買(mǎi)房與租房區(qū)別大 郎咸平告訴你聰明人怎么選

    在中國(guó)99%的白領(lǐng)以及他們的家庭即將面臨破產(chǎn)。而且是必然破產(chǎn)!無(wú)路可逃!這件事可能是發(fā)生在未來(lái)2-10年。你可以盡量去懷疑這個(gè)數(shù)字。但它必然發(fā)生,絕非危言聳聽(tīng)。' 就如我預(yù)言中國(guó)國(guó)營(yíng)企業(yè)職工必然失業(yè)一樣,在當(dāng)時(shí)來(lái)說(shuō)沒(méi)人信。但確實(shí)會(huì)發(fā)生。因?yàn)樵谥袊?guó)這樣一個(gè)發(fā)展中國(guó)家,其必然以不斷的以通貨膨脹和改革手段來(lái)?yè)Q取經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而每一次改革所帶來(lái)的陣痛都是由百姓來(lái)承擔(dān)的。無(wú)論是上山下鄉(xiāng)時(shí)迷茫的知青們還是改革開(kāi)放帶來(lái)的大量國(guó)企紛紛倒閉時(shí)大量下崗職工。如果他們能有一定的前瞻性的話(huà),那么我想他們也許會(huì)為自己留一點(diǎn)后路。但是由于過(guò)分相信文件以及過(guò)分相信生活不會(huì)突變,所以才導(dǎo)致了他們的人生悲劇。

    有人說(shuō)政府不會(huì)坐視不理白領(lǐng)破產(chǎn),其實(shí)政府當(dāng)然不愿意?？捎械氖虑?hellip;…怎么說(shuō)呢。想想當(dāng)年的下崗職工吧。引起了那么大的社會(huì)震動(dòng)。又能怎樣呢?今天的白領(lǐng)明天破產(chǎn)的時(shí)候也那樣而已。

    改革開(kāi)放30多年來(lái),中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速騰飛。但舊的體制并沒(méi)有完全更改。各種重要行業(yè)依然施行的是政府壟斷機(jī)制在運(yùn)轉(zhuǎn)。如:銀行,金融,冶金,能源,信息,運(yùn)輸,醫(yī)療,教育,土地。在改革開(kāi)放初期我國(guó)不可能對(duì)這些東西進(jìn)行全方面的改革開(kāi)放。但到了今天,壟斷經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的矛盾日益突出。

    首當(dāng)其沖的就是房地產(chǎn)。由于我國(guó)的法制不健全,尤其是金融以及改革領(lǐng)域里出現(xiàn)了各種失誤導(dǎo)致房地產(chǎn)節(jié)節(jié)攀升。隨著房地產(chǎn)的增加以及外來(lái)人口向大城市集中。所以城市新民工也就是所謂的'白領(lǐng)'收入表面上也在提升,以北京為例3000-15000元人民幣的月薪處處可見(jiàn)。但這一部分收入主要用于支付租房或還貸。

    為什么99%的白領(lǐng)家庭會(huì)破產(chǎn),我們就必須先了解房?jī)r(jià)為什么會(huì)這么高?高在哪里?資金是運(yùn)轉(zhuǎn)的?(這里的白領(lǐng)指買(mǎi)房或者準(zhǔn)備買(mǎi)房族。)以及發(fā)展趨勢(shì)帶來(lái)的相關(guān)效應(yīng)。本文會(huì)分三個(gè)階段向你闡述。

    1:導(dǎo)致房?jī)r(jià)爆漲的第一個(gè)因素:銀行競(jìng)爭(zhēng)下的貸款開(kāi)放。

    房?jī)r(jià)的爆漲的因素主要是因?yàn)榘傩赵谔嬲赶碌腻e(cuò)誤買(mǎi)單。比如以前一個(gè)開(kāi)發(fā)商通過(guò)某銀行貸款了1000萬(wàn)開(kāi)發(fā)了一個(gè)房子。如果還不起那他就倒霉了,因?yàn)樗械你y行都是一個(gè)體系,你欠了錢(qián)沒(méi)還就再也沒(méi)有翻身的機(jī)會(huì)。但是中國(guó)在銀行改革的基礎(chǔ)上開(kāi)了一條口子,為了各銀行之間的競(jìng)爭(zhēng)所以把工行,農(nóng)行,建設(shè)銀行等等全部獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。這本來(lái)是好事。但問(wèn)題是這些銀行都不是私有的,而是國(guó)家的。我們不難想象。當(dāng)一個(gè)開(kāi)發(fā)商從工行貸款1000萬(wàn)的后果。他只需要用500 萬(wàn)來(lái)開(kāi)發(fā)房子,然后把售價(jià)提升,再把這個(gè)開(kāi)發(fā)中的房子按他的售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)抵押從農(nóng)行再貸款 2000萬(wàn),然后再用這 2000萬(wàn)中的1000萬(wàn)開(kāi)發(fā)一套售價(jià)更高的房子來(lái)找建設(shè)銀行抵押貸款4000萬(wàn)。就是這樣一個(gè)滾雪球的瘋狂貸款模式。

    房子賣(mài)不賣(mài)得出去不重要,關(guān)鍵是房?jī)r(jià)要高,不得降價(jià)。反正銀行的錢(qián)不是私人的,所以稍微疏通一下行長(zhǎng)加之又有'合法的'高零售價(jià)的樓盤(pán)做抵押所以自然就越來(lái)越好從銀行貸款。

    這樣造成的結(jié)果就是,房子價(jià)格只攀不跌!因?yàn)椴荒艿?一跌銀行貸出去的款就再也回不來(lái)了。這可是政府的銀行,政府的錢(qián)!所以為了堵住這個(gè)資金黑洞一些被收買(mǎi)的專(zhuān)家、媒介便開(kāi)始瘋狂制造輿論用各種輿論手段威逼利誘人買(mǎi)房子。

    土地資源嚴(yán)重緊張,再不買(mǎi)房將來(lái)就只能住在郊區(qū)呀之類(lèi)的。導(dǎo)致人們不得不去買(mǎi)房。其實(shí)住不了市中心這種情況這根本不可能發(fā)生,城市居民是一個(gè)新老替換的過(guò)程,要上班的住城里,老人退休喜歡住郊區(qū)。只要人口不爆炸就不會(huì)出現(xiàn)上班族住不了市中心的情況。雖然這些輿論造成了很多人買(mǎi)房子,但是僅僅是這樣,房?jī)r(jià)還沒(méi)有高到現(xiàn)在這樣的離譜。緊接著政府又犯了第二個(gè)錯(cuò)誤。

    2:導(dǎo)致房?jī)r(jià)爆漲的第二個(gè)錯(cuò)誤:中國(guó)特色的按揭。

    按揭本來(lái)是一種西方很流行的制度,也很合適。但這個(gè)制度一旦運(yùn)用到中國(guó)就有點(diǎn)問(wèn)題了。因?yàn)閺拇蟮捏w制上來(lái)說(shuō)。所有銀行都是國(guó)家的,而不是私人的。所以貸款這個(gè)關(guān)口就不可能控制得住。只要文件上說(shuō)得過(guò)去,人們就能貸到款。

    政府開(kāi)始實(shí)行個(gè)人按揭制度來(lái)售房。還經(jīng)常舉什么美國(guó)來(lái)太太和中國(guó)老太太的例子來(lái)誘惑人們?nèi)グ唇?。確實(shí)有人按揭了,而且是瘋狂的按揭。只要和銀行有點(diǎn)'路子 '的人。他們先按揭一套80萬(wàn)的房子,自己出10萬(wàn)首付然后再?gòu)你y行貸出70萬(wàn)。之后再把這個(gè)房子抬高價(jià)格到180萬(wàn)出售。這個(gè)時(shí)候他們的親戚或者老爸老媽再去買(mǎi)下,也用按揭的方式自己出首付30萬(wàn)再?gòu)你y行貸出150萬(wàn)。然后就不管了。他們不還貸款怎么辦?銀行愛(ài)收不收。反正根據(jù)合同我還不上錢(qián)你可以收走房子,我們兩不相欠。 轉(zhuǎn)了一圈,抬高了幾倍價(jià)格的房子又回到了政府回到了銀行手里。這就解釋了為什么很多新樓盤(pán)剛開(kāi)始修就被'炒房團(tuán)'買(mǎi)走了。他們炒的不是賭房子會(huì)升值。而是拿了房子去收拾銀行。

    銀行拿到這個(gè)房子怎么辦?更不敢降價(jià)了。只好再加點(diǎn)價(jià)接著賣(mài)。所以普通老百姓現(xiàn)在根本別想買(mǎi)到真正合理價(jià)格的房子!即使你直接從開(kāi)發(fā)商手里買(mǎi)來(lái)的房子都說(shuō)不定已經(jīng)轉(zhuǎn)了好幾次手又回到銀行以及開(kāi)發(fā)商手里的了。說(shuō)句不好聽(tīng)的現(xiàn)在8000/平的房子里,有只有2500才是房?jī)r(jià),有5500都是以為決策錯(cuò)誤帶來(lái)的資金黑洞!也就是說(shuō)你正在替人任勞任怨地擦屁股。

    3:第三個(gè)問(wèn)題:白領(lǐng)家庭何時(shí)破產(chǎn)?

    我們研究了房子價(jià)格為什么會(huì)漲,再來(lái)研究一下中國(guó)城市所謂的白領(lǐng)家庭破產(chǎn)的必然性。

    國(guó)外白領(lǐng)收入確實(shí)是高,但是高得有價(jià)值。而中國(guó)所謂的白領(lǐng)則普遍素質(zhì)較差。中國(guó)企業(yè)內(nèi)耗嚴(yán)重。人人相輕,人人頑固。所以難怪外資企業(yè)一進(jìn)入中國(guó)大陸市場(chǎng)就開(kāi)始驚呼:'在中國(guó)辦企業(yè)招不到人!'對(duì)此我也深有體會(huì)。那有人會(huì)說(shuō):'既然現(xiàn)在的白領(lǐng)不值這個(gè)身價(jià),那水木周平你說(shuō)說(shuō)為什么他們還能拿到這樣的薪水呢?' 其實(shí),這由于房地產(chǎn)的火爆造成的一個(gè)量子效應(yīng)。銀行損失的資金大量的經(jīng)過(guò)少數(shù)人之手流向了市場(chǎng)。這些人開(kāi)始在中國(guó)的其他領(lǐng)域瘋狂投資。因?yàn)樗麄冏约阂仓婪康禺a(chǎn)就快要崩盤(pán)了。他們這樣一輪又一輪的投資熱潮正在快速消化這些資金,他們投資互聯(lián)網(wǎng),投資高新技術(shù),投資娛樂(lè),投資很多很多。但起碼付出的工資要夠員工付房子月租或者月供吧。所以正是因?yàn)榉績(jī)r(jià)的高漲所以造就了中國(guó)城市人口工資水平的相對(duì)提升。不相信你自己算算你所在的城市白領(lǐng)階級(jí)平均收入一旦交完每月的房錢(qián),手上還能剩多少錢(qián)?我想這個(gè)問(wèn)題就不用我再羅嗦了吧。大家心理有數(shù)。所以我可以說(shuō)一旦房地產(chǎn)崩盤(pán)緊接著崩潰的就是你的工資。

    很多我認(rèn)識(shí)的白領(lǐng)們都購(gòu)了房。他們的算盤(pán)很簡(jiǎn)單:'兩口子除開(kāi)各種稅收保險(xiǎn)每月純收入還 12000。交3000房錢(qián)算什么?我還能再買(mǎi)一套呢!'是的不算什么。但因?yàn)榉孔淤F所以什么東西都貴。吃的貴,交通貴,學(xué)費(fèi)貴,醫(yī)療費(fèi)用更貴!!!所以交了房錢(qián)你再除開(kāi)生活費(fèi)用就基本上一分錢(qián)存不下來(lái),就算存點(diǎn)也趕不上正常的通貨膨脹率。問(wèn)題是如果能一直保持這個(gè)現(xiàn)狀的話(huà),理論上說(shuō)應(yīng)該沒(méi)事。你這二十年賺來(lái)的錢(qián)正好可以彌補(bǔ)政府的兩個(gè)錯(cuò)誤帶來(lái)的虧損。

    問(wèn)題也出在這里。隨著WTO5年緩沖期的結(jié)束,大量外資通訊,銀行,醫(yī)療,保險(xiǎn)等等公司都會(huì)陸續(xù)進(jìn)入中國(guó)。到時(shí)候沒(méi)有人能阻止你把錢(qián)存入花旗,存入?yún)R豐。請(qǐng)問(wèn)一下到那個(gè)時(shí)候誰(shuí)愿意把錢(qián)存在呆帳壞帳如此之多的中國(guó)國(guó)有銀行呢?即使政府再怎么采取措施也可能擠兌,所以到時(shí)候會(huì)發(fā)生什么現(xiàn)在還很難說(shuō)。但有一點(diǎn)可以肯定的是到時(shí)中國(guó)國(guó)有這些銀行的壓力將變得非常巨大。貸款就會(huì)難上加上,因?yàn)殂y行根本無(wú)錢(qián)可貸!同時(shí)大量具備高素質(zhì)人材的外資企業(yè)進(jìn)入中國(guó)必定帶來(lái)市場(chǎng)的強(qiáng)烈沖擊和大量現(xiàn)有企業(yè)的倒閉以及白領(lǐng)失業(yè)。也就是說(shuō)。一旦外資企業(yè)加入競(jìng)爭(zhēng),中國(guó)現(xiàn)有的 99%的白領(lǐng)都將面臨大環(huán)境下的就業(yè)壓力!

    外資銀行一旦積累了資金開(kāi)始投資房地產(chǎn),那么由于它們是正常的操作流程所以造出來(lái)的房子就會(huì)便宜,其必然拉動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)大幅下跌。如我剛才所說(shuō),房?jī)r(jià)一跌,緊跟著跌的就是你所在的企業(yè)的工資收入!可你之前買(mǎi)的房子還貸價(jià)格并不會(huì)降低或者減少,所以你將無(wú)力支付高昂的貸款。那么你的的房子會(huì)被銀行收走,你的存款會(huì)被直接凍結(jié)。所以未來(lái)中國(guó)城市中的白領(lǐng)們最大的可能是和幾十年前的中國(guó)國(guó)有企業(yè)職工一樣。辛辛苦苦二十年,到頭來(lái)竹籃打水一場(chǎng)空!

    如何避免破產(chǎn)?

    看到這里您應(yīng)該明白,不要買(mǎi)房是一個(gè)避免破產(chǎn)的好辦法。不過(guò)我還要提醒你,為了托住樓市不跌,他們還有個(gè)辦法,那就是鼓吹老百姓不買(mǎi)房就不是個(gè)爺們兒!您別說(shuō),這還真有點(diǎn)效果?，F(xiàn)在的人一張口第一句就是:'你有房嗎。'似乎你沒(méi)房就是個(gè)太監(jiān)一樣。我實(shí)在是氣得連罵人的力氣都沒(méi)有了。還有人在百度水木周平這個(gè)帖吧里發(fā)帖說(shuō):'不買(mǎi)房子你住哪里?'我就奇怪了,住和買(mǎi)有必然聯(lián)系嗎?在中國(guó)一個(gè)土地都不屬于你的房子賣(mài)給你和租給你有什么區(qū)別?(笑)。更別提土匪一樣的物業(yè)和把人不當(dāng)人的強(qiáng)制拆遷!這不純粹是'皇帝的新裝'嗎?不過(guò)既然WTO中已經(jīng)說(shuō)明出版業(yè)和傳媒業(yè)中國(guó)還是不對(duì)外開(kāi)放的。那么輿論救市就會(huì)成為政府和開(kāi)發(fā)商手中的最后一張王牌。

    我們?cè)诿鎸?duì)很多花言巧語(yǔ)的時(shí)候還是自己多動(dòng)動(dòng)腦子。以后我們聽(tīng)到的房產(chǎn)的鬼話(huà)會(huì)越來(lái)越多,越來(lái)越令人發(fā)指!比如最近就有磚家在鼓吹房?jī)r(jià)不貴時(shí)都說(shuō): '什么即使年薪5萬(wàn),兩口子也是一年10萬(wàn),5年就50萬(wàn)。所以房?jī)r(jià)當(dāng)然不貴。'我奇怪的是居然有人點(diǎn)頭稱(chēng)是?也許對(duì)于這種或者此類(lèi)已經(jīng)進(jìn)化到了不吃不喝不病。

    買(mǎi)房或者準(zhǔn)備買(mǎi)房的白領(lǐng)一族必定隨著房?jī)r(jià)的崩潰而崩潰,那會(huì)是一個(gè)緩慢發(fā)生的過(guò)程。短則兩年,長(zhǎng)則十年。但這是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。所以中國(guó)99%城市白領(lǐng)一族已經(jīng)面臨破產(chǎn)一說(shuō)絕非危言聳聽(tīng)!今天你往銀行交的每一分房錢(qián)都是替政府替炒房者補(bǔ)洞,只有一小部分是真正的房錢(qián)。明天大環(huán)境一變,你沒(méi)有那么多資金來(lái)補(bǔ)洞的時(shí)候就會(huì)被市場(chǎng)和銀行一腳踢回老家,換一批新人來(lái)接著補(bǔ)。不信?走著瞧唄!--PS:為什么我說(shuō)99%這個(gè)數(shù),是因?yàn)楦鶕?jù)我的了解99%的人一旦月薪過(guò)5000就開(kāi)始買(mǎi)房,甚至3000,4000都買(mǎi)。小倆口什么都不明白這樣買(mǎi)下去人生一定會(huì)很慘。我只是替他們感到憂(yōu)傷。當(dāng)然如果你是那1%的智者,多勸救他們吧。獨(dú)樂(lè)樂(lè)不如眾樂(lè)樂(lè)。