋪，一旦出現(xiàn)糾紛，將極大增加套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。
投資建議：投資商鋪，選擇有前景、毛利高、成長(zhǎng)性好、良性競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)非常重要。
七、遠(yuǎn)離高風(fēng)險(xiǎn)的鋪?zhàn)?
高風(fēng)險(xiǎn)的商鋪主要有兩類：其一，投資者自身定位不準(zhǔn)。比如在一個(gè)并不是非常繁華、消費(fèi)水平不十分強(qiáng)勁的區(qū)域買了一個(gè)大面積的商鋪。對(duì)于高檔餐飲業(yè)來說，面積合適，但是沒有消費(fèi)支撐，肯定做不長(zhǎng)久；而對(duì)中小商業(yè)形態(tài)如快餐、沖洗、中介和票務(wù)，面積又太大，無法承受租金。
其二，小產(chǎn)權(quán)的商鋪。這種商鋪產(chǎn)權(quán)分散，投資的變數(shù)很大，產(chǎn)權(quán)分割出售后很難統(tǒng)一所有投資人的意愿去經(jīng)營(yíng)，而且極容易出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)局面，最終淪落成小商品市場(chǎng)、小集市式的商場(chǎng)，整體檔次下滑，投資回報(bào)非常不穩(wěn)定。這種失敗的案例比比皆是。
投資建議：還是要做足功課，同時(shí)不輕易涉足產(chǎn)權(quán)分散的商鋪，即使開發(fā)商號(hào)稱xx年包租、保證xx%的回報(bào)率。
八、正確調(diào)查租金成長(zhǎng)空間
在計(jì)算商鋪的投資收益時(shí)，一定要充分考慮在商鋪的前期購買環(huán)節(jié)中的支出：購買商鋪應(yīng)交的契稅，為總房?jī)r(jià)的3%，這一比例是商品住宅契稅的兩倍。比如商鋪總價(jià)為50萬元，僅契稅一項(xiàng)就要交1.5萬元。
@購買后再出售，還要繳納總房?jī)r(jià)的5%的綜合稅。比如，轉(zhuǎn)手出售50萬元的商鋪，就要繳納2.5萬元的稅費(fèi)。
j其次，商鋪后期的水、電、氣、熱、物業(yè)管理等費(fèi)用，也要考慮在內(nèi)。這樣才能夠算出一個(gè)更加真實(shí)的投資回報(bào)率。
|投資建議：對(duì)于開發(fā)商宣稱的租金收益以及投資回報(bào)率，投資者自己要去實(shí)地考察，多方探查開發(fā)商的開發(fā)實(shí)力、誠信度、知名度等，摸準(zhǔn)該地段真實(shí)的租金價(jià)位，然后才決定。遠(yuǎn)離高風(fēng)險(xiǎn)的鋪?zhàn)?
高風(fēng)險(xiǎn)的商鋪主要有兩類：其一，投資者自身定位不準(zhǔn)。比如在一個(gè)并不是非常繁華、消費(fèi)水平不十分強(qiáng)勁的區(qū)域買了一個(gè)大面積的商鋪。對(duì)于高檔餐飲業(yè)來說，面積合適，但是沒有消費(fèi)支撐，肯定做不長(zhǎng)久；而對(duì)中小商業(yè)形態(tài)如快餐、沖洗、中介和票務(wù)，面積又太大，無法承受租金。
其二，小產(chǎn)權(quán)的商鋪。這種商鋪產(chǎn)權(quán)分散，投資的變數(shù)很大，產(chǎn)權(quán)分割出售后很難統(tǒng)一所有投資人的意愿去經(jīng)營(yíng)，而且極容易出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)局面，最終淪落成小商品市場(chǎng)、小集市式的商場(chǎng)，整體檔次下滑，投資回報(bào)非常不穩(wěn)定。這種失敗的案例比比皆是。
投資建議：還是要做足功課，同時(shí)不輕易涉足產(chǎn)權(quán)分散的商鋪，即使開發(fā)商號(hào)稱xx年包租、保證xx%的回報(bào)率。
九、正確調(diào)查租金成長(zhǎng)空間
在計(jì)算商鋪的投資收益時(shí)，一定要充分考慮在商鋪的前期購買環(huán)節(jié)中的支出：購買商鋪應(yīng)交的契稅，為總房?jī)r(jià)的3%，這一比例是商品住宅契稅的兩倍。比如商鋪總價(jià)為50萬元，僅契稅一項(xiàng)就要交1.5萬元。
購買后再出售，還要繳納總房?jī)r(jià)的5%的綜合稅。比如，轉(zhuǎn)手出售50萬元的商鋪，就要繳納2.5萬元的稅費(fèi)。
其次，商鋪后期的水、電、氣、熱、物業(yè)管理等費(fèi)用，也要考慮在內(nèi)。這樣才能夠算出一個(gè)更加真實(shí)的投資回報(bào)率。
投資建議：對(duì)于開發(fā)商宣稱的租金收益以及投資回報(bào)率，投資者自己要去實(shí)地考察，多方探查開發(fā)商的開發(fā)實(shí)力、誠信度、知名度等，摸準(zhǔn)該地段真實(shí)的租金價(jià)位，然后才決定
