商鋪投資如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

商鋪投資，是一種比銀行利息回報(bào)率高，比金融投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)低，長(zhǎng)線相對(duì)穩(wěn)定的投資渠道。商鋪?zhàn)鳛榉康禺a(chǎn)品種，本身就具有保值、增值的特性，尤其是商業(yè)的成功運(yùn)營(yíng)，加上土地的不可復(fù)制性，會(huì)使商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值隨著時(shí)間的積累而不斷升高。

商鋪是民間投資的重要渠道之一，民間早就流傳著“一鋪養(yǎng)三代”、“一間鋪，三代富”、“家有一間鋪，三代搖錢樹(shù)”等說(shuō)法，可見(jiàn)商鋪的投資本身就有著悠久歷史和傳統(tǒng)。

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，個(gè)人可支配的收入越來(lái)越多，居民理財(cái)觀念逐漸興起，股票、基金等投資已成為居民生活中不可缺少的一部分，其中商鋪更是吸引了越來(lái)越多的投資者。

商鋪投資的基本特點(diǎn)

商鋪，簡(jiǎn)單的解釋，就是用來(lái)經(jīng)商做生意的鋪位。商鋪以“商”為先，就是說(shuō)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)才有商鋪回報(bào)，“鋪”的價(jià)值是建立在“商”字的基礎(chǔ)上的，“商”是“鋪”的價(jià)值體現(xiàn)。

商鋪的分類

按照所處位置，商鋪可以分為街鋪和商場(chǎng)鋪。街鋪，就是臨街鋪位；商場(chǎng)鋪，就是商場(chǎng)內(nèi)的商鋪。

按照建筑形式，街鋪可細(xì)分為步行商業(yè)街、騎樓街鋪、復(fù)式商鋪；商場(chǎng)鋪可分為主題商城、購(gòu)物廣場(chǎng)。

按照業(yè)態(tài)形式，街鋪可細(xì)分為社區(qū)商業(yè)街、數(shù)碼街、食街等，商場(chǎng)可細(xì)分為購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)等；有的商鋪是街鋪與商場(chǎng)的組合，如社區(qū)商業(yè)中心引進(jìn)主力店配合街鋪經(jīng)營(yíng)。

按照批零性質(zhì)，商鋪可分為批發(fā)市場(chǎng)和零售市場(chǎng)，像江北的義烏小商品批發(fā)城、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)中心就屬于批發(fā)類市場(chǎng)，而天虹商場(chǎng)、人人樂(lè)超市等則屬于零售市場(chǎng)。

商鋪投資的特點(diǎn)

投資商鋪主要有兩個(gè)目的：其一是通過(guò)出租獲取長(zhǎng)期租金回報(bào)，比如投資一間50萬(wàn)元的商業(yè)店面，每年可以收取5萬(wàn)元的租金，那么年回報(bào)率就是10%；其二是獲取升值回報(bào)，比如一套以50萬(wàn)元購(gòu)買的商鋪在5年后市價(jià)為100萬(wàn)元，這套商鋪就增值了一倍，年回報(bào)率達(dá)20%。

商鋪投資回報(bào)率高：商鋪投資回報(bào)率高于住宅回報(bào)率，住宅投資年回報(bào)率一般為5～8%，商鋪的收租、增值綜合回報(bào)率基本在每年8%以上。

增值潛力與成長(zhǎng)空間大：如惠州人人樂(lè)超市2000年進(jìn)駐國(guó)商大廈以來(lái)，帶動(dòng)了附近的人氣和商業(yè)氛圍，使麥地—花邊嶺一帶的商鋪售價(jià)幾乎翻了2倍，當(dāng)初的投資者年收益率達(dá)到15%。

高回報(bào)與高風(fēng)險(xiǎn)并存：風(fēng)險(xiǎn)與收益向來(lái)是相輔相成的。投資住宅年回報(bào)率低于商鋪，但前者出租穩(wěn)定，后者受商戶經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等因素影響，業(yè)態(tài)定位更為復(fù)雜化和系統(tǒng)化，因而具有一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。尤其是目前商業(yè)地產(chǎn)剛剛興起，其開(kāi)發(fā)水平相比住宅而言，還處在一個(gè)相當(dāng)初級(jí)的階段，這些更加大了商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)。

決定商鋪價(jià)格的三大因素

商鋪的價(jià)格由哪些因素決定，其定價(jià)的依據(jù)是什么？雖然按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，開(kāi)發(fā)商在土地成本基礎(chǔ)上加上開(kāi)發(fā)成本、相關(guān)的稅金以及利潤(rùn)就得出銷售價(jià)格，但實(shí)際情況并非如此簡(jiǎn)單。從商鋪投資的角度看，投資人有自己的投資期望，對(duì)商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性、管理、稅收、價(jià)值變化等許多因素有自己的考量標(biāo)準(zhǔn)。因此，我們就需要從以下幾個(gè)大的方面探討影響或決定商鋪價(jià)格的主要因素。

租金水平是影響商鋪定價(jià)的直接因素

影響商鋪價(jià)格的定性指標(biāo)可能有很多，但是定量依據(jù)指標(biāo)只有一個(gè)，那就是周邊的租金水平。大凡投資人在買商鋪的時(shí)候，會(huì)首先調(diào)查項(xiàng)目周邊的租金水平，根據(jù)這個(gè)城市商鋪投資的回報(bào)基本水平，決定能支撐什么樣的銷售價(jià)格。

對(duì)任何一個(gè)城市而言，由于級(jí)差地租因素，城市中心商業(yè)區(qū)和其它區(qū)域的商鋪?zhàn)饨鹂隙ㄊ怯胁罹嗟模P(guān)鍵是差異大小的問(wèn)題。對(duì)中小型城市而言，中心商業(yè)區(qū)只有1～2個(gè)，導(dǎo)致商業(yè)區(qū)與其它區(qū)域的租金差距非常大，從而使商鋪的銷售價(jià)格非常高。因此我們可以說(shuō)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處位置的租金水平將直接決定項(xiàng)目本身的定價(jià)。

流通力和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)程度是影響城市總體商鋪價(jià)格的關(guān)鍵因素

流通力的發(fā)達(dá)程度和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，將直接影響當(dāng)?shù)厣啼佔(zhàn)饨鸷弯N售價(jià)格。浙江的溫州、義烏、紹興等地的商鋪為什么價(jià)格高？就是因?yàn)楫?dāng)?shù)匾呀?jīng)形成的規(guī)?；袌?chǎng)，不僅影響到全國(guó)，而且輻射世界。即使在同一個(gè)城市不同區(qū)域，因?yàn)槭袌?chǎng)流通力的差異，商鋪?zhàn)饨鸬牟町愐卜浅４?。如深圳的華強(qiáng)北電子市場(chǎng)已形成亞洲的電子中心，其市場(chǎng)月租金達(dá)到2000元／平方米，通訊市場(chǎng)也輻射全國(guó)及東南亞地區(qū)，市場(chǎng)月租金同樣高企。

成長(zhǎng)空間是決定商鋪價(jià)格的潛在因素

租金和流通都是確定商鋪價(jià)值現(xiàn)有的因素，而一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目未來(lái)的成長(zhǎng)空間是一個(gè)潛在的影響價(jià)格的因素。比如目前惠州江北中心區(qū)商鋪價(jià)格每平方米一般在13000～15000元之間，目前租金在100元／平方米以下，雖然年回報(bào)率低于通常8%的標(biāo)準(zhǔn)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，當(dāng)中心區(qū)渡過(guò)五年的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、培育期之后，其商鋪價(jià)值可能翻番。

商鋪的價(jià)值是由現(xiàn)有的或潛在的有利于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各種因素來(lái)確定的，現(xiàn)有的因素主要考評(píng)諸如商業(yè)氛圍、市場(chǎng)租金、人流、適宜經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)等，而潛在的因素則整合了土地資源的價(jià)值、市場(chǎng)發(fā)展空間等。

提高商鋪投資成功率

關(guān)注商業(yè)地段

無(wú)論市場(chǎng)怎樣變幻，地段永遠(yuǎn)是投資的要訣。要有周密的區(qū)位地段、商業(yè)環(huán)境分析，看商鋪能否聚集到人氣，周邊消費(fèi)是否具有持續(xù)支撐力，這是投資收益的最大利潤(rùn)來(lái)源。而人流稠密、購(gòu)買力強(qiáng)、處于政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域的商業(yè)地段永遠(yuǎn)是最具投資價(jià)值和升值潛力的地段。

比如根據(jù)2006年公布的 《惠州市城市總體規(guī)劃(2006～2010)》，花邊嶺商圈、江北商圈為市級(jí)商業(yè)中心、而陳江仲愷中心區(qū)、惠陽(yáng)—大亞灣中心區(qū)兩大次市級(jí)商業(yè)中心，深惠沿線商業(yè)走廊，未來(lái)將形成惠州商業(yè)的核心區(qū)域，此類政府對(duì)商業(yè)的規(guī)劃，對(duì)投資者選擇什么地段的商業(yè)投資，具有重要的指導(dǎo)意義。

再如近年惠州社區(qū)商業(yè)中心 （如東湖花園片區(qū)、金寶花園片區(qū)、荷蘭水鄉(xiāng)風(fēng)情商業(yè)街等）不斷興起，社區(qū)零售商業(yè)的份額，已占據(jù)零售業(yè)的四分之一，對(duì)于那些引進(jìn)超市百貨主力店、處于社區(qū)組團(tuán)中央的社區(qū)商業(yè)中心，無(wú)疑也具有社區(qū)商業(yè)地段上的優(yōu)勢(shì)。

好的商鋪地段因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，這種地段的價(jià)值提升空間將給予商鋪本身巨大附加值。從商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)來(lái)講，賣商鋪就是賣地段，區(qū)域地段的升值將直接拉動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的升值，這是投資收益的最大利潤(rùn)來(lái)源。

關(guān)注經(jīng)營(yíng)定位

隨著商業(yè)市場(chǎng)的不斷成熟，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位的空間也越來(lái)越小。投資場(chǎng)內(nèi)商鋪，首先必須考評(píng)這座商場(chǎng)在商圈中有哪些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，有哪些互補(bǔ)性定位，有哪些市場(chǎng)空白；其次場(chǎng)內(nèi)商鋪在產(chǎn)權(quán)分離之后，一般都以獨(dú)立收銀的模式經(jīng)營(yíng)，其經(jīng)營(yíng)定位必須回避統(tǒng)一收銀、促銷大戰(zhàn)不斷的連鎖百貨、購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)，否則只能在競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)地位。

商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位，是決定商鋪投資前景的第一環(huán)節(jié)，也是決定商鋪價(jià)值抗跌性的重要因素，作為商鋪投資者，不能只看商業(yè)地段、價(jià)格等表相，更要在商業(yè)業(yè)態(tài)上多加考評(píng)，才能把握商鋪投資的成敗。

關(guān)注銷售模式

前幾年市場(chǎng)上出現(xiàn)了不少長(zhǎng)期包租回購(gòu)的商鋪，一般都是引進(jìn)一個(gè)大商家，再將商鋪分割成“螞蟻鋪”，帶上十年、十五年租約銷售，事實(shí)上這種主力店經(jīng)營(yíng)的開(kāi)放式大賣場(chǎng)，投資者在商場(chǎng)內(nèi)根本找不到自己的鋪位。另外，還有一些商鋪采取直接硬性銷售，缺乏必要的經(jīng)營(yíng)控制權(quán)，結(jié)果失去了對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位、經(jīng)營(yíng)管理的權(quán)力，業(yè)主各自為政，散亂經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)失敗。

對(duì)于銷售的商場(chǎng)，業(yè)主必須考評(píng)其銷售多少面積，如果全部銷售則意味著產(chǎn)權(quán)全部分離，投資風(fēng)險(xiǎn)加大；其次要考評(píng)銷售模式，如果采取帶租約轉(zhuǎn)讓、委托經(jīng)營(yíng)若干年的方式，則基本能夠在產(chǎn)權(quán)分離的情況下實(shí)施統(tǒng)一定位和經(jīng)營(yíng)。

關(guān)注經(jīng)營(yíng)管理

住宅入伙之后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基本上就劃上了句號(hào)。但是，商場(chǎng)入伙，意味著商業(yè)運(yùn)營(yíng)還剛剛開(kāi)始，商業(yè)項(xiàng)目的管理重在經(jīng)營(yíng)，發(fā)展商必須成立專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，實(shí)施有效的經(jīng)營(yíng)推廣，商場(chǎng)才能經(jīng)營(yíng)得下去。所以，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商必須做足經(jīng)營(yíng)功夫。

從惠州近年一些商業(yè)地產(chǎn)失敗案例的發(fā)展過(guò)程來(lái)看，其中有相當(dāng)一部分原因是經(jīng)營(yíng)管理不善造成的，因此，投資者在選擇商場(chǎng)投資時(shí)，要看清發(fā)展商在商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍方面的籌建、在經(jīng)營(yíng)管理方面的投入。從某種意義上說(shuō)，商業(yè)收益直接取決于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的專業(yè)水平。

總之，買鋪是一種很專業(yè)的投資，起初最重要的也許是膽量，而在市場(chǎng)逐漸成熟的過(guò)程中，則需要有全面、理性、有針對(duì)性地對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的技巧，只有這樣，才能提高商鋪投資的成功幾率。