揭房企“送面積”陷阱：成本已分?jǐn)偟劫?gòu)房者身上

    “買(mǎi)100平方米得260平方米。”日前，平谷一類別墅新盤(pán)對(duì)買(mǎi)房人釋放了這樣的消息。

    對(duì)于北京市場(chǎng)的買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，送面積并非新鮮事兒。“買(mǎi)一層送一層”“買(mǎi)一居得兩居”，各種樓盤(pán)送面積的手段五花八門(mén)。

    哪些項(xiàng)目更容易送面積？送面積都有哪些形式？開(kāi)發(fā)商為什么樂(lè)于送面積？新京報(bào)記者進(jìn)行了一番探訪。

    別墅、LOFT送面積較多

    記者從平谷推出“買(mǎi)100平方米得260平方米”的類別墅項(xiàng)目了解到，該項(xiàng)目贈(zèng)送的面積包括花園、地下室及露臺(tái)等。

    在亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅看來(lái)，車庫(kù)、花園、飄窗、儲(chǔ)藏室等空間，是常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送面積。

    一家房企營(yíng)銷總監(jiān)也對(duì)新京報(bào)記者表示，在北京的別墅項(xiàng)目中，幾乎都能看到不同的送面積，幾乎每家都會(huì)送花園、露臺(tái)等。在一些別墅項(xiàng)目銷售說(shuō)詞中，有的贈(zèng)送面積能接近甚至超過(guò)產(chǎn)權(quán)面積。

    在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，送面積都是為了增加賣(mài)點(diǎn)。別墅買(mǎi)房人通常需要的功能空間更多，因此開(kāi)發(fā)商就通過(guò)各種贈(zèng)送來(lái)打動(dòng)買(mǎi)房人、促進(jìn)成交。

    相對(duì)于別墅，一般的平層住宅項(xiàng)目贈(zèng)送面積往往較小。房企通常會(huì)送的僅有飄窗、陽(yáng)臺(tái)等部分面積，一般都只有幾平方米。有的飄窗無(wú)法打掉，收房后還是飄窗的形態(tài)；有的飄窗則可以收房后由買(mǎi)房人打掉，和室內(nèi)正常部分融為一體。對(duì)此，售樓員在賣(mài)房時(shí)一般都會(huì)向買(mǎi)房人說(shuō)明。

    至于按一半面積計(jì)價(jià)的半封閉陽(yáng)臺(tái)，許多開(kāi)發(fā)商都會(huì)在交房時(shí)幫助買(mǎi)房人封起來(lái)，看上去就是普通的室內(nèi)空間。

    除住宅項(xiàng)目外，許多商住項(xiàng)目打出LOFT的名義，一般都能做到“買(mǎi)一層送半層”甚至“買(mǎi)一層送一層”，也是房地產(chǎn)行業(yè)送面積的“主力軍”。

    房企為什么愿意送面積？

    所謂“送面積”、實(shí)際得房面積，都是相對(duì)于產(chǎn)權(quán)面積而言的。對(duì)于買(mǎi)房人而言，自己得到的是送面積；但對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，更習(xí)慣用的術(shù)語(yǔ)是“偷面積”。

    開(kāi)發(fā)商為什么樂(lè)于這么干？在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“偷面積”的出現(xiàn), 是開(kāi)發(fā)商通過(guò)打擦邊球，或者在工程驗(yàn)收后進(jìn)行二次施工，面積超額了，但開(kāi)發(fā)商不必補(bǔ)繳土地出讓金。

    類似許多樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的LOFT產(chǎn)品，實(shí)際建筑面積都超過(guò)規(guī)定的建筑面積。開(kāi)發(fā)商通過(guò)少量成本的增加，可以獲得接近雙倍的收益。

    同時(shí)在銷售階段，相對(duì)于競(jìng)品項(xiàng)目，有大面積贈(zèng)送的樓盤(pán)就可以獲得“比較優(yōu)勢(shì)”，促進(jìn)銷售。曾女士買(mǎi)LOFT時(shí)就是被售樓員“買(mǎi)40平方米得60平方米”的說(shuō)詞所打動(dòng)，“折下來(lái)一平方米才12000多元”。

    開(kāi)發(fā)商為什么能做到送面積？

    北京一知名別墅營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，在所謂贈(zèng)送的面積中，一類是室內(nèi)面積，一類是室外花園。本質(zhì)上，室外花園都是公共綠地空間的一部分，這種贈(zèng)送實(shí)際都是公共空間的“私有化”。

    而在室內(nèi)空間中，有的送，多是打擦邊球的行為。例如所謂送飄窗，有的真飄窗本身是不計(jì)入有關(guān)規(guī)范約定的建筑面積的，就談不上“送”；有的假飄窗，則是在工程驗(yàn)收后可以打掉，這種就規(guī)避了驗(yàn)收的檢查。

    二次工程是許多開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)偷面積的重要手段。不僅是飄窗、陽(yáng)臺(tái)，甚至地下空間都可以。開(kāi)發(fā)商報(bào)送規(guī)劃時(shí)只是一層的空間，但是后期足夠的層高空間可以隔出兩層。這種工程有的是直接由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，有的則是買(mǎi)房人在裝修階段完成。

    ■ 記者探訪

    平谷一類別墅項(xiàng)目 “買(mǎi)100m2得260m2”

    “買(mǎi)100平方米得260平方米”，這是平谷一個(gè)類別墅新盤(pán)吸引買(mǎi)房人的一大賣(mài)點(diǎn)。

    記者從該盤(pán)售樓處了解，其100平方米的產(chǎn)品是首期聯(lián)排別墅的產(chǎn)權(quán)面積，另外贈(zèng)送的是160平方米。贈(zèng)送部分包括：60平方米的地下面積，層高3.3米；3層約13平方米的露臺(tái)面積；還有外部60平方米（中間戶型）或100平方米（邊戶型）的花園面積。

    簡(jiǎn)單相加，中間戶型贈(zèng)送只有133平方米，和售樓員所說(shuō)的160平方米還有約27平方米的差距。這27平方米何在？售樓員用不確定的口氣告訴記者，一層二層間的一部分可能是挑空，未來(lái)買(mǎi)房人裝修時(shí)可以加出來(lái)一部分面積，大約20平方米。

    該項(xiàng)目戶型圖并未標(biāo)明每層建筑面積或長(zhǎng)寬等數(shù)據(jù)。根據(jù)售樓員介紹的每層長(zhǎng)寬數(shù)據(jù)，扣除掉二層一間20平臥室，三層其余部分合計(jì)約100平方米。

    東四環(huán)外一類別墅項(xiàng)目 買(mǎi)350m2得房超550m2

    購(gòu)房人王先生近日從東四環(huán)外一個(gè)類別墅項(xiàng)目了解到，該別墅主力戶型在350-400平方米之間，但實(shí)際得房面積可以達(dá)到五六百平方米。

    日前，記者來(lái)到王先生所說(shuō)的類別墅項(xiàng)目，并參觀了該項(xiàng)目一棟350平方米的樣板間。售樓員介紹，350平方米的產(chǎn)權(quán)面積包括地下二層和地上三層的主要部分，贈(zèng)送面積主要是地下一層150平方米和地上二、三層客廳外側(cè)挨著樓梯的一部分面積，每層都在15平方米以上。

    通州區(qū)一普通住宅項(xiàng)目 “花園陽(yáng)臺(tái)”變餐廳

    在通州梨園板塊，劉女士居住著一套60多平方米的一居。在主臥和廚房之間，劉女士又隔出一間大約4平方米的小房間。“這塊是開(kāi)發(fā)商做好的，買(mǎi)房的時(shí)候說(shuō)是送一半面積。”

    劉女士介紹，買(mǎi)房時(shí)，即與開(kāi)發(fā)商確定的第三方簽訂了一個(gè)房屋改造合同，改造的即是購(gòu)房合同中的“花園陽(yáng)臺(tái)”，改造后成為完全室內(nèi)的“餐廳”。

    雖然改造合同是與工程公司簽訂，但開(kāi)發(fā)商承諾負(fù)擔(dān)改造費(fèi)用，“羊毛出在羊身上”，劉女士說(shuō)，“最終這些錢(qián)都在購(gòu)房款里面”。

    在劉女士看來(lái)，在北京這氣候條件下，開(kāi)放式的陽(yáng)臺(tái)并不實(shí)用。改成室內(nèi)空間，買(mǎi)房人花錢(qián)買(mǎi)了面積，也算合適。