承和·書香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
國務(wù)院656號文發(fā)布:2015年3月1日開始,《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)施,全國所有城鎮(zhèn)都必須將其紙質(zhì)房產(chǎn)檔案錄入電子信息庫,并建立本地的住房信息系統(tǒng);全國所有地級以上城市的住房信息系統(tǒng)都必須與住建部聯(lián)網(wǎng),不得以任何借口推延,農(nóng)業(yè)部將選擇兩省試點(diǎn)農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證。
糾結(jié):賣還是不賣?
關(guān)于不動產(chǎn)將要登記的消息,不少購房者也提出了一些自己的想法,一方面擔(dān)心個(gè)人信息會有被泄露的風(fēng)險(xiǎn);另一方面,不動產(chǎn)登記后將征收房產(chǎn)稅的消息也讓很多購房者感到擔(dān)憂。
手上已有4套房子的李女士說:“從2002年開始投資買房,這些年房價(jià)水漲船高,買房帶給不少實(shí)際收益,但不動產(chǎn)登記的消息出臺后,聽說未來也可能開征房產(chǎn)稅了,這樣手里的房子對我來說還是有一定負(fù)擔(dān)的,稅費(fèi)過高的話,我的壓力也會比較大。而現(xiàn)在又趕上房地產(chǎn)市場淡季,即使出手也未必賣得上好價(jià)格,所以賣還是不賣,我很糾結(jié)。”
雖然像李女士一樣有這種擔(dān)憂的購房者不少,但也有房主為了能盡快出手房子,主動降低房價(jià),就是考慮到3月份的不動產(chǎn)登記。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,春節(jié)后也許二手房源將會集中放量,價(jià)格也會有一定幅度的回落,對于剛需購房者來說,這或許是一個(gè)購房的好機(jī)會。
盡早規(guī)劃權(quán)衡收益
其實(shí)從正面來講,登記不動產(chǎn)這一舉措對于擁有多套住房的市民,在物權(quán)上給予了更多的保護(hù),對不動產(chǎn)的整體管理也會更加規(guī)范。
雖然目前不動產(chǎn)登記對于本地的房地產(chǎn)市場影響并不大,但長遠(yuǎn)來看可能會抑制房產(chǎn)投資。所以,對于有多套房的市民來說,要提早考慮手上房產(chǎn)的用處,適時(shí)出手多余或閑置的房子,避免日后支付高昂的稅費(fèi)。
在出售二手房時(shí),也要充分考察市場行情,切忌盲目抬高或降低房價(jià),權(quán)衡好個(gè)人的投資利潤回報(bào)再出手。
先說說2015年,樓市面臨的幾個(gè)基本因素:
第一、政策面春風(fēng)和煦。最近李克強(qiáng)總理在瑞士達(dá)沃斯論壇上,非常罕見地對樓市喊話,強(qiáng)調(diào)了“對房地產(chǎn)的剛性需求是長期的”,“中國政府希望房地產(chǎn)市場能夠長期平穩(wěn)健康發(fā)展”。在此前后,從央行到住建部等多個(gè)部門高官,都對樓市表態(tài)支持。
事實(shí)上,政府新一輪拯救樓市的組合拳正在打出,包括改變“棚改”打法,不再增加新的供應(yīng)量,通過政府購買商品房做政策性住房或安置房,以及政府補(bǔ)貼低收入階層租房等方式,消化積壓的住宅。此外,紹興等地開始加大稅收返還力度,加大對購房者公積金貸款的支持力度,廢除90/70政策,取消對境外人士購房限制,寬限開發(fā)商繳納土地轉(zhuǎn)讓金等。接下來,估計(jì)還會還放寬房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債、上市、貸款、再融資的限制。
第二、資金面面臨寬松。全面降準(zhǔn)和再次降息是早晚的,所以M2增速可能會比2014年出現(xiàn)反彈。雖然人民幣適度貶值對樓市構(gòu)成利空,但如果幅度有限則影響有限。因此,未來一兩年中國會繼續(xù)維持資產(chǎn)泡沫而不是“擠出泡沫”,這對于樓市構(gòu)成利好。
第三,股市對樓市的資金分流暫時(shí)告一段落。雖然從長期看,中國人財(cái)富配置將從樓市為主、金融資產(chǎn)為輔,轉(zhuǎn)向金融資產(chǎn)為主、樓市為輔,但這是一個(gè)長期過程,需要建立真正市場經(jīng)濟(jì)制度、把權(quán)力裝入制度的籠子。此外,還有貨真價(jià)實(shí)的IPO注冊制。如果沒有這些條件,那么“有用的房子”仍將是最可靠的資產(chǎn)。目前股市遭遇到3400點(diǎn)“政策頂”,管理層對金融風(fēng)險(xiǎn)非常警惕,對實(shí)業(yè)資金返流股市“賭博”也非常警惕,所以股市最好的時(shí)候暫時(shí)終結(jié)了。
第四,市場因素不容樂觀。2014年是中國樓市的轉(zhuǎn)折之年,一言以蔽之:樓市供應(yīng)過剩了,只有“一線城市”和部分“強(qiáng)二線城市”因?yàn)槟艹掷m(xù)吸引新移民,所以房子供不應(yīng)求;其他絕大多數(shù)城市,事實(shí)上面臨著人口增長緩慢和流失的局面。投資購房需求,也因此從全國2000多個(gè)大小城市,全面壓向10來個(gè)中心城市,加劇了這些中心城市的供需不平衡。
一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示,中國僅各地規(guī)劃的新區(qū)、開發(fā)區(qū),如果全部建成,就足以容納34億人。這一統(tǒng)計(jì)來自國家發(fā)改委“城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心”。我曾經(jīng)寫過一篇文章《中國正在為34億“城里人”建房》。如果加上已有的城市住宅容量,中國城鎮(zhèn)化在10年內(nèi)的建房終極目標(biāo)完成后,足以將全世界城鎮(zhèn)人口都裝進(jìn)來。從這一點(diǎn),你就能明白房子的過剩有多么嚴(yán)重(這一統(tǒng)計(jì)尚未包括瘋狂生長的小產(chǎn)權(quán)房)。所以,中小城市的房地產(chǎn)市場,絕對不是國家通過優(yōu)惠政策,或者繼續(xù)“玩資產(chǎn)泡沫”可以拯救的。但這些政策如果用在中心城市身上,則可以讓這些地方的房子繼續(xù)上漲。
正是基于上述判斷,給出如下結(jié)論:
假如你生活在中小城市,最多保留兩三套中心區(qū)的普通住宅,新區(qū)、郊區(qū)的房子一般來說都可以處理掉;如果你生活在大城市,在中小城市的故鄉(xiāng)有房子,那么從提高投資效率來說,中小城市的房子可以全部賣掉。
至于中小城市郊區(qū)、新區(qū)的商業(yè)物業(yè),尤其是“場內(nèi)鋪”是最危險(xiǎn)的,估計(jì)想賣都賣不出去了。至于三四流風(fēng)景區(qū)的旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn),也是非常不靠譜的。至于傳統(tǒng)市中心的天價(jià)商鋪,最好輕易別碰,那玩意更危險(xiǎn)。
至于一線城市中心區(qū)的普通住宅,如果你有錢,可以閉著眼買,未來仍然有比較大的升值空間。一般來說,有直轄市、省會和計(jì)劃單列市頭銜的二線城市,其中心區(qū)的普通住宅,長遠(yuǎn)看也沒有問題。在中國繼續(xù)留戀資產(chǎn)泡沫的大背景下,這些房子至少能保值,不會讓你的財(cái)產(chǎn)被長期通脹侵蝕太多。
對于中心城市的商業(yè)物業(yè),要保持警惕。除了北京和上海的中心區(qū)以外,都有風(fēng)險(xiǎn)。整體而言,寫字樓和商務(wù)公寓的風(fēng)險(xiǎn),比商鋪要小一些。