外資卷土重來(lái)抄底中國(guó)樓市 目標(biāo)鎖定商業(yè)地產(chǎn)

　盡管限購(gòu)政策并沒(méi)有對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，盡管開(kāi)發(fā)商近期常宣稱商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)到來(lái)，但是在大勢(shì)低迷的市場(chǎng)背景下，開(kāi)發(fā)商遭遇的資金壓力不得不通過(guò)出售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)變現(xiàn)求生，這也給對(duì)國(guó)內(nèi)樓市虎視眈眈的外資帶來(lái)了出手的機(jī)會(huì)。昨日，美國(guó)保德信金融集團(tuán)旗下地產(chǎn)基金公司（以下簡(jiǎn)稱“保德信”）以20億元成功收購(gòu)位于廣州海珠區(qū)的中海光大購(gòu)物中心項(xiàng)目。近期，海外資金頻繁入市，主要目標(biāo)依然鎖定在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　國(guó)內(nèi)企業(yè)轉(zhuǎn)型：紙上談兵

　　經(jīng)過(guò)一年多的談判，中海地產(chǎn)終于與美國(guó)保德信達(dá)成了收購(gòu)協(xié)定。保德信出資20億元收購(gòu)中海地產(chǎn)旗下中海宏洋位于廣州海珠區(qū)的中海光大購(gòu)物中心，項(xiàng)目占地10萬(wàn)平方米，折合樓面價(jià)2萬(wàn)元/平方米。

　　在出售中海光大購(gòu)物中心之前，中海地產(chǎn)已經(jīng)有了商業(yè)地產(chǎn)方面的規(guī)劃，在全國(guó)已經(jīng)開(kāi)發(fā)持有了260萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)。

　　去年底，中海地產(chǎn)在上海召開(kāi)了商業(yè)地產(chǎn)品牌發(fā)布會(huì)，同時(shí)推出了以“環(huán)宇城·UNIMALL”為統(tǒng)一品牌的中海地產(chǎn)全國(guó)五大購(gòu)物中心。按照中海地產(chǎn)董事局主席孔慶平的計(jì)劃，將來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的收入將占到公司盈利的20%。不過(guò)，此次放棄了位置優(yōu)越的光大購(gòu)物中心項(xiàng)目，也凸顯出了國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在調(diào)控之下的壓力與無(wú)奈。

　　無(wú)獨(dú)有偶，保利地產(chǎn)也在大談商業(yè)地產(chǎn)投資之后，轉(zhuǎn)頭將大興區(qū)保利春天里的商業(yè)部分作價(jià)23億元轉(zhuǎn)讓給了來(lái)自新加坡的凱德置地。

　　“中國(guó)處于快速的城市化進(jìn)程中，機(jī)會(huì)比較多，這也使得開(kāi)發(fā)商朝三暮四，在戰(zhàn)略發(fā)展上比較靈活。”戴德梁行商鋪部董事張家鵬向記者表示。

　　在近幾年的樓市發(fā)展中可以明顯看出，開(kāi)發(fā)商大談商業(yè)地產(chǎn)投資出現(xiàn)過(guò)兩次，一次是2008年底、一次是2011年，均是住宅市場(chǎng)發(fā)展遇阻之后，開(kāi)發(fā)商便提出轉(zhuǎn)型商業(yè)。但目前來(lái)看，轉(zhuǎn)型的表態(tài)更像是紙上談兵。“國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率那么高，靠商業(yè)地產(chǎn)細(xì)水長(zhǎng)流回款，估計(jì)大部分開(kāi)發(fā)商全得破產(chǎn)。”一位企業(yè)內(nèi)部人士向記者表示。

　　海外資金抄底：卷土重來(lái)

　　在張家鵬眼中，限購(gòu)政策導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商回款速度放慢，急于轉(zhuǎn)讓手中的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目套現(xiàn)，是近期出現(xiàn)外資頻繁入主國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)主要原因。

　　記者了解到，在近一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)就有香港金利豐接手長(zhǎng)安8號(hào)、凱德商用收購(gòu)保利春天里商業(yè)部分以及保德信收購(gòu)中海光大購(gòu)物中心3宗交易額超過(guò)20億元的外資收購(gòu)交易發(fā)生。

　　據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，中國(guó)內(nèi)地2011年零售地產(chǎn)投資交易額創(chuàng)歷史新高達(dá)到了265億元，來(lái)自亞洲地區(qū)和國(guó)內(nèi)的資本占據(jù)了90%交易額。其中新加坡上市的投資機(jī)構(gòu)最為活躍，占到了全年交易總額的1/3。以新加坡上市投資機(jī)構(gòu)“鵬瑞利中國(guó)零售信托基金”為例，其2011年投資收購(gòu)交易總額達(dá)到了60億元。

　　“現(xiàn)在包括凱雷、黑石等一批海外資金全在尋找投資物業(yè)，而一些資金壓力大的房企也急于出售商用物業(yè)套現(xiàn)，主要集中在鄭州、長(zhǎng)春等一些二三線城市上。”張家鵬介紹。

　　抄底中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的資本一般分為兩類，一類是投機(jī)型，多為歐美基金；另一類是長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)型，如新加坡的企業(yè)。

　　一般情況而言，歐美基金出現(xiàn)在房地產(chǎn)的收購(gòu)市場(chǎng)上，全是在調(diào)控最嚴(yán)、價(jià)格最低時(shí)入場(chǎng)，而后在高位時(shí)拋出。在2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)爆炸式增長(zhǎng)時(shí)，高盛、SEB、摩根大通、花旗、麥格理、凱雷、雷曼兄弟等金融公司均相繼將手頭物業(yè)拋售，獲利均在100%以上，而接手的全是國(guó)內(nèi)企業(yè)。

　　時(shí)隔三年之后，剛剛在中國(guó)大賺一筆的歐美基金再次入市，表明樓市的低點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，各路資金開(kāi)始入市。