房產證寫子女名釀大錯 中國式買房你中招沒

    導讀

    中國式買房，從寫名字開始，首付、貸款、還貸、出售、傳承，都有一本理財經。

    房產證寫子女名，未必好

    第一：孩子獨立買房時可能多付首付。如果孩子和父母沒有共有房產，即父母房產證上沒有孩子的名字，那么 孩子成年后購買首套房時，按照政策首付三成，并可享受首套優(yōu)惠房貸利率。如果孩子在限購政策出臺前、在未成年時和父母共有房產不超過2套，根據政策，成年 后可獨立購買1套住房。有些銀行規(guī)定，這套房貸款利率可以享受首套房優(yōu)惠，但首付卻可能要按照二套房標準，付七成。

    第二：孩子婚后買家庭第二套房時可能交房產稅。比如孩子在未成年時和父母共有2套房產，每套面積在90平方米，如果房產份額事先不做約定的話，默認每人三 分之一份額，即孩子名下已經有60平方米房產。成年后孩子以自己名義購買首套房建筑面積100平方米，按照政策，首套房無論面積多大，都不計征房產稅。及 至孩子婚后想購買家庭第二套房，假設建筑面積是120平方米，則孩子名下的房產總建筑面積達280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積，還 有100平方米需要征收房產稅，其中60平方米就是未成年時父母出于愛心在房產證上添加孩子名字的結果第三：孩子如婚后發(fā)生意外，配偶有權繼承婚前財產。如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人，有權繼承逝者的所有財產， 包括婚前財產。這意味著，如果孩子在未成年時和父母共有房產，孩子名下的房產也將作為遺產分割和繼承。作為父母，白發(fā)人送黑發(fā)人已經痛徹肺腑，現在連自己 的房子都住不安穩(wěn)，晚年生活情何以堪?

    有沒有化解之招?房產和法律專家支招，一是可以作公證，約定子女未成年時和父母共有的房產，在父母生前，權益屬于父母所有。二是直接到房產交易中心做 房產份額變更，減少子女名下的房產份額，最少可變更為1%。這樣，即使子女成年后以自己名義所購房產超標，需要征收房產稅時，至少和父母共有的房產部分， 計稅量將極其有限。

    越有錢，越貸款

    大多數人的買房思路是：房貸越少越好，有錢就提前還貸，給銀行賺利息太不合算了。事實上，在目前市場態(tài)勢下，這樣的思路恰恰是不合算的。會理財者擬采取這樣的策略：越有錢越貸款，貸款越多越好，期限越長越好。自己的錢呢，去做投資理財。

    咱就給買房算筆賬吧，350萬元房款，首付三成是105萬元，貸款245萬元，貸款期限為30年。為方便計算，假設小兩口全部做商業(yè)貸款，采取等額還貸 法，按5年以上基準貸款利率6.55%計算，每月還貸15566元，30年利息總額315萬元。一次性付款，確實省了這筆巨額利息。但如果他們首付105 萬元，將其余245萬元另做投資。事實上，夫妻倆還可以申請公積金貸款，5年期以上貸款利率是4.5%，每月實際支付的貸款本息將低于1.55萬元。

    曾經有人算過，30年后的1萬元只相當于現在573元，即便通脹這樣吞噬財富，30年后的2200萬元也相當于現在的126萬元了，對小夫妻度過滋潤的退休生活應該是很有助益的。但假如全額付款買房，這筆錢就無從談起了。

    也許有人認為這個如意算盤打得呱呱叫，但30年漫長的歲月里，萬一投資收益沒有理想的那么高怎么辦?很簡單，只要投資收益超過房貸利率，就是賺的。哪天投資收益低于房貸利率了，再提前還貸也不遲。

    普通百姓要能借到銀行的大筆錢，利率還給打折，也就是房貸了，因此要善用這個機會理財。

    等本和等額，利息差大了

    對于一門心思要節(jié)約利息的購房者而言，選對還貸方式，節(jié)約的利息可以6位數計。

    所謂等額本息法，即每月歸還的本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數不變，還貸壓力均衡。這種還貸方式適合收入不高、前期資金緊張的還貸者。

    所謂等額本金法，即每月歸還的本金相同，利息逐月遞減，月還款數呈先高后低、逐月遞減態(tài)勢。這種還貸方式適合目前收入較高、預計將來收入大幅增長或準備提前還款的還貸者。

    在實際生活中，大多數人會選擇提前還貸，有些提前還貸并不劃算，比如，采用等額本金法還貸者。因為等額本金是將貸款總額平分成本金，根據所剩本金計算 還款利息。也就是說，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產生的利息也越少。當還款期超過1/3時，借款人已還了將近一半的利息，再選擇提前還 貸的話，償還的更多是本金，不能有效地節(jié)省利息支出。同樣，采用等額本息還款法的購房者，假如還款已到中期，也沒必要提前還款。因為等額本息法越到后來歸 還的本金越多，利息越少。還款中后期再提前還貸，對還貸者而言，該還的利息大頭都付了，提前還的只是本金，并沒有節(jié)省利息。

    要是未來有較大支出的市民最好不要選擇提前還貸。比如近期有生小孩、買車等計劃的市民，提前還貸會大量擠占資金。此外，一些市民購買房屋簽訂商 業(yè)貸款合同時，享受的是七折利率優(yōu)惠，或者采用的是公積金貸款，這些利率都低于市面上的理財產品年化收益率。因此，要特別珍惜廉價的貸款。

    各種過戶算成本

    這個問題幾乎每個家庭或早或晚都會遇到。據了解，房產過戶分贈與、買賣、繼承幾種方式，究竟哪種最便捷，哪種最省錢?且算成本：

    繼承法—主要費用：繼承權公證費。按照繼承人所繼承的房地產的評估價的1%來收取，最低不低于200元。

    這種方法的優(yōu)點是稅費最低。繼承的房產沒有營業(yè)稅、個稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權公證，憑繼承權公證書到房管局轉名即可。

    但缺點也顯而易見：手續(xù)繁多跑死人。繼承房產需要滿足三個條件：第一是證明自己有繼承房產的法律資格，或是法定繼承人，或是遺囑指定繼承人。所 謂法定繼承即法律規(guī)定的遺產繼承人;遺囑繼承必須是遺產人逝世前曾做過公證的遺囑才有法律效力。第二，遺產應當是被繼承人生前屬于個人所有的財產。第三， 因遺產是所有繼承人的共同財產，房產的分割協議，需要每個繼承人同意并簽字方可生效。

    從上述規(guī)定可見，采用繼承法過戶房產，繼承人需要辦出各種證明，期間要花費大量的時間和精力。

    贈與法—主要費用：個稅+契稅+公證費。直系親屬贈與免個稅;非直系親屬贈與視同買賣，需要支付個稅，即房產交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產證滿5年并且是唯一住房的可以免除)。此外還有契稅3%和公證費1%。

    需要提醒的是，以繼承法和贈與法過戶房產，繼承人或受贈人日后賣出此房時，如房產證年滿5年且是唯一住房，可免征個稅。否則，將計征20%個稅。

    買賣法—主要費用：營業(yè)稅+個稅+契稅。在房產過戶中，買賣是最常見的方式，也是操作較為便捷和安全的方式。但是，如果買入價比較低的話，日后出售時賣出價與買入價的差額會增大，再出售時則需要繳納更多的稅費。