任志強(qiáng)易憲容激辯中國(guó)房地產(chǎn)：房?jī)r(jià)到底高不高

“語不驚人死不休”一向是華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)(任志強(qiáng)博客)的風(fēng)格，而在這個(gè)風(fēng)格背后，任總的立場(chǎng)更是站在開發(fā)商的角度，因此，這么多年，任志強(qiáng)作為“人民公敵”的稱號(hào)就一直得到社會(huì)的廣泛共識(shí)。

　　而在中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)界，還有一位堂吉訶德式的斗士與勇士，他總是以各式評(píng)論為廣大民眾說話，即使在最險(xiǎn)惡的時(shí)候，也敢于直面強(qiáng)勢(shì)開發(fā)商而體恤弱勢(shì)購(gòu)房人。他就是當(dāng)下中國(guó)的“地產(chǎn)名嘴”易憲容(易憲容博客)。

　　2009年3月，應(yīng)深圳衛(wèi)視《22度觀察》欄目的邀請(qǐng)，任志強(qiáng)和易憲容，中國(guó)地產(chǎn)界兩位標(biāo)桿式的人物，做客《22度觀察》北京演播室，以各自的觀點(diǎn)激辯“2009中國(guó)”。房地產(chǎn)

　　房地產(chǎn)協(xié)會(huì)究竟代表誰的利益

　　易憲容：地產(chǎn)協(xié)會(huì)是開發(fā)商的利益代言人

　　任志強(qiáng)：地產(chǎn)協(xié)會(huì)就是要代表地產(chǎn)商的利益　　

　　易憲容：

　　“房地產(chǎn)已經(jīng)有可能納入到十大產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃里頭了”這個(gè)消息是房地產(chǎn)商業(yè)協(xié)會(huì)透露出來的。如果它透露出來的，這個(gè)納入機(jī)會(huì)就比較少，為什么？房地產(chǎn)商業(yè)協(xié)會(huì)是房地產(chǎn)開發(fā)商的一個(gè)協(xié)會(huì)，如果我們國(guó)家的政策，國(guó)家的公共政策由一個(gè)房地產(chǎn)的協(xié)會(huì)來寫報(bào)告，作為整個(gè)規(guī)劃的機(jī)制，問題很大。

　　無論他承認(rèn)不承認(rèn)，他們這些人，全是房地產(chǎn)開發(fā)商組織的，而且房地產(chǎn)開發(fā)商出錢來成立的一家協(xié)會(huì)，我看到他所說的那些東西，目的就是政府如果有好的渠道，讓房地產(chǎn)開發(fā)商掙更多的錢，他沒有想到要干什么，做跟房地產(chǎn)有關(guān)的人的利益關(guān)系，比如說買方的利益，開發(fā)商的利益，地方政府的利益、中央政府的利益，還有民眾的利益，還有房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的利益，每一方都要滿意，僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)商的利益，你是國(guó)家規(guī)劃的？不是，假定納入規(guī)劃以后，比如鋼鐵來講，鋼鐵納入規(guī)劃以后，要建立產(chǎn)業(yè)鋼鐵企業(yè)的淘汰機(jī)制，要建立重組機(jī)制，要把不好的淘汰掉，我們房地產(chǎn)企業(yè)同樣如此，你現(xiàn)在6萬多家企業(yè)，這些企業(yè)一定要提高整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的行業(yè)集中度。

　　任志強(qiáng)：

　　我認(rèn)為房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)之一肯定要代表房地產(chǎn)利益，那我覺得在不同的場(chǎng)合可能還是有不同身份的。我作為政協(xié)委員在政協(xié)會(huì)上可能更多談的不是房地產(chǎn)問題，如何在管理中更多考慮企業(yè)本身的利益，除了房地產(chǎn)以外還有很多其他企業(yè)，很多高科技行業(yè)，金融參股的一些企業(yè)都很多。那時(shí)候考慮是整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)。既然我作為房地產(chǎn)商之一也參加了這么多房地產(chǎn)的各種商會(huì)、協(xié)會(huì)，也擔(dān)任會(huì)長(zhǎng)、輪值主席，肯定要代表房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)利益來討論問題。任何一個(gè)行業(yè)的管理者，你只要從事某一個(gè)行業(yè)，你一定對(duì)這個(gè)行業(yè)有一個(gè)基本的研究。也可能我們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的研究在全國(guó)來說可能是最權(quán)威的，到目前為止我們還沒有看到剩余有哪一個(gè)官方或者非官方機(jī)構(gòu)連續(xù)這么多年讓我們組織這樣的任務(wù)的研究，可能還找不到第二家。包括國(guó)家各個(gè)管理機(jī)構(gòu)、部委也在大量委托我們進(jìn)行類似的研究，每次都向我們索要這些研究報(bào)告。我想這可能就是我們更多從行業(yè)角度把它融入到整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)中討論的問題的基點(diǎn)。

　　對(duì)中央政府的政策怎么理解

　　易憲容：中央政府的救市政策好

　　任志強(qiáng)：官方出臺(tái)的政策沒人反對(duì) 不表示它是對(duì)的　　

　　易憲容：

　　我們房地產(chǎn)市場(chǎng)，還好中央政府比其他國(guó)家的中央政府明智一點(diǎn)，早就看到房地產(chǎn)市場(chǎng)大的問題，比整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)衰退，調(diào)整要早一撥，世界經(jīng)濟(jì)來講，2008年才開始調(diào)整，我們?cè)?007年就開始調(diào)整了，如果我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)也跟世界同步，到2008年調(diào)整我們問題就大了。所以前幾年有幾個(gè)美國(guó)朋友和印度朋友就問我，你們中國(guó)政府怎么這么聰明，在別人調(diào)整之前就做了，這個(gè)說明一個(gè)什么問題呢？說明了整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)衰退，經(jīng)濟(jì)調(diào)整是一個(gè)必然，只不過中國(guó)比別人調(diào)整早一些，我們也要調(diào)整，這種情況下我們要看到一個(gè)問題，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，是2007年調(diào)，2008年調(diào)，總之要調(diào)，既然要調(diào)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)要調(diào)什么，我們現(xiàn)在很多人說只要把交易量上去了，房地產(chǎn)市場(chǎng)就沒問題了。但是你想想，交易量用什么東西來控制，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi)，是價(jià)格，如果價(jià)格比較低，成交量自然而然就多了，價(jià)格比較高成交量自然而然會(huì)減少，所以我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題關(guān)鍵是價(jià)格調(diào)整的幅度，價(jià)格調(diào)整的深度，比如說深圳?！　?/p>

　　任志強(qiáng)：

　　現(xiàn)在的政策仍然傾向?qū)ψ宰∽》績(jī)?yōu)惠，而對(duì)非自住住房不給予優(yōu)惠，包括按揭、利率等等。這和奧巴馬提出的各個(gè)國(guó)家提出的貿(mào)易保護(hù)主義沒什么區(qū)別。美國(guó)從自己的利益來說，我救市資金要求買我的鋼鐵為何遭到全世界的反對(duì)？理所當(dāng)然就是因?yàn)樗辉试S我自用，就像我們現(xiàn)在說房子只賣給自有住房，非自住不能購(gòu)買房子，或者政策不能給予優(yōu)惠，這和貿(mào)易保護(hù)主義有什么差別？沒有任何差別。這種貿(mào)易保護(hù)主義所保證的就是只能是不流通的產(chǎn)品，因?yàn)槲屹I的是自住所以不能流通，下次沒有市場(chǎng)以后我能不能更換房屋，我更換房屋需要把這個(gè)房子進(jìn)行二次銷售的時(shí)候，或者把二手房賣掉，再買一個(gè)新房的時(shí)候有沒有市場(chǎng)？沒有市場(chǎng)，因?yàn)樗腥硕际亲宰?，這就打破了中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，這是嚴(yán)重的倒退，和經(jīng)濟(jì)危機(jī)中出現(xiàn)貿(mào)易保護(hù)主義是一樣的。不僅是央行，中央政策里頭，包括建設(shè)部自住導(dǎo)向是典型貿(mào)易保護(hù)主義的表現(xiàn)。奧巴馬這么提出來世界都在反對(duì)，我們官方機(jī)構(gòu)這樣提出來以后沒有人敢反對(duì)，不表示它是對(duì)的?！　?/p>

　　房地產(chǎn)價(jià)格高還是低

　　易憲容：房地產(chǎn)問題還是價(jià)格虛高

　　任志強(qiáng)：2009房?jī)r(jià)還要穩(wěn)中有升　　

　　易憲容：

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)的交易量之所以萎縮，核心的問題還是價(jià)格太高。

　　對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格下跌，比如說跌多少，比如說深圳，深圳的房?jī)r(jià)從2005年3月份開始到2007年6月份，房?jī)r(jià)至少漲了兩倍以上，最近的房?jī)r(jià)跌了這么多？沒有吧。比如說，深圳2005年是6000塊的房子，到07年6月份的時(shí)候翻兩倍以上，起碼是兩倍以上。也就是說現(xiàn)在房?jī)r(jià)雖然不是回到了2006年那種6000、7000、8000，只不過說現(xiàn)在的價(jià)格比2007年的高點(diǎn)是跌了30%、40%，甚至有的跌了50%，正因?yàn)榈?0%，住房的需求在慢慢地顯現(xiàn)出來，消費(fèi)者可能還要看你價(jià)格下跌的幅度，為什么？大家可以看，最近深圳的房子銷售比其他地方要好，廣州的房子銷售比其他地方好，它的價(jià)格調(diào)整幅度和深度比其他地方要大、要深。所以銷售幅度就出來了。

　　任志強(qiáng)：

　　我們覺得房?jī)r(jià)是一個(gè)依賴于宏觀經(jīng)濟(jì)背景的一個(gè)價(jià)格表現(xiàn)，換句話說，資產(chǎn)價(jià)格實(shí)際依賴于我們的貨幣價(jià)格，依賴于我們整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度比較高的時(shí)候，資產(chǎn)價(jià)格會(huì)伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)。那么08年我們可以看到的是房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了快速下滑，變成年底的負(fù)增長(zhǎng)，我們估計(jì)1、2月份也還會(huì)是負(fù)增長(zhǎng)，中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)去年四季度已經(jīng)從一季度13點(diǎn)幾，跌到6.8，已經(jīng)跌到非常低的程度，也可能還會(huì)繼續(xù)在1、2月份處于低位，但中國(guó)政府已經(jīng)出臺(tái)了相當(dāng)多的，或者還在繼續(xù)出臺(tái)相當(dāng)多的讓中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)能進(jìn)入一個(gè)較高速增長(zhǎng)的一個(gè)背景中。我們想如果是這樣一個(gè)宏觀背景的話，房?jī)r(jià)就可能從低變成一個(gè)向高發(fā)展的過程。　　

　　房地產(chǎn)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)

　　易憲容：開發(fā)商最好死掉一大批

　　任志強(qiáng)：沒有房地產(chǎn) 中國(guó)的經(jīng)濟(jì)不行　　

　　易憲容：

　　一部分開發(fā)商就應(yīng)該在這一輪調(diào)整中間死掉。比如說6萬家有一萬家留下，五萬多家都死掉。

　　當(dāng)時(shí)在十幾年前的那一輪房地產(chǎn)熱潮中，像海南、北海留下了大批的爛尾樓， 90年代海南出的這些事，為什么出現(xiàn)爛尾樓？那時(shí)候來講，我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不熟悉，而在全國(guó)所有資金都用在那個(gè)市場(chǎng)了，一旦把房地產(chǎn)價(jià)格炒得泡沫很大，土地價(jià)格炒得泡沫很大，一定會(huì)出現(xiàn)這種情況，你想想看，全國(guó)地方流進(jìn)去，看起來海南這個(gè)地方錢很多，爛尾樓很多，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)這樣沒錯(cuò)的，受的損失畢竟很有限，現(xiàn)在中國(guó)的情況跟那時(shí)候不一樣了。它的產(chǎn)業(yè)調(diào)整、行業(yè)調(diào)整，從結(jié)構(gòu)調(diào)整來看，一定可以通過重組、并購(gòu)的方式?，F(xiàn)在來講，市場(chǎng)化的程度也比過去高得多，也不是所有資金、所有錢用到一個(gè)地方，用到一個(gè)城市，在這樣一個(gè)情況下調(diào)整，肯定是逐步調(diào)整的過程，它一定是逐漸地提高運(yùn)作效率，逐漸地重組產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，是一個(gè)逐漸調(diào)整的過程，跟那時(shí)候是不一樣的。

　　任志強(qiáng)：

　　我們堅(jiān)信中央政府會(huì)在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控上進(jìn)行調(diào)整，也包括對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)在中國(guó)GDP增長(zhǎng)中占20%的貢獻(xiàn)率，也就是去年9%的GDP增長(zhǎng)中有1.8個(gè)點(diǎn)來自于房地產(chǎn)或相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如果房地產(chǎn)投資今年變成負(fù)增長(zhǎng)，也就是1.8個(gè)百分點(diǎn)就沒了，那么今年也就是7.8，如果出口再不能貢獻(xiàn)一部分，投資不能貢獻(xiàn)一部分，那么這兩者之間的話，那今年要保8可能都有問題，所以我認(rèn)為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)一定會(huì)利用房地產(chǎn)作為它的支柱產(chǎn)業(yè)地位，繼續(xù)發(fā)揮對(duì)GDP的拉動(dòng)作用，如果不想用這個(gè)拉動(dòng)，假如中國(guó)房地產(chǎn)下跌，那么今年宏觀經(jīng)濟(jì)一定會(huì)是持續(xù)下降的過程，盡管其他產(chǎn)業(yè)都在振興，沒有了房地產(chǎn)也振興不起來，比如振興鋼鐵行業(yè)，誰能像房地產(chǎn)用這么多鋼。