外資卷土重來抄底中國樓市 目標鎖定商業(yè)地產(chǎn)

　盡管限購政策并沒有對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生實質性的影響，盡管開發(fā)商近期常宣稱商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)到來，但是在大勢低迷的市場背景下，開發(fā)商遭遇的資金壓力不得不通過出售商業(yè)地產(chǎn)項目來變現(xiàn)求生，這也給對國內樓市虎視眈眈的外資帶來了出手的機會。昨日，美國保德信金融集團旗下地產(chǎn)基金公司（以下簡稱“保德信”）以20億元成功收購位于廣州海珠區(qū)的中海光大購物中心項目。近期，海外資金頻繁入市，主要目標依然鎖定在商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　國內企業(yè)轉型：紙上談兵

　　經(jīng)過一年多的談判，中海地產(chǎn)終于與美國保德信達成了收購協(xié)定。保德信出資20億元收購中海地產(chǎn)旗下中海宏洋位于廣州海珠區(qū)的中海光大購物中心，項目占地10萬平方米，折合樓面價2萬元/平方米。

　　在出售中海光大購物中心之前，中海地產(chǎn)已經(jīng)有了商業(yè)地產(chǎn)方面的規(guī)劃，在全國已經(jīng)開發(fā)持有了260萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)。

　　去年底，中海地產(chǎn)在上海召開了商業(yè)地產(chǎn)品牌發(fā)布會，同時推出了以“環(huán)宇城·UNIMALL”為統(tǒng)一品牌的中海地產(chǎn)全國五大購物中心。按照中海地產(chǎn)董事局主席孔慶平的計劃，將來商業(yè)地產(chǎn)的收入將占到公司盈利的20%。不過，此次放棄了位置優(yōu)越的光大購物中心項目，也凸顯出了國內開發(fā)商在調控之下的壓力與無奈。

　　無獨有偶，保利地產(chǎn)也在大談商業(yè)地產(chǎn)投資之后，轉頭將大興區(qū)保利春天里的商業(yè)部分作價23億元轉讓給了來自新加坡的凱德置地。

　　“中國處于快速的城市化進程中，機會比較多，這也使得開發(fā)商朝三暮四，在戰(zhàn)略發(fā)展上比較靈活。”戴德梁行商鋪部董事張家鵬向記者表示。

　　在近幾年的樓市發(fā)展中可以明顯看出，開發(fā)商大談商業(yè)地產(chǎn)投資出現(xiàn)過兩次，一次是2008年底、一次是2011年，均是住宅市場發(fā)展遇阻之后，開發(fā)商便提出轉型商業(yè)。但目前來看，轉型的表態(tài)更像是紙上談兵。“國內開發(fā)商的資產(chǎn)負債率那么高，靠商業(yè)地產(chǎn)細水長流回款，估計大部分開發(fā)商全得破產(chǎn)。”一位企業(yè)內部人士向記者表示。

　　海外資金抄底：卷土重來

　　在張家鵬眼中，限購政策導致開發(fā)商回款速度放慢，急于轉讓手中的商業(yè)地產(chǎn)項目套現(xiàn)，是近期出現(xiàn)外資頻繁入主國內商業(yè)地產(chǎn)的一個主要原因。

　　記者了解到，在近一個月的時間內就有香港金利豐接手長安8號、凱德商用收購保利春天里商業(yè)部分以及保德信收購中海光大購物中心3宗交易額超過20億元的外資收購交易發(fā)生。

　　據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，中國內地2011年零售地產(chǎn)投資交易額創(chuàng)歷史新高達到了265億元，來自亞洲地區(qū)和國內的資本占據(jù)了90%交易額。其中新加坡上市的投資機構最為活躍，占到了全年交易總額的1/3。以新加坡上市投資機構“鵬瑞利中國零售信托基金”為例，其2011年投資收購交易總額達到了60億元。

　　“現(xiàn)在包括凱雷、黑石等一批海外資金全在尋找投資物業(yè)，而一些資金壓力大的房企也急于出售商用物業(yè)套現(xiàn)，主要集中在鄭州、長春等一些二三線城市上。”張家鵬介紹。

　　抄底中國商業(yè)地產(chǎn)的資本一般分為兩類，一類是投機型，多為歐美基金；另一類是長期開發(fā)型，如新加坡的企業(yè)。

　　一般情況而言，歐美基金出現(xiàn)在房地產(chǎn)的收購市場上，全是在調控最嚴、價格最低時入場，而后在高位時拋出。在2009年中國房地產(chǎn)市場爆炸式增長時，高盛、SEB、摩根大通、花旗、麥格理、凱雷、雷曼兄弟等金融公司均相繼將手頭物業(yè)拋售，獲利均在100%以上，而接手的全是國內企業(yè)。

　　時隔三年之后，剛剛在中國大賺一筆的歐美基金再次入市，表明樓市的低點已經(jīng)出現(xiàn)，各路資金開始入市。